Grundstück - Merkmale, Unterschiede und Tipps zur Auswahl

Wer ein Haus bauen möchte, braucht hierfür erst einmal das passende Grundstück. Bei der Auswahl gibt es einige Punkte zu beachten. Doch bevor es so weit ist, sollte man sich zunächst einmal über die Unterschiede informieren - es gibt einige Begriffe, die man in diesem Zusammenhang kennen sollte. Lesen Sie alles Wissenswerte zum Thema Grundstück und holen Sie sich Tipps zur Auswahl.

Wissenswertes rund um den Grundstückskauf

Grundstück - Generelle Merkmale

Bei einem Grundstück handelt es sich um einen räumlich abgegrenzten Erdteil. Hierzulande ist dieser im Grundbuch verzeichnet; dabei kann es sich um ein gesondertes oder gemeinschaftliches Grundbuchblatt handeln.

Die Grundstücksgrenze, die das Grundstück umgibt, fungiert als Begrenzungslinie zu einem Nachbargrundstück bzw. mehreren Nachbarsgrundstücken. Sie wird durch Einfriedungen oder Abmarkungen sichtbar gemacht; hier endet das eigentümliche Herrschaftsrecht.

Die Grundstücksgrenze ist häufiges Streitthema unter Nachbarn. Hier geht es in der Regel um Gebäude-Überbauten oder Pflanzen-Überhänge. Geregelt sind diese Fragen im Nachbarrecht.

Zustand des Grundstücks

Je nach Zustand unterscheiden sich die Grundstücke voneinander. Bei einem unbebauten Grundstück handelt es sich um ein Grundstück, auf welchem keine nutzbaren Bauten stehen. Befinden sich darauf Gebäude, so weisen diese bereits einen deutlichen Verfall auf oder wurden zerstört.

Von einem Bauerwartungsland ist die Rede, wenn man in absehbarer Zukunft eine bauliche Nutzung erwarten kann. Eine solche Erwartung kann auf einer städtebaulichen Entwicklung des Gebiets der Gemeinde, dem Verhalten innerhalb der Gemeinde oder der Flächendarstellung im Flächennutzungsplan basieren.

Das Rohbauland beschreibt eine für die bauliche Nutzung bestimmte Fläche. Allerdings ist die Gestaltung für diese Nutzungsart noch nicht ausreichend, oder aber die Erschließung ist noch nicht gesichert.

Bauland bezeichnet jenen Teil des Erdreichs, welcher bereits für die Bebauung freigegeben wurde. Im Gegensatz zum Baugrundstück muss es sich dabei nicht zwangsweise um ein einzelnes Grundstück handeln.

Stattdessen kann es sich bei Bauland auch um große Flächen handeln, welche mehrere Grundstücke unterschiedlicher Besitzer umfassen. Auf einem bebauten Grundstück befindet sich benutzbares Gebäude.

Wichtige Begriffe rund um das Grundstück

Als Laie kommt man sich im Immobiliengeschäft häufig verloren vor. So fallen ständig Begriffe, von welchen man nur eine ungefähre Vorstellung hat, ohne eigentlich genau zu wissen, was diese alles bedeuten. Doch welche Begriffe rund um das Grundstücks- und Baurecht sollte man genau kennen, bevor man selbst in diesem Feld als Käufer oder Bauherr aktiv wird?

Baugrundstück

Bei einem Baugrundstück handelt es sich zunächst einmal um ein gewöhnliches Grundstück, welches bereits mit einem Gebäude bebaut ist oder aber bebaut werden kann. Die Frage nach der möglichen Bebauung wird wiederum durch die zuständige Gemeinde geklärt, welche sich an die Verordnungen und Vorgaben des jeweiligen Landes und des Bundes hält. Wird diese rechtliche Zusage verweigert, dann handelt es sich lediglich um ein gewöhnliches Grundstück und nicht ein Baugrundstück.

Flurstück

Des Weiteren sorgt der Begriff Flurstück häufig für Unklarheiten. Dieser Begriff bezeichnet ein Grundstück, welches aufgrund seiner geometrischen Eigenschaften auch häufig als Parzelle bezeichnet wird. Flurstücke sind dabei zumeist großflächige Grundstücke, welche amtlich vermessen wurden und sich ohne Unterbrechung über große Flächen erstrecken.

Ein Flurstück spielt dabei vor allem in der Landwirtschaft eine große Rolle, da durch den Kauf mehrerer Flurstücke große zusammenhängende Flächen für die landwirtschaftliche Nutzung erworben werden können. Private Bauherren erwerben hingegen nur selten ein Flurstück.

Immobilie

Bei einer Immobilie handelt es sich definitionsgemäß letztlich noch um ein unbewegtes Sachgut. Dies wiederum bedeutet, dass es sich nicht nur bei Häusern um Immobilien handelt, wie viele Menschen glauben.

Stattdessen kann auch das Grundstück allein eine Immobilie sein. In diesem Fall wird das Ganze dann aber eher als eine Liegenschaft bezeichnet. Häuser werden hingegen nicht nur als Immobilien, sondern auch als Anwesen bezeichnet, was eine bessere Unterscheidung ermöglicht.

Insgesamt sollte man Wert darauf legen, die richtigen Begriffe rund um das Immobilienwesen zu gebrauchen. Ansonsten kann es schnell zu Missverständnissen mit eventuell fatalen Folgen kommen.

Die Wahl des Baugrundstücks sollte man mit Sorgfalt treffen
Die Wahl des Baugrundstücks sollte man mit Sorgfalt treffen

Die Auswahl des Grundstücks

Der Kauf eines Grundstücks sollte mit Bedacht erfolgen. Schließlich stellt dieser Kauf eine große finanzielle Belastung dar und ist oft nur unter großen finanziellen Verlusten rückgängig zu machen. Doch nach welchen Kriterien sollte man nun ein Grundstück auswählen, damit man den Erwerb auch in einem Jahrzehnt nicht bereut?

Der Grundstückspreis

Ein wesentlicher Faktor ist natürlich der Preis des Grundstücks. Dabei sind zwei Kriterien zu beachten.

Zum einen muss dieser den eigenen finanziellen Möglichkeiten entsprechen. Es macht keinen Sinn, sich finanziell mit dem Kauf eines teuren Grundstücks zu überlasten und so die finanziellen Möglichkeiten für die nächsten Jahrzehnte einzuschränken.

Darüber hinaus muss der Preis der Größe und Lage des Grundstücks entsprechen. Ein Grundstück auf dem Land sollte dementsprechend deutlicher günstiger sein als eines nahe des Stadtkerns.

In diesem Zusammenhang kann zudem noch spekuliert werden, wie sich der Preis des jeweiligen Grundstücks weiter entwickeln dürfte. Befindet sich dieses beispielsweise in einer beliebten Wohngegend, wo gerade zahlreiche neue Grundstücke erschlossen werden, kann davon ausgegangen werden, dass der mögliche Verkaufspreis in den nächsten Jahren und Jahrzehnten steigen wird.

Nebenkosten berücksichtigen

Nicht nur die eigentlichen Grundstückskosten sind zu beachten. Hinzu kommen diverse Nebenkosten, die man im Budget mit einplanen sollte. Zu diesen zählen die Maklergebühren, sofern der Erwerb über einen Makler erfolgt. Die Käuferprovision kann je nach Gebiet bis zu 7,14 Prozent betragen.

Hinzu kommt außerdem die Grunderwerbssteuer, die zwischen 3,5 und 6,5 des Kaufpreises bestragen kann. Zu berücksichtigen sind schließlich noch die Notarkosten, für die man 1,5 Prozent des Kaufpreises einplanen sollte.

Die persönliche Nutzung

Des Weiteren sollte man sich über die spätere persönliche Nutzung des Grundstücks bewusst werden. Hiervon hängen eine Vielzahl weiterer Kriterien ab, welche beachtet werden sollten. Hat man vor, das Grundstück später nur als Garten zu nutzen, sollte dieses vor allem in ruhiger Lage und nahe des eigenen Wohnorts gelegen sein.

Soll hingegen einmal ein eigenes Haus auf diesem Grund errichtet werden, sind hingegen schon zahlreiche Aspekte mehr zu beachten. So sollte das Grundstück in diesem Fall einerseits bereits erschlossen sein.

Darüber hinaus sollte abgeklärt werden, ob bereits ein noch gültiger Bebauungsplan vorliegt, welcher sich mit den eigenen Wünschen vereinbaren lässt. Daneben ist es noch wichtig, dass sich das Grundstück an einem Ort befindet, welchen alle Familienmitglieder als angenehm empfinden.

Infrastruktur

Sehr wichtig für die Standortbestimmung ist die infrastrukturelle Lage des Grundstücks. Möchten Sie lieber in einer ruhigen, gewachsenen Siedlung wohnen oder lieber in einem Neubaugebiet, Tür an Tür mit vielen anderen jungen Familien?

Wohnen Sie gerne im Grünen und lieben Sie die Stille, oder ist es Ihnen dort eher unheimlich? Wie wichtig sind Ihnen eine gute Verkehrsanbindung und Öffentliche Verkehrsmittel? Fahren Sie ohnehin alles mit dem Auto, oder ist es Ihnen wichtig, Einkäufe und die täglichen Besorgungen auch zu Fuß machen zu können?

Alle diese Faktoren sollten in Ihre Entscheidungen mit einfließen. Wenn Sie Kinder haben oder sich noch Kinder wünschen, sollten Sie auch darauf achten, in welcher Entfernung Kindergärten, Grundschulen und weiterführende Schulen liegen. Für Kinder ist es ideal, wenn sie den Schulweg ohne die Unterstützung der Eltern zurück legen können.

Hinweise zur Grundstücksform

Inwieweit ein Grundstück genutzt werden oder die Nutzung eventuell beeinträchtigt sein kann, hängt auch von dessen Form ab. So kann der (zukünftige) Eigentümer vor einige bauliche Herausforderungen gestellt werden.

Handelt es sich beispielsweise um ein sehr schmales und langes Baugrundstück, müssen dennoch vernünftige Raumbreiten und ebenso Abstandsflächen berücksichtigt werden. Bei dreieckigen Formen sollte man über sinnvolle Nutzungsmöglichkeiten nachdenken.

Liegt ein trapezförmiger Grundriss vor, sollten die Winkel eine Abweichung von 20 bis 25° von 90° nicht überschreiten. Anderenfalls trifft man auf viel Fläche, die sich jedoch nicht optimal nutzen lässt.

Die Grundstückform kann die Nutzung beeinträchtigen
Die Grundstückform kann die Nutzung beeinträchtigen

Mögliche Nachteile

Letztlich sollte man vor dem Grundstückskauf noch überprüfen, ob das jeweilige Grundstück etwaige Belastungen und Nachteile aufweist. Dies können beispielsweise Verunreinigungen des Erdreichs oder Auflagen aus Umweltschutzgründen sein, welche die eigenen Bauoptionen einschränken.

Insgesamt fällt es wohl jedem Menschen schwer, sich für ein passendes Grundstück zu entscheiden. Werden allerdings all diese Kriterien beachtet, dann dürfte sichergestellt sein, dass der Kauf des Grundstücks ein voller Erfolg wird.

Verbaubarkeit des Umlands

Prüfen Sie auch die Verbaubarkeit des Umlands. Lassen Sie sich nicht von einem schönen Ausblick über grüne Wiesen täuschen, sondern erkundigen Sie sich, ob in der Gegend bald gebaut wird, und wenn ja, in welcher Höhe. Auch Straßenlärm und Abgase können die Wohnsituation beeinträchtigen, also sollten Sie sicher gehen, dass nicht bald eine Hauptverkehrsstraße an Ihrem Grundstück vorbei führt.

Nicht jedes Grundstück darf bebaut werden

Möglicherweise sind Sie bereits im Besitz eines Grundstücks. Doch Vorsicht: Nicht jedes Grundstück ist auch dediziertes Bauland.

Erkundigen Sie sich bei der Gemeinde, ob es sich bei Ihrem Grundstück um Bauland handelt oder nicht, und stellen Sie die entsprechenden Anträge. Wenn Sie sich bereits für einen Bauträger entschieden haben, so kann auch er die Formalien für Sie regeln.

Natürliche Hindernisse

Auch in der Natur gibt es einige Fallstricke oder Hindernisse, die man bei der Grundstückswahl beachten sollte. Strebt man beispielsweise die Nutzung der Solarenergie an, sollte man sich über die dortige Sonneneinstrahlung pro Jahr erkundigen; gleichzeitig zu beachten sind umliegende Bepflanzungen oder Objekte, die das Grundstück möglicherweise beschatten könnten. In diesem Zusammenhang sind stets die jahreszeitlichen Unterschiede zu berücksichtigen.

Ebenso sinnvoll ist die Abfrage der Windbelastung. Und schließlich ist in Gegenden, die sehr schneereich ausfallen können, entsprechend auch das jährliche Schneeaufkommen zu erfragen. Durch die Last kommt es zu zusätzlichem Gewicht, welches bei der Statik des zukünftigen Hauses berücksichtigt werden sollte.

Auf geerbten Grundstücke muss man nicht bauen

Wenn Sie ein Grundstück innerhalb der Verwandtschaft überschrieben bekommen oder geerbt haben, so bedeutet dies jedoch noch lange nicht, dass Sie gezwungen sind, auch ausgerechnet dort zu bauen. Sie können dieses Grundstück auch verkaufen, und sich mit dem Erlös einen Bauplatz genau dort suchen, wo Sie schon immer wohnen wollten. Denn letzten Endes hängt es nicht unwesentlich von der Lage Ihres Grundstücks und dem Standort Ihrer Immobilie ab, ob Sie sich später dort wohl fühlen werden.

Die Erschließung des Grundstücks

Bevor ein Grundstück bebaut werden kann, muss dieses zunächst einmal erschlossen werden. Doch welche Maßnahmen werden eigentlich der Erschließung hinzugerechnet, welche aus einem Grundstück erst ein Baugrundstück machen?

Bevor eine Erschließung überhaupt erfolgen kann, muss zunächst einmal ein Bebauungsplan aufgestellt und eingereicht werden. Nachdem dieser seitens des Bauamts der Gemeinde bewilligt wurde, können die Maßnahmen der Erschließung eingeleitet werden.

Wichtig ist auch dass die vernünftige Erschliessung des Grundstückes möglich ist
Wichtig ist auch dass die vernünftige Erschliessung des Grundstückes möglich ist

Diese gliedert sich prinzipiell in drei Teile.

  • Zum einen muss die Versorgung des Hauses mit wichtigen Gütern sichergestellt sein; hierzu gehören beispielsweise Wasser, Strom und eventuell auch Gas.
  • Darüber hinaus muss die Entsorgung von Abwasser und Abfällen sichergestellt sein, so dass beispielsweise Rohrsysteme in das örtliche Abwassernetz reichen.
  • Letztlich muss das Grundstück noch über eine angemessene Verbindung zur öffentlichen Straße verfügen.

In diesem Zusammenhang macht es keinen Sinn, weiter ins Detail zu gehen. So unterscheiden sich die einzelnen Auflagen zu stark und hängen nicht nur vom jeweiligen Grundstück und dessen Umgebung, sondern auch von dem jeweiligen Bundesland und der Gemeinde ab, in welchem die Erschließung erfolgen soll.

Es macht demnach Sinn, sich während der Erschließung an die jeweilige Kommune zu wenden und sich an deren Vorgaben zu orientieren. So ist sichergestellt, dass es sich am Ende der Arbeiten tatsächlich um ein Baugrundstück handelt und es zu keinen Verzögerungen bei einem möglichen Hausbau kommt.

Quellen:

  • Nicola Uthe: Grundstückssuche und Grundstückskauf: Der praktische Ratgeber mit zahlreichen Checklisten, Compact, 2001, ISBN 3817420722
  • Jürgen Simon, Wilfried Reinhold und Thore Simon: Wertermittlung von Grundstücken: Aufgaben und Lösungen zur Verkehrswertermittlung, Luchterhand (Hermann), 2005, ISBN 3472062509

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