Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters - Rechtliche Hinweise für Mieter und Vermieter
Attraktiver Wohnraum ist begehrt. Hat der Mieter einen solchen erst einmal gefunden, möchte er die Räumlichkeiten natürlich möglichst lange nutzen. Zuweilen kommt ihm jedoch der Vermieter zuvor: Er meldet den so genannten Eigenbedarf an. Hierbei sind indes einige Grundregeln zu beachten. Informieren Sie sich über die Kündigung wegen Eigenbedarf - worauf müssen Mieter und Vermieter achten?
Das Wesen des Eigenbedarfs
Das Mietrecht kennt die juristische Tragweite des Eigenbedarfs seit vielen Jahrzehnten. Damit wird dem Erfordernis Rechnung getragen, dass der Wohnraum im Eigentum des Vermieters steht und dieser immer dann schutzwürdig ist, wenn er selbst darin leben möchte. Er ist mithin nicht gezwungen, auf eine andere Wohnung auszuweichen.
Der Schutz besteht jedoch nicht alleine für ihn. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, der alles Weitere regelt, kennt drei unterschiedliche Fallgruppen. So können neben dem Vermieter auch seine Familienangehörigen oder sogar seine Bediensteten den Wohnraum für sich beanspruchen.
Entscheidend ist es demgegenüber, dass die Zimmer tatsächlich als Unterkunft oder sogar dauerhafte Bleibe bezogen werden. Die Nutzung als Unterstellfläche für Gegenstände ist nicht zulässig.
Die Frage der Familienzugehörigkeit
In den letzten Jahren hat sich häufig die Problematik eröffnet, welche Personen denn eigentlich als Familienangehörige im Sinne des Mietrechts verstanden werden und somit schutzbedürftig sind. Nach allgemeiner Ansicht gehören dazu alle Kinder und Enkel sowie alle Eltern und Großeltern.
- Stiefkinder
- Neffen und Nichten
- Geschwister sowie
- die Stiefeltern
lassen sich ebenso in den Personenkreis einbeziehen.
Nicht umfasst sind demgegenüber frühere Lebenspartner oder solche aus einer getrennten Ehe. Auch Cousins und Cousinen, das Patenkind, der Schwager und die Schwägerin oder entfernte Verwandte zählen nicht zu jenen Menschen, für die der Eigenbedarf angemeldet werden darf. Jedoch kommt es zuweilen auf den Einzelfall und eine daraus entstehende Bedürftigkeit der Personen an, ob der Anspruch zu gewähren ist.
Konkrete Ausformulierung des Kündigungsschreibens
Nutzt der Vermieter die Option, dem Mieter aufgrund des Eigenbedarfs zu kündigen, so muss er diesen darüber schriftlich in Kenntnis setzen. Inhaltlich ist eine detaillierte Nennung der Gründe erforderlich.
So darf nicht alleine der Eigenbedarf als solcher geltend gemacht werden. Vielmehr ist genau darzulegen, welche Person oder Personen aus der Familie sowie dem Haushalt des Vermieters künftig die Wohnung beziehen möchten.
Ebenso wird laut herrschender Rechtsprechung die Begründung gefordert, warum es den genannten Damen oder Herren nicht möglich ist, anderweitige Räumlichkeiten zu beziehen. Meist wird hierbei auf finanzielle Nachteile oder den aggressiven Wohnungsmarkt hingewiesen - beide Argumente werden regelmäßig zulässig sein.
Zeitpunkt und Kündigungsfristen
Der Vermieter muss bei Kündigugn wegen Eigenbedarf den richtigen Zeitpunkt dafür wählen. Es gilt, sicher zu stellen, dass die Eigenbedarfskündigung nicht schon bekannt war, als der Vertragsabschluss erfolgt ist; in diesem Fall hätte der Mieter bereits informiert werden müssen. Ist das nicht passiert, obwohl die Kündigung zu dieser Zeit bereits bekannt war, verliert der Vermieter das Kündigungsrecht.
Absehbar muss ein Eigenbedarf hingegen nicht sein. Ebenso wenig darf der Vermieter jedoch auf Verdacht kündigen.
Die gesetzliche Kündigungsfrist ist ebenso wichtig. Zulässig ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Allerdings gilt für eine ordentliche Kündigung:
- bei einer Wohndauer des Mieters zwischen fünf und acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate
- bei einer Wohndauer des Mieters über acht Jahre beträgt die Kündigungsfrist neun Monate
Erweiterter Schutz bei Eigentumswohnungen
In den letzten beiden Jahrzehnten machte eine Fallgruppe auf sich aufmerksam, die das Wesen des Mietvertrages gänzlich veränderte. Gemeint sind solche Mieträume, die im Rahmen von Umbaumaßnahmen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden.
Die neuen Eigentümer machten zumeist unverzüglich von ihrem vermeintlichen Recht des Eigenbedarfs Gebrauch. Höchstrichterlich wurde jedoch entschieden, dass den gegenwärtigen Bewohnern in einem Zeitraum von drei Jahren zunächst nicht gekündigt werden darf.
Das wiederum stellt eine Verlängerung der allgemeinen Kündigungsfrist dar, die gemäß § 573c Abs. 1 BGB bei lediglich zwei Monaten liegt, sich im Falle der Nutzung der Wohnung nach fünf sowie acht Jahren aber um jeweils drei Monate verlängert.
Die besondere Härte des Mieters
Wie aber sieht die Lage demgegenüber für jene Personen aus, die die Wohnung gemietet haben? Sie müssen allgemein dem Eigenbedarf des Vermieters weichen, sofern dieser die notwendigen Fristen einhält und das Kündigungsschreiben ordnungsgemäß verfasst.
Dennoch steht auch dem Mieter ein rechtliches Mittel der Gegenwehr zu: Er kann selbst einen Bedarf auf die Räumlichkeiten anmelden, wenn der Auszug für ihn eine besondere Härte darstellen würde. Welche Fälle davon umfasst werden, muss individuell betrachtet werden.
Zu denken wäre aber an Familien mit Kleinkindern, die im kalten Winter keine alternative Wohnung finden und durch den Bezug der Räume der faktischen Obdachlosigkeit entgehen. Auch Senioren und chronisch kranke Personen werden meist besonders schutzwürdig sein.
Der Eigenbedarf war vorgetäuscht
Es kommt zudem gar nicht einmal selten vor, dass der Vermieter den Eigenbedarf lediglich als plausiblen Grund für das Kündigungsschreiben angibt - tatsächlich aber weder selbst noch durch Angehörige und Angestellte die Räumlichkeiten bewohnen lässt.
Kann der bisherige Mieter darüber einen sicheren Nachweis erbringen, so ist es zwar nicht möglich, sich den Wohnraum einzuklagen. Dennoch darf im Nachhinein auf juristischem Wege ein Schadensersatz erstritten werden.
Der Mieter hatte nämlich Kosten für den Umzug, die Renovierung oder sogar den Makler zu tragen, die ursächlich auf den vorgetäuschten Eigenbedarf des Vermieters zurückgehen. Diese Auslagen lassen sich daher einklagen. Meldet der Vermieter den Eigenbedarf an, muss er die Wohnung folglich auch nutzen.