Kündigung wegen Eigenbedarf des Vermieters - Rechtliche Hinweise für Mieter und Vermieter

Zwei Arme, eine Hand reicht der anderen einen Schlüsselbund

Wissenswertes zur Eigenbedarfskündigung

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  • von Paradisi-Redaktion

Attraktiver Wohnraum ist begehrt. Hat der Mieter einen solchen erst einmal gefunden, möchte er die Räumlichkeiten natürlich möglichst lange nutzen. Zuweilen kommt ihm jedoch der Vermieter zuvor: Er meldet den so genannten Eigenbedarf an. Hierbei sind indes einige Grundregeln zu beachten. Informieren Sie sich über die Kündigung wegen Eigenbedarf - worauf müssen Mieter und Vermieter achten?

Das Wesen des Eigenbedarfs

Das Mietrecht kennt die juristische Tragweite des Eigenbedarfs seit vielen Jahrzehnten. Damit wird dem Erfordernis Rechnung getragen, dass der Wohnraum im Eigentum des Vermieters steht und dieser immer dann schutzwürdig ist, wenn er selbst darin leben möchte. Er ist mithin nicht gezwungen, auf eine andere Wohnung auszuweichen.

Der Schutz besteht jedoch nicht alleine für ihn. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, der alles Weitere regelt, kennt drei unterschiedliche Fallgruppen. So können neben dem Vermieter auch seine Familienangehörigen oder sogar seine Bediensteten den Wohnraum für sich beanspruchen.

Entscheidend ist es demgegenüber, dass die Zimmer tatsächlich als Unterkunft oder sogar dauerhafte Bleibe bezogen werden. Die Nutzung als Unterstellfläche für Gegenstände ist nicht zulässig.

Die Frage der Familienzugehörigkeit

In den letzten Jahren hat sich häufig die Problematik eröffnet, welche Personen denn eigentlich als Familienangehörige im Sinne des Mietrechts verstanden werden und somit schutzbedürftig sind. Nach allgemeiner Ansicht gehören dazu alle Kinder und Enkel sowie alle Eltern und Großeltern.

lassen sich ebenso in den Personenkreis einbeziehen.

Nicht umfasst sind demgegenüber frühere Lebenspartner oder solche aus einer getrennten Ehe. Auch Cousins und Cousinen, das Patenkind, der Schwager und die Schwägerin oder entfernte Verwandte zählen nicht zu jenen Menschen, für die der Eigenbedarf angemeldet werden darf. Jedoch kommt es zuweilen auf den Einzelfall und eine daraus entstehende Bedürftigkeit der Personen an, ob der Anspruch zu gewähren ist.

Aufgrund von Eigenbedarf kann ein Vermieter dem Mieter kündigen
Aufgrund von Eigenbedarf kann ein Vermieter dem Mieter kündigen

Konkrete Ausformulierung des Kündigungsschreibens

Nutzt der Vermieter die Option, dem Mieter aufgrund des Eigenbedarfs zu kündigen, so muss er diesen darüber schriftlich in Kenntnis setzen. Inhaltlich ist eine detaillierte Nennung der Gründe erforderlich.

So darf nicht alleine der Eigenbedarf als solcher geltend gemacht werden. Vielmehr ist genau darzulegen, welche Person oder Personen aus der Familie sowie dem Haushalt des Vermieters künftig die Wohnung beziehen möchten.

Ebenso wird laut herrschender Rechtsprechung die Begründung gefordert, warum es den genannten Damen oder Herren nicht möglich ist, anderweitige Räumlichkeiten zu beziehen. Meist wird hierbei auf finanzielle Nachteile oder den aggressiven Wohnungsmarkt hingewiesen – beide Argumente werden regelmäßig zulässig sein.

Zeitpunkt und Kündigungsfristen

Der Vermieter muss bei Kündigugn wegen Eigenbedarf den richtigen Zeitpunkt dafür wählen. Es gilt, sicher zu stellen, dass die Eigenbedarfskündigung nicht schon bekannt war, als der Vertragsabschluss erfolgt ist; in diesem Fall hätte der Mieter bereits informiert werden müssen. Ist das nicht passiert, obwohl die Kündigung zu dieser Zeit bereits bekannt war, verliert der Vermieter das Kündigungsrecht.

Absehbar muss ein Eigenbedarf hingegen nicht sein. Ebenso wenig darf der Vermieter jedoch auf Verdacht kündigen.

Die gesetzliche Kündigungsfrist ist ebenso wichtig. Zulässig ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats. Allerdings gilt für eine ordentliche Kündigung:

  • bei einer Wohndauer des Mieters zwischen fünf und acht Jahren beträgt die Kündigungsfrist sechs Monate
  • bei einer Wohndauer des Mieters über acht Jahre beträgt die Kündigungsfrist neun Monate

Erweiterter Schutz bei Eigentumswohnungen

In den letzten beiden Jahrzehnten machte eine Fallgruppe auf sich aufmerksam, die das Wesen des Mietvertrages gänzlich veränderte. Gemeint sind solche Mieträume, die im Rahmen von Umbaumaßnahmen in Eigentumswohnungen umgewandelt wurden.

Die neuen Eigentümer machten zumeist unverzüglich von ihrem vermeintlichen Recht des Eigenbedarfs Gebrauch. Höchstrichterlich wurde jedoch entschieden, dass den gegenwärtigen Bewohnern in einem Zeitraum von drei Jahren zunächst nicht gekündigt werden darf.

Das wiederum stellt eine Verlängerung der allgemeinen Kündigungsfrist dar, die gemäß § 573c Abs. 1 BGB bei lediglich zwei Monaten liegt, sich im Falle der Nutzung der Wohnung nach fünf sowie acht Jahren aber um jeweils drei Monate verlängert.

Die besondere Härte des Mieters

Wie aber sieht die Lage demgegenüber für jene Personen aus, die die Wohnung gemietet haben? Sie müssen allgemein dem Eigenbedarf des Vermieters weichen, sofern dieser die notwendigen Fristen einhält und das Kündigungsschreiben ordnungsgemäß verfasst.

Dennoch steht auch dem Mieter ein rechtliches Mittel der Gegenwehr zu: Er kann selbst einen Bedarf auf die Räumlichkeiten anmelden, wenn der Auszug für ihn eine besondere Härte darstellen würde. Welche Fälle davon umfasst werden, muss individuell betrachtet werden.

Zu denken wäre aber an Familien mit Kleinkindern, die im kalten Winter keine alternative Wohnung finden und durch den Bezug der Räume der faktischen Obdachlosigkeit entgehen. Auch Senioren und chronisch kranke Personen werden meist besonders schutzwürdig sein.

Der Eigenbedarf war vorgetäuscht

Es kommt zudem gar nicht einmal selten vor, dass der Vermieter den Eigenbedarf lediglich als plausiblen Grund für das Kündigungsschreiben angibt – tatsächlich aber weder selbst noch durch Angehörige und Angestellte die Räumlichkeiten bewohnen lässt.

Kann der bisherige Mieter darüber einen sicheren Nachweis erbringen, so ist es zwar nicht möglich, sich den Wohnraum einzuklagen. Dennoch darf im Nachhinein auf juristischem Wege ein Schadensersatz erstritten werden.

Der Mieter hatte nämlich Kosten für den Umzug, die Renovierung oder sogar den Makler zu tragen, die ursächlich auf den vorgetäuschten Eigenbedarf des Vermieters zurückgehen. Diese Auslagen lassen sich daher einklagen. Meldet der Vermieter den Eigenbedarf an, muss er die Wohnung folglich auch nutzen.

Eine Wohnungskündigung wegen Eigenbedarf muss glaubhaft nachgewiesen werden

Wie das Landgericht in Hamburg jetzt urteilte, kann ein Vermieter nicht einfach wegen Eigenbedarf seinem Mieter kündigen. Dafür ist es nötig, dass er selber oder sein Angehöriger für einen längeren Zeitraum, über drei Jahre, diese Wohnung selber nutzt.

Ein Vermieter hatte wegen Eigenbedarf, für seinen Sohn, einem Mieter die Kündigung geschickt und anschließend bei Gericht die Klage eingereicht. Aber der zuständige Richter war nicht von diesem Grund des Eigenbedarf überzeugt und konnte auch feststellen, dass der Sohn des Vermieters ein sogenanntes "unstetes" Leben führe verbunden mit einem häufigen Wechsel der Wohnorte.

Deshalb sei der Eigenbedarf nur vorgeschoben und die Klage wurde abgewiesen.

Für Kündigung aus Eigenbedarf reicht für den Vermieter eine kurze Begründung

Wie eine Kündigung aus Eigenbedarf begründet werden kann

Kleiner Holzstempel mit Aufschrift Kündigung
Stempel mit Aufschrift Kündigung © Wolfgang Filser - www.fotolia.de

Der Bundesgerichtshof (BGH) schafft mit einem neuen Urteil Klarheit über den Eigenbedarfsanspruch von Vermietern an ihrer Wohnung. Demnach reicht es bei der Kündigung vollkommen aus, wenn der Vermieter die Person bezeichnet, für die die Wohnung benötigt werde. Dabei müsse er noch begründen, warum diejenige Person Interesse an der Wohnung habe.

Bei Kündigung aus Eigenbedarf muss Interesse an der Wohnung begründet werden

Damit kassierten die Richter das vorausgegangene Urteil des Landgerichts München. Hier hatte ein Mieter erfolgreich gegen seine Kündigung aus Eigenbedarf gegen seinen Vermieter geklagt und Recht bekommen. Deren Tochter sollte nach ihrer Rückkehr aus dem Ausland in die Wohnung ziehen, da für Sie kein Platz mehr zu Hause war. Diese Beschreibung der Wohnsituation war den Richtern damals nicht präzise genug begründet und deshalb für sie die Kündigung aus formellen Gründen nicht gültig.

Diese Auffassung teilte das BGH nicht. Es reiche grundsätzlich aus, dass man als Vermieter diejenige Person in der Kündigung nennt, die in die Wohnung ziehen will und kurz das Interesse daran begründet.

Eigenbedarf des Vermieters geht vor

Aus einem Artikel der Zeitschrift "Neue Juristische Wochenschrift" geht hervor, dass Mieter bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf schlechte Karten haben. Das gilt auch unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bereits bestand. Auch das Alter des Mieters spiele in einem solchen Falle keine Rolle.

Vor kurzem hatte das Landgericht Frankfurt über einen Fall zu entscheiden, bei dem ein 84-Jähriger sich weigerte, wegen Eigenbedarf des Vermieters umzuziehen. Die Richter gaben dem Vermieter Recht und dieser darf nun einziehen.

Vermieter kann bei einer Mietwohnung auch für berufliche Zwecke Eigenbedarf anmelden

Wenn ein Vermieter seine Mietwohnung zu rein beruflichen Zwecken nutzen will, so fällt auch dies unter dem Eigenbedarf, wie jetzt auch der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe bestätigte. So sind also der gesetzlich geregelte Eigenbedarf bei Mietwohnungen und auch die verfassungsrechtlich geschützte Berufsfreiheit gleichermaßen zu behandeln.

Bei einem Fall hatte in Berlin ein Anwalt seinen Mietern, ein drei Personen-Haushalt, die Kündigung geschickt, weil seine Ehefrau, ebenfalls Anwalt, diese Wohnung als Kanzlei nutzen wollte. Nachdem die Mieter aber Widerspruch einlegten, kam es zur Räumungsklage, was aber zuerst das zuständige Gericht ablehnte, weil zuerst die Interessen einer Familie und danach erst die gewerblichen zu berücksichtigen seien.

Daraufhin legte der Anwalt Revision beim Bundesgerichtshof ein, dem zugesprochen wurde und so kam es zu dem Urteil zugunsten des Vermieters. Doch kann eventuell die Kündigung noch unwirksam werden, wenn die Mieter keine gleichwertige Ersatzwohnung zum gleichen Preis finden.

Schadensersatz für Mieter bei einem vorgetäuschten Eigenbedarf

Vermieterin erhält Recht im Räumungsprozess, obwohl sie nicht selbst in die Wohnung zieht

Richter Hammer auf Gesetzesbuch
Gavel and law book isolated on white background. Shallow DOF © Rafa Irusta - www.fotolia.de

Wenn ein Vermieter durch einen vorgetäuschten Eigenbedarf seinem Mieter kündigt und dieser deswegen auszieht, so hat der Mieter dann einen Anspruch auf Schadensersatz. Aber dieser Anspruch verlischt, wenn es zu einem Vergleich kommt und damit das Thema Mietverhältnis erledigt ist. Doch was war geschehen?

Räumungsprozess nach Eigenbedarfsankündigung

Eine Vermieterin hatte ihrem Mieter einer Einzimmerwohnung die Kündigung geschickt, weil sie angeblich selber dort einziehen wolle, um sich um ihre Mutter kümmern zu können. Deshalb meldete sie bei der Kündigung auch den Eigenbedarf an, den aber der Mieter bezweifelte, so dass es zum Räumungsprozess kam.

Im Laufe der Verhandlung wurde aber ein Vergleich geschlossen, so erhielt der Mieter einen Zuschuss von 2.400 Euro für den Umzug und die Vermieterin verzichtete auf die noch vom Mieter zu erledigenden anstehenden Schönheitsreparaturen.

Vermieterin im Recht

Nachdem der Mieter aber ausgezogen war, zog nicht die Vermieterin, sondern ihre Mutter dort ein. Daraufhin wollte der ehemalige Mieter von der Vermieterin einen Schadensersatz in Höhe von 4.245 Euro, weil einmal die Umzugskosten höher waren und auch seine jetzige Wohnung teurer sei.

Die Richter beim Amtsgericht in München gaben schließlich der Vermieterin Recht, auch wenn es sich um einen vorgetäuschten Eigenbedarf gehandelt hatte, so wurde aufgrund des Vergleichs ein Schlussstrich unter das ehemalige Mietverhältnis gezogen, so dass kein Anspruch auf Schadensersatz mehr besteht.

Wann ein Vermieter wegen Eigenbedarf kündigen darf

Einem Mieter eines Einfamilienhauses wurde nach drei Jahren von der Vermieterin die Kündigung wegen Eigenbedarf geschickt, worauf der Mieter sich weigerte auszuziehen und es zur Räumungsklage kam. Jetzt hat der Bundesgerichtshof der Vermieterin Recht gegeben, denn die Kündigung wegen Eigenbedarf war rechtens, weil eine unvorhergesehene Situation dazu geführt hatte.

Doch wie kam es zur Kündigung wegen Eigenbedarf nach so kurzer Zeit? Beim Abschluss des Mietvertrages wusste die Vermieterin noch nicht, dass ein Familienmitglied die Immobilie selber nutzen wollte und so teilte auch der Sohn den Mietern mit, dass ein Eigenbedarf zur Zeit nicht bestehe, doch könnte aber eventuell ein Verkauf der Immobilie erfolgen. Doch nach drei Jahren wollte der Enkel mit seiner schwangeren Freundin, die er auch geheiratet hat, in das Haus seiner Oma ziehen, so dass diese dann die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprach.

Schon das zuständige Amtsgericht hatte den Eigenbedarf anerkannt, so dass auch der Räumungsklage stattgegeben wurde. Darauf ging der Mieter eine Instanz höher zum Landgericht, das ebenfalls die Berufung der Mieter ablehnte, denn eine vorsätzliche Täuschung der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages sei nicht zu erkennen. So kam der Fall zum VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs, der für Wohnraummietrecht zuständig ist, wo die Kündigung wegen Eigenbedarf anerkannt wurde.

Kündigung wegen Eigenbedarf - auch für Zweitwohnung rechtens

Der Vermieter darf wegen Eigenbedarf kündigen, selbst wenn er die Wohnung nur zeitweise nutzen möchte. Das geht aus einem Urteil des Bundesverfassungsgerichts hervor.

Zum Hintergrund: eine Mieterin aus Berlin klagte gegen die Kündigung ihrer 57 Quadratmeter großen Wohnung, für die der Besitzer Eigenbedarf angemeldet hatte. Sie begründete ihre Klage damit, dass der Vermieter die Wohnung gar nicht benötige. Er sei nur gelegentlich in der Hauptstadt, um seine Tochter zu besuchen.

Die Verfassungsrichter wiesen die Klage zurück. Ein Vermieter müsse für die Kündigung wegen Eigenbedarf lediglich vernünftige und nachvollziehbare Gründe nennen – die Nutzung als Zweitwohnung reiche dafür aus.

Nach einer Übersicht des Deutschen Mieterbundes ist Eigenbedarf der häufigste Kündigungsgrund in Deutschland. Generell gelten dabei die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen, abhängig von der Mietdauer. Einige Landesregierungen haben diese Fristen jedoch ausgeweitet, um Mieter in Gegenden mit Wohnungsknappheit besser zu schützen.

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