Die Zusammensetzung der Mietkosten: Kaltmiete, Nebenkosten, Warmmiete

Günstiger Wohnraum wird stark nachgefragt. Wer jedoch die gewünschten Räumlichkeiten mieten möchte, muss dafür im Regelfall eine monatliche Gebühr entrichten. Die Mietkosten bestehen aus der Kaltmiete, den Nebenkosten und der Warmmiete. Kaltmiete plus Nebenkosten - Lesen Sie alles Wissenswerte über die Zusammensetzung der Miete bzw. die Bestandteile der Warmmiete.

Woraus setzt sich der Mietbetrag zusammen?

Generelles zur Zusammensetzung der Miete

Möchten Sie ganz genau wissen, woraus sich ein Mietbetrag zusammen setzt? Das sollten Sie nämlich, damit Sie verschiedene Angebote besser miteinander vergleichen können. Und auch dann, wenn Sie selbst eine Wohnung und Immobilie zu vermieten haben, sollten Sie wissen, welche Posten in den Mietpreis einfließen. Ein paar Hilfestellungen geben wir Ihnen gerne.

Zwischen dem Mieter und dem Vermieter fließen in der Regel zwei verschiedene Arten von Geldern. Einmal hat der Mieter die monatliche Mietsumme pünktlich zu entrichten. Diese setzt sich aus gewissen Fixkosten und einem Pauschalbetrag für nicht fixe Kosten zusammen. Zum Zweiten erfolgt meist einmal im Jahr die so genannte Nebenkostenabrechnung, bei der der Mieter die angefallenen Verbrauchskosten begleicht. Dabei kann es auch vorkommen, dass dem Mieter eine Nebenkostenrückerstattung zusteht.

  • Den größten Anteil an der Mietsumme hat die tatsächliche Miete der Wohnfläche und der zugehörigen Keller- und Gemeinschaftsräume.
  • Einen zusätzlichen Posten macht die Miete für den Stellplatz oder die Garage aus.
  • Die dritte Position ist die oben bereits erwähnte Pauschale für die vom Mieter verursachten Kosten und die so genannten Umlagefähigen Kosten. Die Stromkosten sind in ihr jedoch nicht enthalten, da diese direkt zwischen dem Stromlieferanten und dem Mieter abgerechnet werden.

Zu den vom Mieter verursachten Kosten zählen die Wasser- und Heizkosten. Sie werden direkt nach seinem Verbrauch ermittelt. Zu den Umlagefähigen Kosten gehören die bei größeren Immobilien die Beleuchtung von Fluren, Gängen und Gemeinschaftsräumen und die Kosten für Hausmeister- und Gärtnertätigkeiten.

Alle diese Kosten werden in einem Pauschalbetrag zusammen gefasst, den der Mieter monatlich mit der Miete entrichtet, damit der Vermieter diesen Posten nicht vorschießen muss. Am Ende des Wirtschaftsjahrs erfolgt eine exakte Abrechnung, und der Mieter muss entweder eine Nachzahlung leisten oder bekommt den überschüssig bezahlten Betrag zurück erstattet.

Wichtig vor Vertragsunterzeichnung

Bevor Sie einen Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie besonders die Höhe des Pauschalbetrags für Mietnebenkosten prüfen. Vergleichen Sie ihn mit anderen Immobilien in ähnlicher Größe, so werden Sie schnell feststellen können, ob er realistisch ist. Ebenso können Sie Ihren zukünftigen Vermieter darum bitten, dass er Ihnen Einblicke in die letzte Jahresendabrechnung gewährt. So können Sie sich informieren, ob der angegebene Pauschalbetrag realistisch ist, oder ob mit höheren Nachzahlungen zu rechnen ist.

Wichtig im Mietvertrag die Abrechnungsart genau festzulegen
Wichtig im Mietvertrag die Abrechnungsart genau festzulegen

Im Folgenden gehen wir genauer auf die einzelnen Bestandteile der Miete ein...

Die Kaltmiete

Als Grundsäule aller wohnraumbezogenen Mieten wird das entgeltliche Überlassen des Eigentums für einen bestimmten Zeitraum angesehen. Im Regelfall handelt es sich dabei also um

  • die Wohnung
  • das Haus oder
  • die Geschäftsräume.

Für deren Bezug und Nutzung entrichtet der Mieter einen bestimmten und vorab festgelegten Preis, der sich idealerweise anhand bestimmter Kriterien des Zustandes, der Gegend oder der Einrichtung ergibt.

Hierfür ist also der so genannte Mietspiegel erforderlich, der über alle diese Faktoren Auskunft gibt und die Einschätzung der Kosten auf sachlicher Basis erlaubt. Allerdings kann es dabei zu einigen Abweichungen kommen, weshalb stets der Einzelfall und die zu mietenden Räume zu betrachten sind.

Bei der Kaltmiete - üblicherweise auch als Nettomiete bezeichnet - handelt es sich also lediglich um jene Kosten, die den Mietraum an sich umfassen und bei denen sämtliche zusätzliche Ausgaben noch nicht einbezogen wurden. Zumeist wirkt der Preis verlockend gering, gerade dann, wenn weitere Räumlichkeiten wie eine Garage oder die Dachbodennutzung nicht anfallen und alleine für die Wohnung nur überraschend wenige Kosten aufgeworfen werden. Allerdings sollte sich der Interessierte davon nicht verleiten lassen, immerhin stehen noch weitere Ausgaben an, die das Gesamtgefüge deutlich verändern und die Kosten spürbar in die Höhe treiben können.

Die Nebenkosten

Neben der Nutzung des Wohnraums fallen diverse zusätzliche Ausgaben an. Sie umfassen etwa

  • die Verwendung von Wasser und Strom
  • die Kosten für den Hausmeister, den Fahrstuhl und
  • sonstige Gebühren.

Auch hier ist stets im Einzelfall zu überprüfen, wie sich die gesamte Summe errechnet, welche Bestandteile davon tatsächlich genutzt werden und auf welche verzichtet werden kann. Es handelt sich somit um Ausgaben, die zunächst der Eigentümer des Wohnraumes leistet, die er jedoch auf die Mieter umlegt und von diesen refinanzieren lässt, da sie einen entsprechenden Service vorrangig gebrauchen. Nicht umfasst sind dabei die nicht umlagefähigen Nebenkosten, die zur reinen Bewirtschaftung des Objekts anfallen.

Grundsteuer und Wassergebühren

Hauptsächliche Faktoren der Nebenkosten stellen die Grundsteuer und die Wassergebühren dar. Erstgenannte beinhalten die durch die jeweilige Kommune erhobene Last auf den Wohnraum. Bei der Wassernutzung kommt es hingegen zu unterschiedlichen Aspekten, da nicht alleine das Trinkwasser anfällt, sondern auch das Abwasser entsorgt werden muss.

Strom

Ein weiterer Faktor entsteht durch den Gebrauch des Stroms. Hierbei ist mitunter zu differenzieren, da die Elektrizität nicht alleine in der eigenen Wohnung genutzt wird, sondern auch gemeinschaftliche Einrichtungen wie

  • die Waschmaschine im Keller
  • das Licht im Treppenhaus und
  • ähnliche Stromquellen

finanziert werden müssen. Diese legt der Vermieter meist pauschal auf alle Parteien um.

Reinigungsgebühren

Nicht unerheblich sind dagegen jene Nebenkosten, die für die Reinigung

  • des Gebäudes selbst
  • der dazugehörigen Straße
  • des Schornsteins und
  • gegebenenfalls eines Gartens

gezahlt werden müssen. Hierbei kann es unterschiedliche Wege einer Abrechnung geben, wobei idealerweise sämtliche Sach- und Personalkosten gesammelt und auf die Mieter umgelegt werden.

Ob das in regelmäßigen - etwa monatlichen oder vierteljährlichen - Zeiträumen geschieht oder eine Abrechnung am Jahresende vorgenommen wird, obliegt dem Vermieter. Ihm kommt dabei auch die Pflicht zu, sämtliche Kosten möglichst genau zu dokumentieren und die erhaltenen Rechnungen zu bewahren, um sie den einzelnen Parteien vorlegen zu können - erst daraus ergibt sich der Anspruch auf deren Zahlung.

Die Nebenkosten als variabler Teil der Miete
Die Nebenkosten als variabler Teil der Miete

Zusätzliche Kosten

Zusätzliche Kosten werfen

  • die Versicherungen
  • das Einspeisen eines Breitbandkabels oder einer Antenne sowie
  • ein Hauswart

auf. Hierbei kommt es je nach Gebäude zu erheblichen Abweichungen. Gerade dann, wenn in einer luxuriösen Wohngegend vielleicht sogar eine Sauna oder ein Wellnessbereich in den Mieträumen inbegriffen ist.

Sämtliche Kosten, die der Vermieter im Sinne seiner Mieter vorstreckt, kann er sich von diesen zurückzahlen lassen. Grundsätzlich sollte das anteilig geschehen, wird gerade bei Mehrparteienhäusern aber auch pauschal auf die Zahl der Wohnungsinhaber umgelegt. Wer dabei nicht benachteiligt werden möchte, sollte sich stets genau dokumentieren, wie viel Strom, Wasser oder Kosten für das Internet er aufwirft.

Die Warmmiete

Beide vorgenannten Faktoren - die Kaltmiete plus die Nebenkosten - ergeben zusammengenommen den endgültigen Betrag, den der Mieter monatlich an den Vermieter überweist. Hierbei handelt es sich um die so genannte Warmmiete. Umfasst sind nun also nicht mehr alleine die Wohnräume an sich, sondern gleichfalls deren Beheizung, Wasser und die sämtlichen sonstigen Annehmlichkeiten.

Allerdings weicht dieser Preis regelmäßig auch deutlich von der Kaltmiete ab und kann zuweilen die Hoffnung auf eine schöne Wohnung doch noch zerstören. Wichtig ist es bei der Begutachtung solcher Räumlichkeiten daher, sich stets die gesamten Gebühren nennen zu lassen und gar nicht erst mit der Kaltmiete zu spekulieren.

Berechnung und Erhöhung

Unterliegt der Preis der Kaltmiete noch bestimmten Kriterien, die sich beispielsweise aus dem Mietspiegel ergeben, so wird den Vermietern bei den Nebenkosten zumeist freie Hand gelassen. Sie können selbst entscheiden, mit welchem Anbieter für Strom, Kabelfernsehen oder Internet sie einen Vertrag eingehen, wie dieser ausgestaltet ist und welche Summen somit letztlich an die Mieter weitergegeben werden.

Ratsam ist es daher, die Gesamtkosten zu betrachten und einer möglichst objektiven Bewertung zu unterziehen. Zu fragen ist häufig natürlich auch, ob dieser oder jener Service genutzt wird oder ob die monatlichen Gebühren durch einen Luxus erhöht werden, den niemand benötigt.

Generell gilt, dass dass der Vermieter sich nicht an das vorherige Mietverhältnis oder sonstige Vorgaben halten muss. In der Regel basiert die Miethöhe auf der Wohnfläche. Weichen die Angaben bezüglich der Wohnfläche im Vertrag von den tatsächlichen Werten um über zehn Prozent ab, muss eine Anpassung der Miete erfolgen.

Als zukünftiger Mieter sollte man sich stets über die ortsübliche Miete informieren. Im Netz findet man auch einige Seiten, auf denen man die nachsehen kann, ob die angegebenen Preise als angemessen zu erachten sind. Eine Miethöhe, die mindestens 50 Prozent über dem ortsüblichen Betrag liegt, gilt als sittenwidrig und ist damit nicht gültig.

Eine mögliche Mieterhöhung durch den Vermieter basiert auf strengen gesetzlichen Regelungen. Generell gilt, dass die Miete ein Jahr lang nicht verändert werden darf. Innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht höher als 20 Prozent ansteigen.

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  • Mietvertrag © Andre Bonn - www.fotolia.de
  • mietvertrag symbol © scatterly - www.fotolia.de
  • Money - Euro banknotes - Euros © c - www.fotolia.de

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