Miete und Mietvertrag - Grundlagen des Mietrechts und praktische Hinweise

Schlüsselbund und Geldscheine auf Mietvertrag

Wissenswertes rund um die Miete und den Abschluss eines Mietvertrags

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  • von Paradisi-Redaktion

Wohnt man zur Miete, zahlt man monatlich einen bestimmten, im Mietvertrag geregelten Betrag an seinen Vermieter. Dafür darf man die Wohnung oder auch das Haus bewohnen und - mit gewissen Einschränkungen - nach seinem Geschmack gestalten. Beim Abschluss des Mietvertrags gilt es, einige Punkte zu beachten; wichtig ist es, die Grundlagen des Mietrechts zu kennen. Lesen Sie alles Wissenswerte zum Thema Miete und Mietvertrag und informieren Sie sich über die Bestandteile des Mietrechts.

Miete - eine Definition

Begibt man sich auf Wohnungssuche, wird zumindest die erste Unterkunft in der Regel eine Wohnung zur Miete darstellen. Der Wohnraum stellt also kein Eigentum dar; stattdessen zahlt man als Mieter dem Eigentümer, dem so genannten Vermieter, zu Beginn eines neuen Monats einen bestimmten Beitrag. Dieser wird vertraglich zwischen den beiden Parteien festgelegt.

Durch Unterzeichnung des Mietvertrags verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Nutzen des Mietgegenstands - in diesem Fall den Wohnraum - zu gewähren. Der Mieter auf der anderen Seite steht in der Pflicht, die Miete, also das vereinbarte Entgelt, zu bezahlen. Über die weiteren Pflichten von Mieter und Vermieter informieren wir hier in unserem separaten Artikel.

Die Festlegung der Miete muss, sofern man den Vertrag für länger als ein Jahr schließt, schriftlich erfolgen. Der Betrag wird im Mietvertrag genannt; dabei setzt ergeben Kaltmiete plus Nebenkosten die Gesamtmiete, die so genannte Warmmiete. Lesen Sie hier, wie sich die Miete genau zusammensetzt. Hinzu kommt die Nebenkostenabrechnung, bei der aber neben einer Nachzahlung auch eine Rückerstattung möglich ist.

Endet das Mietverhältnis, ist der Mieter dazu verpflichtet, den Wohnraum wieder zu verlassen; in dem Fall kann anschließend ein neuer Mieter einziehen. Das Mietverhältnis kann dabei entweder durch den Ablauf der vereinbarten Zeit - falls diese angegeben wurde - enden, oder aber durch die Kündigung.

Die Grundlagen des Mietrechts

Die Gesetzes- und Normenflut nimmt in Deutschland von Jahr zu Jahr zu. Auch das Mietrecht mit zahlreichen Vorschriften sowohl zum Schutze des Mieters als auch zum Schutze des Vermieters hat weiter an Umfang gewonnen.

Außerdem trägt die ständige Rechtssprechung dazu bei, den Überblick völlig zu verlieren. Bei spezifischen Problemen und Rechtsstreitigkeiten bleibt häufig nur der Gang zum Fachanwalt. Es gibt jedoch einige wenige Grundsätze, die beide Parteien, sowohl Mieter als auch Vermieter, auch ohne tieferen juristischen Background kennen sollten.

Als oberster Grundsatz gilt: Mietverträge zwischen Privatpersonen sind frei gestaltbar. Allerdings kann der Vermieter die Höhe des Mietzinses nicht völlig frei bestimmen.

Bei einem überhöhten Mietzins kann sich der Mieter auf den so genannten "Wucherparagraphen" beziehen. Dieser bestimmt, dass der Mietzins mindestens 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und zugleich die Unerfahrenheit des Mieters ausgenutzt werden muss.

Die Grundlagen des Mietrechts sollte man als Mieter kennen
Die Grundlagen des Mietrechts sollte man als Mieter kennen

Mieterhöhung

Das Wirtschaftsstrafgesetz sieht eine weitere Beschränkung im Falle einer extremen Wohnungsnot vor. Herrscht Wohnungsknappheit in dem gesamten Stadtgebiet, so darf der Mietzins um maximal 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen. Die ständige Rechtssprechung machte dabei deutlich, dass eine Wohnungsknappheit lediglich in bestimmten Stadtteilen dabei nicht ausreicht.

Ist der Mietvertrag abgeschlossen, so darf sich der Mieter auf die einjährige Sperrfrist berufen, innerhalb derer keine Mieterhöhung vorgenommen werden darf. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mietzins jedoch problemlos an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichen werden, allerdings mit der Einschränkung, dass innerhalb von drei Jahren die Erhöhung maximal 20 Prozent betragen darf.

Weiterhin bedarf eine Mieterhöhung die Willenserklärung beider Parteien, das bedeutet, dass eine Erhöhung des Mietzinses nur zustande kommt, wenn beide Parteien einverstanden sind. Der Vermieter ist dabei gesetzlich angehalten, dem Mieter Gründe für die Erhöhung vorzulegen, die der Mieter dann innerhalb von zwei folgenden Monaten überprüfen kann.

Renovierungsarbeiten und Energiekosten

Eine Ausnahme für Mietzinserhöhung stellen jedoch Renovierungsarbeiten an der Immobilie dar. Renovierungsarbeiten sind dabei jedoch stark von allgemeinen Modernisierungsarbeiten abzugrenzen, da bloße Reparaturen und Modernisierung keine Mietzinserhöhung rechtfertigen.

Wird der Wert der Immobilie auf Grund der Renovierungsarbeiten angehoben oder sinken durch die Arbeiten Energiekosten in Form von Strom-, Wasserkosten, etc. so darf der Vermieter bis zu elf Prozent von der Höhe der Baukosten auf den Mietzins aufschlagen. Zum Schutze des Mieters ist der Vermieter jedoch verpflichtet den Mieter mindestens zwei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich zu informieren, detailliert über die bevorstehenden Arbeiten aufzuklären und die Mietzinserhöhung anzukündigen.

Ratsam ist, vor Konsultierung eines Anwaltes die ortsüblichen Mieten einzuholen. Städte und Gemeinden bieten ihre Mietspiegel zum Teil bereits online an. Sollte der Mietzins überhöht sein und kann mit dem Vermieter keine Einigung erzielt werden, so ist die Einholung fachkundigen Rates unverzichtbar.

Bei Mieterhöhung gilt auch der Mietspiegel einer Nachbargemeinde

Wenn Vermieter die Miete erhöhen wollen, so können sie sich auch auf den Mietspiegel der Nachbargemeinde berufen, wenn für den eigenen Ort keiner existiert.

Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) so entschieden. Bei dem Fall handelte es sich um eine Wohnung in Baden-Württemberg, wo also der Vermieter den Mietspiegel aus der Nachbarstadt Schorndorf für seine monatliche Mieterhöhung über 76,69 Euro heranzog. Als Begründung gab der Vermieter an, dass der Ort der Wohnung, Backnang, für den es aber keinen Mietspiegel gibt, vergleichbar mit dem Nachbarort Schorndorf sei, was auch ein Gutachten eines Sachverständigen ergab, so dass das Gericht dem Vermieter Recht gab.

Urteil: Amtsgericht lehnt Mietminderung wegen schreiender Kinder ab

Eltern tragen dafür Verantwortung, dass deren Kinder in einer Mietwohnung nicht ständig Lärm machen

Schreiender kleiner Junge hängt an Mutters Bein, Trotzphase
Kind weint und hält sich am Bein der Mutter fest schreit © Oliver Flörke - www.fotolia.de

Leben mehrere Mietparteien in einem Haus zusammen, gilt es Rücksicht zu nehmen. Das gilt für bellende Hunde und WG-Partys ebenso wie für den Betrieb der Waschmaschine oder Ähnliches. Manche dieser Geräusche kann man regeln, wie etwas laute Musik. Schreiende Babys oder bellende Hunde können jedoch nicht immer beruhigt werden. Das bezogen auch die Zuständigen am Amtsgericht Hamburg-Bergedorf in einem aktuellen Urteil mit ein.

Ruhestörungsprotokoll bringt vor Gericht keinen Nutzen

Mieter hatten geklagt und ein Ruhestörungsprotokoll geführt, weil in der über ihnen liegenden Wohnung an insgesamt 32 Tagen außerhalb der Ruhezeiten gelärmt worden war. Die Kinder der entsprechenden Mietpartei hätten nachts unerträglich laut geweint und geschrien.

Die Richter urteilten jedoch, dass Kinder einen natürlichen Drang hätten, sich zu bewegen. Dabei käme es zu Geräuschen, die nunmal nicht immer zu unterbinden seien.

Als Generalerlaubnis solle das Urteil in diesem Fall jedoch nicht gelten, betonten die Richter. Eltern seien sehr wohl dafür verantwortlich, dass ihre Sprößlinge nicht ständig lautstark toben und lärmen.

Auch ohne Ankündigung einer Modernisierung ist eine Mieterhöhung rechtens

Die Kosten für Renovierungen durch Vermieter können auf die Mieter verteilt werden

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Mietvertrag © Andre Bonn - www.fotolia.de

Wenn ein Vermieter eine Modernisierung plant und durchführt, kann er anschließend die Kosten auf die Mieter umlegen, auch wenn die Baumaßnahme vorher nicht angekündigt wurde. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat so jetzt entschieden, obwohl das Gesetz eine Pflicht zur Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen vorsieht.

Modernisierung trotz Einspruch des Mieters rechtens

Aber dies dient im Prinzip nur dazu, dass ein Mieter sich auf eine Mieterhöhung einstellen und gegebenenfalls die Wohnung deshalb kündigen kann. Bei dem vorliegenden Fall hatte eine 86-jährige Mieterin, die in der zweiten Etage eine Wohnung hatte, gegen einen geplanten Einbau eines Fahrstuhls Einspruch erhoben.

Aber der Hausbesitzer ließ trotzdem den Aufzug einbauen und erhöhte darauf die Nebenkosten der Miete um 120,78 Euro, wobei die Kaltmiete bei 338,47 Euro lag. Der BGH hat der entsprechenden Erhöhung zugestimmt.

Kritik kam vom Deutschen Mieterbund (DMB), der es für falsch hält, dass ein Vermieter eine Mieterhöhung trotz Einspruchs von Mietern, beziehungsweise ohne einer Ankündigung, Modernisierungsmaßnahmen durchführen kann und anschließend auch noch die Mieter dafür zur Kasse bittet.

Was muss man einem Vermieter alles beantworten?

Welche Infos muss man dem Vermieter preisgeben und welche sind Privatsache?

Klingel-Schild an Wohnungswand, bei jeder Klingel steht "frei"
Wohnungssuche © DeVIce - www.fotolia.de

Viele Menschen, die eine Wohnung suchen, werden häufig von ihrem zukünftigen Vermieter nach vielen Dingen befragt, sodass sich oftmals die Frage ergibt, ob man auch alles beantworten muss. So sind grundsätzlich alle Fragen, die sich auf das Mietverhältnis direkt beziehen, so also auch die finanzielle Lage des Mieters, rechtlich erlaubt.

Was der Mieter preisgeben muss:

Meistens wird gleich am Anfang nach dem Beruf und Arbeitgeber gefragt, was auch rechtens ist. Selbst die Frage nach dem Nettoeinkommen muss ein Mieter beantworten, denn wenn die Miethöhe vielleicht 75 Prozent des Einkommens ausmacht, so läge eine zu starke monatliche Belastung vor, was ein Vermieter nicht akzeptieren wird. Aber über die finanzielle Lage von Angehörigen, wenn sie nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben, geht einen Vermieter normalerweise nichts an.

Was der Mieter nicht preisgeben muss:

Auch Fragen nach der Gesundheit oder eventuellen Kinderwunsch braucht ein Mieter nicht wahrheitsgemäß beantworten, woraus einem Mieter später kein Nachteil entstehen kann. Ebenso muss ein Mieter dem Vermieter keinerlei Auskünfte über seine Hobbys oder ob man Raucher ist geben. Anders sieht es wieder bei der Haltung von Haustieren aus, wenn ein Vermieter dies ausdrücklich untersagt.

Wenn aber ein Mieter in einer finanziellen Notlage sich befindet, zum Beispiel Sozialhilfe erhält oder in einem Insolvenzverfahren verwickelt ist, und dies dem Vermieter verschweigt, so kann dies ein Kündigungsgrund für die Wohnung sein.

Bei einer Vermietung haben auch Vermieter Rechte, doch welche?

Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter sollte stets stimmen, doch was wenn es das mal nicht tut?

Winzige Personen stehen auf riesigem Mietvertrag
mietvertrag symbol © scatterly - www.fotolia.de

Haus- oder Wohnungsbesitzer, die eine Immobilie vermieten wollen, suchen natürlich nach einem idealen Mieter, der pünktlich seine Miete bezahlt, keine Haustiere oder vielleicht auch keine Kinder hat, aber dabei eventuelle Reparaturen selber macht und kurz also der absolut perfekte Mieter ist. Dabei gibt es aber leider auch oftmals das andere Extrem, so dass Vermieter nicht nur auf die Zahlung der Miete warten, sondern auch oftmals um den Zustand der Wohnung bangen müssen.

Mittel und Wege für den Vermieter zur wahrheitsgemäßen Auskunft

Zwar haben die Vermieter vor dem Abschluss eines Mietvertrages das Recht sich von dem zukünftigen Mieter dementsprechende Auskünfte zu erfragen, aber ob diese alles wahrheitsgemäß beantworten, das ist oftmals die Frage. Einige Fragen betreffs der finanziellen Lage und dem Arbeitgeber müssen jedoch wahrheitsgemäß beantwortet werden, ansonsten könnte der Vermieter den Mietvertrag anfechten.

Hierbei helfen dem Vermieter auch Auskünfte bei der Schufa. Auch können Vermieter von dem Mieter eine Bescheinigung vom Vorvermieter über die regelmäßige Mietzahlungen verlangen, was aber nicht jeder Vorvermieter ausstellt.

Was aber auf jeden Fall für den Vermieter wichtig ist, ob Haustiere erlaubt sind. Hierbei muss eventuell eine Haltung von Hunden oder Katzen bereits im Mietvertrag ausgeschlossen werden. Aber generell kann man Haustiere nicht verbieten, wie beispielsweise Kanarienvögel oder auch Fische und Schildkröten in Aquarien.

Rauchen in der Wohnung?

Weiterhin hat ein Vermieter nicht das Recht das Rauchen in der Wohnung zu verbieten, doch kann man die eventuelle Folgeerscheinungen, so eine starke Verfärbung der Decken und Wände, durch die Beseitigung durch Schönheitsreparaturen regeln. Manche Vermieter bieten auch einen befristeten Mietvertrag an, doch muss die zeitliche Begrenzung auch begründet sein, beispielsweise wegen anschließender Eigennutzung.

Wenn aber Mieter, wenn sie ihren Mietzins nicht pünktlich bezahlen, nach einer Kündigung nicht ausziehen wollen, so haben Vermieter oftmals schlechte Karten. Zwar gibt es die Räumungsklage, doch von irgendwelchen eigenmächtigen Unternehmungen, beispielsweise Abstellen von Wasser oder Strom, raten Rechtsanwälte dringend ab.

Bei Schlagzeuglärm aus der Nachbarwohnung ist eine Mietminderung möglich

Wenn aus der Nachbarwohnung der Lärm eines Schlagzeug die nötige Ruhe und Entspannung raubt, so hat der Mieter das Recht eine Mietminderung zu bewirken, wie das Landgericht in Berlin urteilte. Zwar hat man als Mieter das Recht für Hausmusik, wozu auch das Schlagzeug gehört, doch gehören auch das Recht für Ruhe und Entspannung gleichermaßen dazu, wie das Landgericht das Urteil begründete.

Bei einem Fall in einem Mehrfamilienhaus hatten Mieter, die im sechsten Stock wohnten, ihre Miete wegen Lärmbelästigung gekürzt, denn der Sohn eines Mieters aus der vierten Etage hatte regelmäßig mit Freunden in der Wohnung Schlagzeug und Elektrogitarre mit Verstärker gespielt. Die Richter stellten sich auf die Seite der Nichtmusiker, die die Miete um fünf Prozent kürzen dürfen. Der Vater der Musiker hatte vor Gericht vorgebracht, dass eine musikalische Ausbildung die kindliche Persönlichkeit fördert, doch die Richter meinten dazu, dass auch die Rücksichtnahme auf die Mitmenschen genauso wichtig ist.

Vermieterfreundliches Urteil bei Lärmbelästigung

Wer bei seinem Einzug bereits mit einer anstehenden Lärmbelästigung rechnen kann, hat kein Recht auf eine Mietkürzung

Rechte des Mieters: aufgeschlagenes Gesetzbuch mit großem Paragraphen davor
Mieterrechte © M. Schuppich - www.fotolia.de

Kommt es zu Baumaßnahmen im Haus der Mieter, haben diese in der Regel einen Anspruch auf Mietminderung. Anders dagegen, wenn die Lärmbelästigung von einem Nachbargrünstück ausgeht, das sei nach der Ansicht des Landgericht Gießen kein Grund für eine Mietkürzung.

Zumindest gelte das, wenn der Mieter schon bei Einzug hätte damit rechnen müssen, dass es in Zukunft zu Baumaßnahmen in der Nachbarschaft kommen werden könnte. So zum Beispiel, weil sich dort eine Baulücke oder ein verwahrlostes Haus befände. Allerdings ist das Urteil aus Gießen bislang nicht rechtskräftig.

Mieter hätte mit Baumaßnahmen rechnen müssen

Im konkreten Fall hätte der Mieter, der sich weigerte der Zahlungsforderung seines Vermieters nachzukommen, mit den entsprechenden Baumaßnahmen auf dem Nachbargrünstück mitten im Stadtkern rechnen müssen. Denn bereits bei seinem Einzug hätte ihm die Bauruine auffallen können. Gerade wegen der Lage in der Innenstadt hätte der Beklagte davon ausgehen müssen, dass dieser Anblick eines Tages behoben werden würde.

Da der Ausgang dieses Falls auch eine Bedeutung für ähnlich gelagerte Fälle haben wird, muss nun der Bundesgerichtshof entscheiden, wie hier geurteilt werden soll.

Dauerlärmer muss zahlen

Wer seine Mitmieter durch dauernden Lärm belästigt, muss unter Umständen für deren Mietkürzungen aufkommen

Rechte des Mieters: aufgeschlagenes Gesetzbuch mit großem Paragraphen davor
Mieterrechte © M. Schuppich - www.fotolia.de

Wegen eines in der Nachbarschaft dauerhaft lärmenden Mannes haben gleich mehrere Mieter ihre Miete gekürzt. Der Vermieter bleibt auf seinem finanziellen Schaden jedoch nicht sitzen.

Das Amtsgericht Bremen hat entscheiden, dass der Vermieter sich das Geld von dem Dauerlärmer einfordern darf. Das heißt, wer als Mieter dauerhaft Lärm verursacht, riskiert damit nicht nur seine Kündigung, sondern kann unter Umständen auch zur Kasse gebeten werden, wenn andere Mieter aufgrund seiner Störung die Miete kürzen.

Mann belästigt Nachbarn so, dass diese ihre Miete kürzen

Im konkreten Fall ging es um einen Mann, der seine Nachbarschaft durch

  • Türknallen,
  • Geschrei und
  • laute Musik

belästigt hatte. Die restlichen Mietpartien nahmen dies als Anlass um ihre Miete um 20 Prozent zu kürzen. Die betroffene Vermieterin zog daher vor Gericht.

Mieter ist in der Pflicht, die Ruhe der anderen Mieter nicht zu stören

Sie kündigte dem Ruhestörer den Mietvertrag und verlangte die Zahlung, der ihr verloren gegangenen Mietbeiträge. Die Richter gaben ihr Recht. Sie habe einen Schadenersatzanspruch in Höhe der entsprechenden Einbußen.

Schließlich handele es sich um die Pflicht eines Mieters die Ruhe der anderen nicht zu stören. Durch sein Verhalten hätten die anderen Mietparteien berechtigterweise ihre Miete gemindert. Diesen Schaden muss daher nun auch der Dauerlärmer tragen.

Keine Mietminderung bei fehlender Fernsehantenne

Wird vertraglich abgeklärt, dass Fernsehen in der Mietwohnung möglich ist, dann muss der Vermieter auch für einen entsprechenden Anschluss sorgen. Allerdings haben Mieter hierbei keinerlei Einfluss darauf, ob der Vermieter eine Antenne oder einen Kabelanschluss zur Verfügung stellt.

Eine Verweigerung einer Gemeinschaftsantenne stellt nach Ansicht der Richter vom Bundesgerichtshof keinen Mangel dar, der ein Recht geben würde auf Mietminderung. Mieter haben sogar die Bauarbeiten für die Verlegung eines Kabelanschlusses zu dulden und müssen auch die Kosten für den Einbau tragen.

Taubendreck führt zu Mietnachlass

Wer eine Wohnung vermietet, hat die Pflicht, während dieser Zeit, die Wohnung in einem ordentlichen Zustand zu erhalten. Entstehen durch Lärmbelästigung, Verschmutzung, Geruchsbelästigung und Gesundheitsgefährdung Nachteile für den Mieter, sinkt der Gebrauchswert des Mietobjektes. Dann ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter mit einem Nachlass der Miete entgegen zu kommen.

In einem kürzlich verhandelten Gerichtsfall klagte ein Mieter gegen die Verschmutzung des Eingangs und der Fensterbänke durch Taubendreck. Er wollte einen Mietnachlass von 10 Prozent erstattet bekommen, da durch den Taubendreck die Fensterbereiche und der Eingangsbereich nicht richtig genutzt werden könne. Zudem sei er einem erhöhten Gesundheitsrisiko ausgesetzt, da durch den Taubendreck auch Krankheitserreger in die Wohnung gelangen könnten.

Das Amtsgericht Altenburg gab dem Kläger Recht. Aufgrund des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) habe ein Vermieter die Pflicht, alles abzuwenden, was zu einer Minderung der Wohnqualität des Mieters führen könne.

Flecken sind kein Mietmangel

Ein Münchner Ehepaar ärgerte sich über hässliche Nässeflecken auf dem Parkett. Bei Regen sammelte sich unter ihrer Balkontüre Wasser, das in den Parkettboden eindrang. Dort bildeten sich Verfärbungen und unansehnliche Flecken.

Für das Ehepaar Grund genug, um die Miete um fünf Prozent zu kürzen. Die Vermieterin reagierte prompt: Sie klagte auf Zahlung der ausstehenden Miete. Tatsächlich bekam sie Recht.

Denn die Verfärbung sei keine Minderung im Gebrauch. Rein optische Beeinträchtigungen sind kein Mietmangel.

Belästigung durch Qualm von Nachbarn? Nichtraucher können Miete mindern

Wenn ein Mieter sich durch einen rauchenden Anwohner belästigt fühlt, weil der Zigarettenqualm bis in die Wohnung zieht, räumt das Landgericht Hamburg betroffenen Mietern das Recht ein, ihre Miete um 5 Prozent zu mindern.

Im Fall ging es um eine Familie, die in einer Dachgeschosswohnung lebt und sich durch den von der Wohnung aufziehenden Zigarettenqualm belästigt fühlte. Daraufhin minderte die Familie die Miete und der Vermieter zog vor Gericht. In erster Instanz erhielt der Vermieter Recht, doch die Richter vom Landgericht entschieden zugunsten der Familie. Wenn vertraglich zugesichert, dass eine Wohnung für Nichtraucher geeignet ist, muss dies auch gewährleistet werden.

Sommerhitze kann Mietminderung und Kündigung rechtfertigen

Mieter müssen heiße Wohnräume nicht hinnehmen. Laut einem Urteil des Amtsgerichts Hamburg dürfen Mieter bei Durchschnittstemperaturen von 30 Grad die Miete kürzen. In einem Extremfall, den der Verfassungsgerichtshof Berlin zu verhandeln hatte, war sogar die fristlose Kündigung gerechtfertigt.

In der Dachgeschosswohnung stiegen die Temperaturen im Sommer bis zu 46 Grad, Pflanzen und Haustiere gingen ein. Wichtig: Bevor Mieter weniger zahlen oder kündigen, müssen sie ihren Vermieter auf die Probleme aufmerksam machen. Dieser ist dann verpflichtet, für einen ausreichenden Sonnenschutz zu sorgen. Falls der Mieter selbst eine Markise anbringen möchte, ist ihm das grundsätzlich erlaubt. Er muss diese nur farblich an das Erscheinungsbild des Hauses anpassen.

Feuchtigkeit im Keller: Mietminderung ist auch im Altbau statthaft

Feuchte Keller sind ein Grund die Miete zu mindern, auch in einem Altbau. Dazu gibt es ein Gerichtsurteil, bei dem das Gericht zur Auffassung gelangt war, dass ein feuchter Keller einen Mangel darstellt, der eine Mietkürzung rechtfertigt. Zudem kann der Mieter natürlich die Beseitigung verlangen (Az.: 63 S 628/12).

Dem Urteil lag eine Mieterklage zugrunde, bei der ein Mieter bei seinem Vermieter durchsetzen wollte, dass dieser die Feuchtigkeit im Keller beseitigte. Der Vermieter verwies auf das Baujahr von 1939 und meinte bei einem so alten Gebäude sei Feuchtigkeit im Keller hinzunehmen.

Doch das Gericht schloss sich dieser Auffassung nicht an. Der Mieter müsse die Möglichkeit haben, im Keller Wäsche, Kleidung und auch Lebensmittel zu lagern. Feuchtigkeit mache den Gebrauch nicht möglich, daher kann der Mieter auf der Wiederherstellung des Kellers beharren und bis zur Fertigstellung die Miete kürzen.

Besuch in der Mietwohnung – was ist erlaubt?

Zwei Arme, eine Hand reicht der anderen einen Schlüsselbund
Handing Overe the Keys © Andy Dean - www.fotolia.de

Ein Besuchsverbot im Mietvertrag ist unwirksam. Auch zeitliche Einschränkungen darf der Vermieter nicht machen. Dennoch werden die Gerichte regelmäßig mit Streitereien um das Besuchsrecht beschäftigt.

Was darf der Mieter, und wo sind seinen Gästen Grenzen gesetzt?

Ob Herr oder Dame, Nacht oder Tag, allein oder in Begleitung eines Hundes – Besucher sind in Mietwohnungen immer erlaubt. Wenn die geselligen Stunden sich ausdehnen, dürfen sie auch übernachten. Und wenn das öfter vorkommt, kann der Mieter seinen Gästen sogar einen eigenen Schlüssel aushändigen.

Nach sechs Wochen sind jedoch die Grenzen der Freiheit erreicht. Besucher, die längere Zeit in der Wohnung leben, können als feste Mitbewohner angesehen werden. Wer vermeiden möchte, dass seine Gäste in die Betriebskostenumlage eingeschlossen werden, sollte deshalb rechtzeitig beim Vermieter die Situation klären.

Die Gerichte betrachten Besucher grundsätzlich als eigenständige Personen. Wenn sie gegen die Hausordnung oder allgemeine Gesetze verstoßen, muss der Mieter deshalb auch keine Konsequenzen für sein Mietverhältnis befürchten – anders als bei Mitbewohnern oder Untermietern, deren Verhalten er sich zurechnen lassen muss.

Jede dritte Mieterhöhung ist fehlerhaft

Zwei Arme, eine Hand reicht der anderen einen Schlüsselbund
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Wohnraum ist vielerorts knapp. Das spüren auch Mieter, die bereits einen Vertrag in der Tasche haben. Denn etliche Vermieter nutzen die Marktentwicklung, um ihre Mieten zu erhöhen. Nach Einschätzung des Mieterbundes ist aber jede dritte Forderung ungültig. Worauf kommt es an?

Die Form muss stimmen

Neben der schriftlichen Form verlangt der Gesetzgeber auch ein korrektes Datum sowie eine exakte Angabe der Mieterhöhung in Zahlen. Bei mehreren Mietern muss das Schreiben jedem separat zugehen.

Die Gründe müssen nachprüfbar sein

Wenn der Vermieter mehr Geld möchte, beruft er sich meist auf Steigerungen im Mietspiegel. Die zu Vergleich herangezogenen Wohnungen müssen aber tatsächlich die gleiche Ausstattung haben. Und innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. Ausnahmen gibt es lediglich nach Modernisierungen oder bei steigenden Betriebskosten.

Die Fristen müssen eingehalten sein

Damit eine Mieterhöhung greift, muss das Schreiben mindestens zwei volle Monate vorher im Briefkasten liegen. Außerdem muss zwischen zwei Erhöhungen ein Jahr Pause sein. Wenn die Post vom Vermieter vor Ablauf der 12-Monatsfrist eintrifft, ist sie ungültig.

Mietpreiserhöhungen sollten stets auf ihre Zulässigkeit hin geprüft werden

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Damit eine Mietpreiserhöhung wirksam wird, muss der Mieter ihr für gewöhnlich ausdrücklich zustimmen. Wie ein Urteil des Bundesgerichtshofs in Karlsruhe zeigt, sind Forderungen von Seiten der Vermieter aber in Form und/oder Inhalt nicht immer zulässig.

Regelung bei Kappungsgrenze

So sei es laut Gerichtsurteil zum Beispiel nicht ausreichend, wenn sich der Vermieter bei seiner Forderung lediglich auf allgemein steigende Kosten oder auf eine seit Jahren konstante Miethöhe beruft. Außerdem gebe es eine sogenannte Kappungsgrenze, der zufolge Mieten nicht das am betreffenden Wohnort übliche Mietpreisniveau für vergleichbare Wohnungen übersteigen dürfen.

Demzufolge seien steigende Mietpreise in Nachbargemeinden keine zulässige Begründung für eine Mietpreisanhebung. Des Weiteren besage die Kappungsgrenze, dass Mieten in einem Zeitraum von drei Jahren um maximal 20 Prozent angehoben werden dürfen.

Staffel-und Indexmietverträge

Im speziellen Fall von Staffel- respektive Indexmietverträgen seien Mieterhöhungen zudem ohnehin nur dann zulässig, wenn sie den bei Vertragsabschluss vereinbarten Richtlinien entsprächen. Sollte die Forderung nach einer Mietpreiserhöhung jedoch inhaltlich sowie formal korrekt sein, müssten Mieter ihr spätestens nach Vollendung der beiden Folgemonate nach dem Monat, in dem sie darüber informiert wurden, zustimmen.

Mieterhöhung: Zahlung gilt als stillschweigende Zustimmung

Eine Mieterhöhung wird erst wirksam, wenn der Mieter zugestimmt hat. Wie das Amtsgericht München klarstellt, muss er dies nicht schriftlich tun. Bereits die Überweisung der höheren Miete gilt als stillschweigende Zustimmung.

Im verhandelten Fall forderte eine Vermieterin von einem Paar eine schriftliche Erklärung, dass die Mieterhöhung akzeptiert sei. Die Mieter kamen diesem Verlangen jedoch nicht nach – sie zahlten einfach die erhöhte Summe. Um Rechtssicherheit zu bekommen, zog die Vermieterin vor Gericht.

Die Richter lehnten ihre Klage jedoch ab: die mehrfache Überweisung der geforderten Miete sei ausreichend. Im Einzelfall könne sogar eine einmalige Zahlung als Zustimmung verstanden werden.

Zu viel Blei im Trinkwasser rechtfertigt Mietminderung

Nahaufnahme Wasserhahn mit dünnem Wasserstrahl
wasserhahn © photoGrapHie - www.fotolia.de

Zu viel Blei im Trinkwasser kann die Wohnqualität so beeinträchtigen, dass Mieter weniger zahlen müssen. In einem Urteil entschied das Amtsgericht Hamburg, dass alte Bleirohre eine Mietminderung von 5 Prozent rechtfertigen.

Zum Urteil

Mit diesem Urteil gaben die Richter einer Mieterin Recht, bei der sich die Bleikonzentration im Wasser erst nach 10- bis 15-minütigem Ablaufenlassen reduzierte. Zwar sei es zumutbar, dass Bewohner von Altbauten das Wasser vor der Nutzung kurzzeitig ablaufen lassen. Ein Zeitraum von mehr als 10 Minuten ist jedoch nicht akzeptabel.

Neue Trinkwasserverordnung

Maßgeblich für die Bewertung ist die neue Trinkwasserverordnung. Seit dem 1. Dezember 2013 dürfen in einem Liter Wasser maximal 10 Mikrogramm Blei enthalten sein. Außerdem müssen Vermieter darüber informieren, wenn in einem Haus noch alte Bleirohre existieren.

Schädliches Blei

Blei im Trinkwasser ist vor allem für Kinder gefährlich. Schon geringe Konzentrationen von 0,025 Milligramm können das Nervensystem und die Blutbildung beeinträchtigen – auch schon vor der Geburt. Mögliche Folgen sind Intelligenzdefizite und psychomotorische Störungen. Da Blei sich in den Knochen anlagert, stellt es selbst nach Jahren noch eine schleichende Belastung dar.

Für Mieterhöhung gilt nur örtlicher Mietspiegel

Vermieter dürfen für eine Mieterhöhung nicht einfach den Mietspiegel einer Nachbargemeinde verwenden. Darauf weist das Amtsgericht Ludwigsburg in einem Urteil hin. Das gilt auch für den Fall, dass der Mietspiegel für die eigene Gemeinde veraltet ist.

Im konkreten Fall forderte ein Vermieter 14 Prozent mehr Miete. Als Begründung gab er den Mietspiegel der Stadt Ludwigsburg an - und nicht den älteren Mietspiegel des eigenen Ortes. Der Mieter verweigerte seine Zustimmung.

Zu Recht, wie die Juristen entschieden. Ein Mieterhöhungsverlangen sei nur korrekt, wenn der passende Mietspiegel herangezogen werde. So lassen sich Mieten in Städten und benachbarten Dörfern nicht vergleichen. Und auch die Tatsache, dass der lokale Mietspiegel seit mehr als zwei Jahren nicht angepasst wurde, entbindet den Vermieter nicht von der Referenzpflicht.

Hausmusik - Das sollten Mieter wissen, die selber gern musizieren

Kleines Mädchen sitzt am Klavier und spielt nach Noten, daneben sitzt Mutter, beide lächeln
Woman and young girl playing piano and smiling © Monkey Business - www.fotolia.de

Wer Freude am Musizieren hat, stößt in einem Mietshaus nicht immer auf grenzenlose Sympathie. Wie der Deutsche Mieterbund jetzt mitteilte, ist Hausmusik generell gestattet. Wie lang und vor allem wann ein Instrument gespielt werden darf, kann allerdings festgelegt werden.

Sind im Mietvertrag darüber keine genaueren Angaben gemacht, so darf außerhalb der offiziellen Ruhezeiten zwischen zwei und drei Stunden an den Werktagen fröhlich musiziert werden. Die Nachtruhe zwischen 22:00 und 7:00 Uhr ist jedoch strikt einzuhalten.

Dabei spielt es keine Rolle, ob der Musiker mit Talent gesegnet ist oder nicht. Auch kunstvoll gespielte Musik ist nur zwischen 17:00 und 22:00 Uhr gestattet.

Sonderregelungen für bestimmte Instrumente

Darüber hinaus ist das Instrument entscheidend. Hier gab es einige gerichtliche Beschlüsse, die Musikern eine Richtlinie zeigen, wie lang sie auf ihrem Instrument spielen dürfen. So entschied das Landesgericht in Kleve, dass Akkordeon nur für eineinhalb Stunden am Tag zwischen 9:00 und 13:00 und nochmals zwischen 15:00 und 22:00 Uhr gespielt werden darf.

Das Landesgericht Nürnberg-Fürth entschied, dass ein Schlagzeug täglich nur zwischen 45 und 90 Minuten strapaziert werden sollte. Der Klang eines Klaviers aber dürfe, laut dem Oberlandesgericht in Bayern, bis zu drei Stunden täglich durch die Wände hallen.

Gerichtsurteil - Nachbarn müssen Lärm von Waschmaschine tolerieren

Die Waschmaschine quietscht und rappelt, der Trockner surrt und heult – viele Nachbarn fühlen sich durch den Lärm aus der Nebenwohnung gestört. Verbieten können sie das Waschen und Trocknen aber nicht. Der Gebrauch der Haushaltsmaschinen gehört zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung.

Geräusche von Waschmaschine und Trockner sind sozialadäquate Lärmbeeinträchtigungen

In einem Urteil weist das Landgericht Freiburg darauf hin, dass die Geräusche von Waschmaschine und Trockner sozialadäquate Lärmbeeinträchtigungen darstellen. Auch wenn im Keller des Hauses eine Waschküche mit separaten Anschlüssen existiert, dürfen Mieter ihre schmutzige Wäsche in der Wohnung reinigen.

Eine Ausnahme besteht nur, wenn bereits der Mietvertrag einen Passus enthält, in dem der Einsatz der Maschinen auf spezielle Räume beschränkt ist. Falls es keine solche Regelung gibt, darf der Vermieter sie auch nicht nachträglich über eine geänderte Hausordnung einführen. Allerdings: Im Rahmen der allgemeinen Rücksichtnahme lassen sich Ruhezeiten festlegen, in denen die Maschinen still stehen müssen.

Vermieter darf während der Mietdauer nicht auf das Konto einer Mietkaution zugreifen

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat jetzt in einem Urteil einer Mieterin im Streit um das Konto der Mietkaution Recht gegeben. Im Normalfall muss ein Mieter beim Einzug in eine neue Wohnung dem Vermieter auch eine Kaution zahlen.

Separates Konto für Kaution

Diese Kaution ist dafür gedacht, wenn bei einem späteren Auszug noch Beträge offen sind, dass diese darüber beglichen werden können. Deshalb muss der Vermieter auch die Kaution auf einem separaten Konto mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten festlegen. Die anfallenden Zinsen werden dem Konto gutgeschrieben und später an den Mieter, wenn keine Forderungen bestehen, komplett ausgezahlt. Doch während der Mietdauer darf ein Vermieter auf dieses Konto nicht zugreifen, auch wenn der Mieter seine Miete kürzt. Auch sind diesbezügliche Klauseln in einem Mietvertrag unzulässig und somit unwirksam.

Gericht urteilt zugunsten der Mieterin

Bei einem Fall hatte ein Vermieter auf das Konto der Mietkaution zugegriffen, weil die Mieterin die Miete gekürzt hatte. Daraufhin verlangte die Mieterin, dass dieses Konto sofort durch den Vermieter auf den ursprünglichen Betrag aufgestockt wird, aber der Vermieter verwies auf die bestehende Klausel im Mietvertrag. So kam es zur Klage vor Gericht, wo schließlich die Mieterin ihr Recht bekam.

Mietkaution schützt Mieter bei Insolvenz des Vermieters

Wenn ein Vermieter zu seiner Sicherheit vom Mieter eine Mietkaution erhält, so muss er diese, wie es das Gesetz auch vorsieht, auf einem separaten Konto anlegen. Dadurch wird gewährleistet, dass bei einer eventuellen Insolvenz des Vermieters dieses Geld dem Mieter erhalten bleibt.

Wenn aber eine Klausel im Mietvertrag einen Zugriff während der Mietzeit vorsieht, so wäre diese Sicherheit aber nicht mehr vorhanden. Grundsätzlich hat auch ein Mieter das Recht sich vom Vermieter die Anlage der Kaution auf einem separaten Konto nachweisen zu lassen.

Vermieter muss Ungeziefer in der Mietwohnung beseitigen und für die Schädlingsbekämpfung zahlen

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Ungeziefer, wie etwa Kakerlaken, Mäuse und Flöhe, möchte niemand in seiner Wohnung haben. Kommen diese Tiere doch einmal herein, hilft manchmal nur der Kammerjäger. Wer in einer Mietwohnung für die Kosten der Schädlingsbekämpfung aufkommen muss, ist immer wieder Gegenstand von gerichtlichen Auseinandersetzungen.

Regelungen bei Schädlingsbeseitigung in der Wohnung

Handelt es sich um einen einmaligen Einsatz, darf der Vermieter die Ausgaben nicht als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Er muss sie als Instandhaltungs- bzw. Mängelbeseitigungskosten selbst tragen. Klauseln im Mietvertrag, wonach der Mieter die Räume auf eigene Rechnung von Schädlingen befreien muss, sind unwirksam. Ausgaben für Schädlingsbekämpfung können als Betriebskosten nur dann auf die Mieter umgelegt werden, wenn sie für regelmäßige prophylaktische Maßnahmen entstehen. Dazu zählt etwa das Auslegen von Rattenködern.

Anders ist die rechtliche Lage, wenn der Mieter das Ungeziefer selbst in die Wohnung gebracht hat. Dann muss er den Einsatz des Kammerjägers bezahlen. Doch es ist nicht immer einfach, den wahren Urheber für den Befall der Wohnung zu bestimmen.

Mieter kommt nicht für Schäden auf wenn Lebensmittel die Ursache sind

Ein aktuelles Gerichtsurteil zeigt, dass der regelmäßige Einkauf in einem Geschäft mit exotischen Lebensmitteln nicht ausreicht, um die Kosten für die Schädlingsbekämpfung auf den Mieter abzuwälzen. Das Amtsgericht Frankfurt entschied, dass dies grundsätzlich erlaubt sei. Auch müssten die Lebensmittel nicht luftdicht verpackt sein.

Zeitmietvertrag vorzeitig beenden - Sonderkündigungsrechte für Mieter

Schlüsselbund und Geldscheine auf Mietvertrag
Mietvertrag © Andre Bonn - www.fotolia.de

Zeitmietverträge für Häuser und Wohnungen gelten in der Regel für die vorher von Vermieter und Mieter vereinbarte Dauer. Doch auch hier sind Ausnahmen möglich.

So ist der Vermieter verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Zeitmietvertrag zu entlassen, wenn sich Nachwuchs angekündigt hat und die Wohnung deshalb zu klein wird. Allerdings muss der Mieter einen geeigneten Nachmieter stellen. Dies gilt auch, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen den Wohnort wechseln muss oder er in ein Altenheim oder eine altengerechte Wohnung umziehen muss.

Die Ablehnung eines Nachmieters muss sachlich begründet sein. Er muss dem Vermieter die gleiche finanzielle Sicherheit bieten wie der ursprüngliche Mieter, und zwar zu denselben Vertragsbedingungen. Der neue Vertrag ist jedoch allein Sache des Vermieters und des neuen Mieters.

Zeitmietvertrag muss immer begründet sein

In einem Zeitmietvertrag muss nicht nur die Dauer, sondern auch die Begründung für die Befristung aufgeführt sein. Der Vermieter hat die Pflicht, schriftlich mitzuteilen, wie er die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit verwenden will.

Rechtlich anerkannt sind drei Gründe: Der Vermieter oder ein Verwandter zieht selbst ein, das Haus oder die Wohnung wird abgerissen oder komplett saniert und die Wohnung wird nach Ablauf der Befristung als Unterkunft für Angestellte des Vermieters, etwa den Hausmeister, genutzt.

Ein Sonderkündigungsrecht gemäß § 561 BGB besitzen Mieter dann, wenn der Vermieter während der Mietzeit eine Mieterhöhung durchführt, etwa auf die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung. Dies gilt auch bei einem Zeitmietvertrag.

Mietpreisbremse – was ändert sich für Mieter und Eigentümer?

Wir klären über die Regelungen gegen Mietpreissprünge und das Bestellerprinzip für Makler auf

Rechte des Mieters: aufgeschlagenes Gesetzbuch mit großem Paragraphen davor
Mieterrechte © M. Schuppich - www.fotolia.de

Der Bundestag hat die Mietpreisbremse beschlossen. Wenn auch Bundesrat und Bundespräsident das neue Gesetz bestätigen, kommen ab Juni auf Mieter, Hauseigentümer erhebliche Änderungen zu.

Mietpreissprünge von bis zu 25 Prozent, wie sie in Metropolen wie Hamburg und München üblich waren, sollen damit der Vergangenheit angehören. Auch die Bezahlung von Maklern ändert sich.

Was sind die Kernpunkte?

Mit der Mietpreisbremse soll der Preisexplosion auf dem Wohnungsmarkt ein Riegel vorgeschoben werden. Während Eigentümer bei Wiedervermietungen bisher relativ frei die Preise anheben können, dürfen sie künftig maximal 10 Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordern.

Allerdings: Hat der Vormieter bereits mehr gezahlt, müssen sie den Mietpreis nicht senken. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, zeigt der Mietspiegel. Außerdem wird die Mietpreisbremse nicht in allen Regionen gelten. In welchen Städten die Bremse greift, können die Länder festlegen.

Auch Neubauten und frisch modernisierte Wohnungen dürfen ohne Preisbeschränkung vermietet werden. Wenn der Eigentümer aufwendig saniert hat, kann er 11 Prozent der Kosten auf die Miete umlegen – auch für bestehende Mietverträge.

Bestellerprinzip für Makler

Mit dem neuen Gesetz haben die Parlamentarier auch das heftig diskutierte Bestellerprinzip für Makler abgesegnet. Ab Jahresmitte muss nun derjenige die Courtage zahlen, der den Makler beauftragt hat.

Ablöse für Einbauten – das sollten Nachmieter wissen

Tipps für die Verhandlung und vertragliche Vereinbarungen von Einbauten

Arbeiter bei Renovierung: Laminat wird verlegt
Renovierungsarbeiten © Balin - www.fotolia.de

Wer beim Auszug teure Einbauten zurücklässt, möchte diese meist vom Nachmieter bezahlt haben. Eine Ablöse oder Abstandsforderung ist aber nicht immer gerechtfertigt.

Wofür ist Ablöse fällig?

Für welche Einbauten oder Gegenstände eine Ablöse fällig ist, kann der Mieter frei entscheiden. Meist handelt es sich um

Auch maßgefertigte Vorhänge und Jalousien werden gern gegen Bezahlung zurückgelassen. An zwei Punkten gibt es dabei häufig Streit: der Nachmieter möchte die Gegenstände nicht übernehmen, Oder er moniert, dass die Forderungen zu hoch sind.

Wann muss der Nachmieter zahlen?

Dass der Mieter die Kosten für bauliche Veränderungen erstattet haben möchte, ist nachvollziehbar. Ein Recht auf Geld hat er aber nur, wenn im Mietvertrag entsprechendes vereinbart wurde. Und auch dann kann er seine Forderung nur gegenüber dem Vermieter geltend machen.

Angesichts knappen Wohnraums sind aber viele Wohnungssuchende bereit, Ablöse zu zahlen. Speziell wenn der Mieter berechtigt ist, einen Nachmieter vorzuschlagen, hat er eine mächtige Position und kann dadurch seine Forderungen durchsetzen.

Schriftlichen Vertrag machen

Die Zahlung einer Ablösesumme entspricht juristisch einem Kauf. Mieter und Nachmieter sollten deshalb einen Kaufvertrag abschließen. Zwei Dinge sind dabei zu beachten: die Kaufgegenstände müssen ungefähr die Ablösesumme wert sein. Sonst kann der Nachmieter den Vertrag später wegen Wucher widerrufen. Die vereinbarte Summe darf höchstens 50 Prozent über dem aktuellen Wert der Objekte liegen.

Außerdem sollte eine Klausel enthalten sein, dass der Kaufvertrag nur gültig wird, wenn auch ein Mietvertrag zustande kommt. Juristisch nennt man dies eine aufschiebende Bedingung.

Tipp: Bevor der Nachmieter den Kaufvertrag unterzeichnet, sollte er sich beim Vermieter oder der Hausverwaltung erkundigen, ob die Einbauten tatsächlich dem Mieter gehören. Es ist schon vorgekommen, dass Mieter für Gegenstände kassiert haben, die Eigentum des Vermieters waren.

Mietpreisbremse, Makler, Paternoster-Verbot: Das ändert sich im Juni 2015

Auf diese Regelungsänderungen müssen Sie sich ab diesem Monat einstellen

Schlüsselbund und Geldscheine auf Mietvertrag
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Verbraucher müssen sich zum 1. Juni 2015 auf einige Änderungen einstellen. So sollen Mieter nach den Plänen der Bundesregierung künftig von der Mietpreisbremse profitieren.

Sie soll dafür sorgen, dass Neuvermietungen von Wohnungen und Häusern höchstens zehn Prozent teurer sein dürfen als der Mietzins von Immobilien in der Umgebung. Für Neubauten gilt die Regelung nicht.

In Kraft gesetzt hat die Mietpreisbremse bislang jedoch nur Berlin. Doch andere Bundesländer wollen folgen, müssen aber erst einmal festlegen, für welche Gebiete mit "angespanntem Wohnungsmarkt" sie gelten soll.

Bestellerprinzip für Makler

Freuen dürfen sich Mieter aber schon jetzt über das Bestellerprinzip für Makler. In Zukunft muss derjenige den Wohnungsvermittler bezahlen, der ihn auch bestellt. Bisher mussten gerade in Ballungsräumen meist Wohnungssuchende für den Makler aufkommen, auch ohne ihn beauftragt zu haben.

Bei Zuwiderhandlungen drohen Bußgelder bis 25.000 Euro. Die Mieter sollen durch die neue Reglung bundesweit rund 570 Millionen Euro sparen.

Neue Regelungen für die Benutzung von Paternostern und Prüfung von Aufzügen

In einigen alten Gebäuden befördern noch Paternoster Menschen von einem Stockwerk zum nächsten. Doch nun ist die Benutzung dieser Fahrstühle nur noch mit Einschränkungen möglich.

Künftig dürfen nur noch Personen einsteigen, die vorher eine Einweisung bekommen haben - etwa Angestellte in einem Bürohaus. Besucher dürfen sie dagegen nicht mehr benutzen. Aufzüge müssen generell nun alle zwei Jahre geprüft werden und erhalten dann eine entsprechende Plakette mit dem nächsten Prüftermin.

Veränderte Zutatenliste von Honig

Als "natürlicher Bestandteil" im Honig gelten ab dem 24. Juni EU-weit Gen-Pollen. Sie zählen dann nicht mehr zu den "Zutaten" und müssen daher auch nicht mehr in der Zutatenliste genannt werden.

Neue Warnhinweise auf Reinigungsmitteln

Eine Neureglung gibt es künftig auch für Warnhinweise auf Reinigungsmitteln. Die alten Symbole - schwarzes Zeichen auf orangefarbenem Grund - verschwinden, dafür sind nun schwarze Zeichen auf weißem Untergrund umrandet von einer roten Raute abgebildet.

Mieter dürfen auch bei Schimmelpilzbefall Miete nicht vollständig und unbefristet einbehalten

Das Leistungsverweigerungsrecht des BGB dient dazu, vorübergehend Druck auf den Vermieter auszuüben

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Auch wenn es in einer Wohnung noch so sehr schimmelt, Mieter dürfen die Zahlungen an den Eigentümer nicht komplett einstellen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az.: VIII ZR 19/14). Um den Vermieter unter Druck zu setzen, einen Mangel zu beseitigen, haben Mieter das Recht, die Miete einzubehalten. Doch dies darf nicht über einen unbefristeten Zeitraum erfolgen.

Vorübergehender Druck auf den Vermieter

Im entschiedenen Fall hatte ein Mieter aus Kassel (Hessen) dreieinhalb Jahre lang keine oder nur wenig Miete gezahlt. Erst reduzierte er die Miete wegen Schimmels in der Wohnung um 20 Prozent, dann behielt er weitere 80 Prozent ein, um seiner Forderung, den Schimmel zu beseitigen, Nachdruck zu verleihen. Dies Vorgehen, so der BGH, sei jedoch nicht rechtens. Miete dürfe niemals komplett und auch nicht endlos zurückgehalten werden, urteilten die Bundesrichter.

Das Leistungsverweigerungsrecht

Es sei zwar erlaubt, die Miete zu mindern und darüber hinaus auch ein sogenanntes Zurückbehaltungsrecht anzuwenden. Letzteres jedoch lediglich dann, solange es noch das ursprüngliche Ziel unterstütze und den Vermieter unter Druck setze. Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB sei dazu vorgesehen, auf den Vermieter vorübergehend Druck auszuüben, damit dieser für die Zukunft wieder eine mangelfreie Wohnung bereitstellt.

In seinem Urteil legte das Gericht keinen zeitlichen Rahmen oder die Höhe einer Mindestzahlung fest.

Wann Mieter die Miete bei Hitze und hohen Temperaturen in der Wohnung mindern dürfen

Der Vermieter ist in der Pflicht, die Raumtemperatur der Wohnung auf ein erträgliches Maß zu senken

Nahaufnahme Anzeige Thermometer mit 28°C, daneben Fahrenheit Anzeige
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Während der Heizperiode in der kalten Jahreszeit muss der Vermieter dafür Sorge tragen, dass in der Wohnung des Mieters eine bestimmte Mindesttemperatur erreicht wird. Als ausreichend werden in Aufenthaltsräumen 20 bis 22 Grad Celsius angesehen, in

darf die Temperatur auch darunter liegen - bei 18 bis 20 Grad. Bei Unterbeheizung darf der Mieter die Miete mindern.

Innentemperaturen an heißen Tagen

Im Sommer sind dagegen eher hohe Temperaturen ein Problem. So kann sich bei einer lang anhaltenden Hitzewelle gerade in Dachgeschosswohnungen die Hitze stauen und schier unerträglich sein. Besonders Menschen mit Kreislaufproblemen leiden dann besonders. Auch die Gesundheit von Älteren und Kleinkindern ist gefährdet.

Zwar existiert keine gesetzliche Regelung, ob die Miete bei Hitze gemindert werden darf, doch die Oberlandesgerichte Hamm und Rostock haben in entsprechenden Urteilen (Az.: 30 U 131/06 und Az.: 3 U 83/98) festgelegt, dass die Innentemperaturen an heißen Tagen sechs Grad unter den Werten draußen liegen sollten.

So verhält man sich als Mieter richtig

Der Mieterverein München weist darauf hin, dass der Vermieter für einen wirksamen Sonnen- und Hitzeschutz sorgen muss. Dieser sei verpflichtet, die Raumtemperatur auf ein erträgliches Maß zu senken.

Mieter müssen bei Hitze in der Wohnung den Mangel melden und um Beseitigung bitten, möglichst mit Fristsetzung. Bleibt der Vermieter untätig, darf man die Miete kürzen. Das ist jedoch nur für die Tage erlaubt, in denen es unerträglich heiß ist. Mieter sollten dies daher dokumentieren.

Fehler bei Mieterhöhung: Darauf müssen Mieter und Vermieter achten

Wir informieren über die wichtigsten Rechte und Pflichten von Vermietern und Mietern

Schlüsselbund und Geldscheine auf Mietvertrag
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Wenn Vermieter die Miete erhöhen möchten, müssen sie einige Regeln beachten, sonst ist die Forderung unzulässig. Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) entspricht eine von drei Mieterhöhungsforderungen nicht den formalen Vorgaben.

Regelungen für den Vermieter

So darf die Miete von frei finanzierten Wohnungen lediglich alle 12 Monate steigen. Die Obergrenze liegt bei 20 Prozent innerhalb von drei Jahren. Zudem darf der Vermieter nur bis zur sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Der Vermieter muss ein Mieterhöhungsschreiben aufsetzen, in dem er seinem Mieter den Wunsch nach einer Mieterhöhung mitteilt. Das Anschreiben muss schriftlich per

  • Brief,
  • Fax oder
  • E-Mail

erfolgen. Darin muss der Mieter aufgefordert werden, der Erhöhung zuzustimmen. Zudem muss der Vermieter, seinen Wunsch, die Miete anzuheben, begründen.

Mietsteigerungen nach Modernisierungen

Bei Mietsteigerungen infolge von Modernisierungen ist der Vermieter berechtigt, elf Prozent der Kosten auf die Jahresmiete umzulegen. Die Investition darf jedoch nicht die Ausgaben etwa für eine Renovierung beinhalten, sondern muss die Energieeffizienz oder den Wohnwert langfristig verbessern. Angegeben muss grundsätzlich die neue Gesamtmiete als Euro-Betrag.

Unwirksame Forderungen

Die Forderung ist dann unwirksam, wenn nicht sämtliche im Mietvertrag aufgeführten Personen genannt werden. Der Mieter muss in einem solchen Fall nicht einmal auf das Verlangen nach der Erhöhung reagieren. Allerdings empfehlen Experten, sich in einem solchen Fall rechtlich abzusichern.

Bei falschen Angaben in der Mieterhöhung, etwa zum Mietspiegel, wird diese jedoch nicht komplett unwirksam. Der Vermieter ist dann gefordert, mögliche Fehler zu korrigieren. Mieter dürfen die Forderung den gesamten laufenden Monat plus zwei weitere Monate lang prüfen.

Zur Miete Wohnen - bevorstehende Aufgaben

Die meisten jungen Menschen können es gar nicht erwarten, bis sie endlich aus dem Elternhaus ausziehen und ein selbständiges Leben beginnen können. Es locken Freiheit und Unabhängigkeit, und endlich kann man sich der lästigen Kontrolle durch die Eltern entziehen und tun und lassen, wozu man gerade Lust hat. Doch ein Paradies auf Erden gibt es nicht, denn mit der eigenen Wohnung sind auch viele Pflichten und Aufgaben verbunden.

Wohnt man erst einmal eine Weile alleine, so wird man sich bestimmt wehmütig an einige der Vorzüge des "Hotel Mama" zurück erinnern. Vieles, was als selbstverständlich und Grundvoraussetzung galt, muss man nun selbst erledigen. Zwar hat man in der eigenen Wohnung eine größere Freiheit, aber eben auch viele Pflichten.

Die grundsätzlichste Pflicht ist es, die Miete pünktlich zu bezahlen. Kann man sich bereits eine Eigentumswohnung leisten, so müssen auch hier die Kreditraten pünktlich überwiesen werden, denn die Bank ist ein harter Verhandlungspartner. Man muss also für ein regelmäßiges Einkommen sorgen und dafür in der Regel auch arbeiten gehen.

Als Mieter hat man auch Pflichten
Als Mieter hat man auch Pflichten

Aufgaben im Haus

Je nach Art der Hausgemeinschaft ist es möglich, dass man im Haus und Garten bestimmte Aufgaben übernehmen muss. Diese Tätigkeiten sind meist schon im Mietvertrag geregelt.

Gibt es keinen Hausmeister und keinen Reinigungsdienst, so müssen die Bewohner ihr Treppenhaus selbst sauber halten und auch den Straßenabschnitt vor dem Haus pflegen. Dazu gehört vor allem im Winter auch das lästige Schneeschippen. In den meisten Hausgemeinschaften sind diese Pflichten im Rahmen der so genannten Kehrwoche geregelt, und ihre zuverlässige Ausführung wird von den Mitbewohnern überwacht.

Eine weitere Pflicht ist die Rücksichtnahme auf andere Hausbewohner. Sie ist in der Hausordnung schriftlich niedergelegt. Konnte man in seinem Elternhaus zum Beispiel ungestört laute Musik hören, Türen knallen und Lärm machen, wenn man nachts nach Hause kam, so kann dieses Verhalten in einer Mietwohnung sehr schnell zu Beschwerden durch die Mitbewohner führen.

Aufgaben in der Wohnung

Auch in der Wohnung selbst gibt es Vieles zu tun. Im eigenen Interesse sollte man seinen Müll regelmäßig entsorgen und die Wohnung grundsätzlich sauber halten und pflegen. Undankbare und meist zeitintensive Aufgaben, die zuhause quasi von Zauberhand erledigt wurden.

Auch regelmäßiges Lüften ist angebracht. Ferner sollte man die überlassene Mietsache nach Möglichkeit pfleglich behandeln, da sonst beim Auszug vom Vermieter eine größere Abschlagszahlung verlangt werden kann.

Doch zunächst einmal gilt es, einen Mietvertrag zu unterschreiben...

Grundregeln für den Abschluss eines Mietvertrags

Möchten Sie eine Wohnung mieten oder vermieten? Dann möchten Sie sich bestimmt gut absichern, und beim Abschluss des Mietvertrags nicht übervorteilt werden. Worauf Sie bei Ihrem Mietvertrag ganz besonders achten, und welche Punkte in ihm genau definiert werden sollten, dazu haben wir hier einige hilfreiche Tipps für Sie.

Vertragsparteien

Im Mietvertrag muss ganz klar definiert sein, wer der Vermieter und wer der Mieter der Immobilie ist. Dem Mieter ist es nur nach Rücksprache mit dem Vermieter gestattet, die Wohnung an Dritte weiter zu vermieten; hier spricht man von einer so genannten Untervermietung.

Der Mietvertrag sollte ebenfalls Angaben darüber enthalten, an wieviele Personen die Immobilie vermietet wird. Besonders bei kleineren Wohnungen ist dies wichtig, damit der Vermieter sicher gehen kann, dass die Wohnung nicht von zu vielen Personen bewohnt wird.

Beim Abschluss des Mietvertrags müssen einige Dinge beachtet werden
Beim Abschluss des Mietvertrags müssen einige Dinge beachtet werden

Absprache der Konditionen des Mietvertrags

Egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind, ein wasserdichter Mietvertrag ist für Sie gleichermaßen wichtig. Das übliche Vorgehen besteht darin, dass die vermietende Partei - der Besitzer/Vermieter der Immobilie oder der mit der Vermietung beauftragte Makler - einen Mietvertrag beschafft, aufsetzt und vorlegt.

Der Mieter ist jedoch nicht gezwungen, diesen Mietvertrag zu unterschreiben, sondern kann durchaus auch Änderungswünsche äußern. Je mehr Details im Mietvertrag bereits vorab geregelt sind, desto weniger wird es später zu Streitfällen und Unstimmigkeiten kommen können.

Standard Mietverträge stehen im Internet zum Download bereit oder können bei Maklern gegen eine geringe Gebühr angefordert werden. Aus einer seriösen Quelle bezogen, sind diese Vorlagen rechtsverbindlich und enthalten alle wichtigen Punkte.

Bei Abschluss eines Mietvertrags sollten Sie sich also keinesfalls auf eine mündliche Vereinbarung verlassen, sondern immer ein Schriftstück fordern. Auch selbst aufgesetzte Schreiben enthalten nicht immer alle notwendigen Informationen.

Informationen zur Geschäftsbeziehung

Der Mietvertrag enthält alle Informationen, die die Geschäftsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter regeln. Sehr wichtig ist es, dass im Mietvertrag auch die Lage, Adresse und der Umfang der Mietsache aufgeführt sind.

Bei einer Mietwohnung muss also deren genaue Anschrift ersichtlich sein, ebenfalls muss geklärt sein, ob Gemeinschaftsräume, Stellplätze, Tiefgarage und Nebenräume im Mietpreis enthalten sind.

Name und Anschrift des Mieters müssen im Mietvertrag ersichtlich sein. In den meisten Fällen ist der Mieter damit einverstanden, sich beim Vermieter auch auszuweisen, damit seine Identität überprüft werden kann.

Die Kontaktdaten des Vermieters sollten ebenfalls im Mietvertrag ersichtlich sein. Der Mietvertrag sollte einen Passus enthalten in dem geklärt wird, ob der Mieter die Mietsache unter- oder weitervermieten darf, und für wieviele Personen die Mietsache zur Nutzung bereit steht.

Festlegung der Mietkosten und Beginn des Mietverhältnisses

Ein weiterer wichtiger Punkt im Mietvertrag ist die genaue Festlegung der Mietkosten. Diese teilen sich auf in die Kaltmiete und die zu erwartende monatliche Abschlagszahlung.

Die Mietnebenkosten müssen im Mietvertrag genau aufgeführt sein, um spätere Missverständnisse bei der Abrechnung auszuschließen. Hier muss deutlich gemacht werden, dass der Mieter die von ihm verursachten Kosten selbst zu tragen hat. Ebenfalls muss zum Schutze des Mieters sicher gestellt werden, dass diese auch exakt berechnet, abgelesen und nachgewiesen werden können.

Der Beginn des Mietverhältnisses sollte mit Datum festgehalten werden, ebenfalls die Kündigungsmodalitäten. Rechtlich zulässig sind befristete, aber auch zeitlich unbefristete Mietverträge mit einem bestimmten Kündigungszeitraum, der in der Regel 3 Monate zum Quartalsende beträgt.

Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag diese Klausel so ausweist. Ein von vornherein befristeter Mietvertrag wird zum Beispiel dann abgeschlossen, wenn die Mietdauer überschaubar und von beiden Parteien aus auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt ist.

Zuständigkeiten für die Renovierung

Im Mietvertrag ist klar geregelt, wer bei Ein- und Auszug die Renovierung zu übernehmen hat. Hierbei sind zwei Möglichkeiten gängig. Entweder übernimmt der Mieter eine frisch renovierte und gestrichene Wohnung, in die er ohne anfängliche Arbeiten direkt einziehen kann. Dann hat er diese bei Verlassen in einem ebensolchen Zustand wieder zu übergeben.

Oder aber der Mieter übernimmt die Renovierungsarbeiten vor Einzug selbst, und muss dann aber keine Renovierungsarbeiten beim Auszug übernehmen. Sonderregelungen können individuell abgesprochen werden, sollten dann aber in jedem Fall im Mietvertrag festgehalten werden.

Ebenso wird meist festgehalten, in welchem Umfang die notwendigen Renovierungsarbeiten zu leisten sind. Für Instandhaltungsarbeiten ist in der Regel der Besitzer zuständig.

Weitere Bestandteile

Neben den erwähnten Punkten gelten sind folgende Bestandteile bzw. deren Erwähnung typisch für einen Mietvertrag:

  • die Fälligkeit der Miete (in der Regel spätestens zum dritten Werktag eines neuen Monats)
  • Mitsicherheit in Form einer Kaution
  • Angaben zur Mietminderung im Falle diverser Mängel (typisches Beispiel wäre beispielsweise Schimmel in der Wohnung
  • Angaben über die Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
  • Angaben über mitgemietete Einrichtungsgegenstände
  • Nutzungsrechte von Gemeinschaftsräumen
  • Vorgaben über kleinere Renovierungsarbeiten
  • Angaben über den Zustand der Wohnung beim Auszug
  • Haustierhaltung

Nicht immer kann man sich über alle Punkte einigen; in vielen Fällen kommt es zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Hier erfahren Sie, wie Sie als Mieter damit umgehen können.

Hinweise zur Kündigung des Mietvertrags

Besonders in jüngeren Jahren ist es häufig so, dass man die Mietwohnung nach einpaar Jahren wieder verlässt, beispielsweise, weil man nun genug verdient, um sich eine größere Wohnung leisten zu können. Doch auch der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen. Typisches Beispiel wäre etwa der Eigenbedarf.

Doch in der Regel geht das Ende des Mietverhältnisses vom Mieter aus. In diesem Fall hat er einige Punkte zu beachten.

Bei der Wohnungskündigung gilt es, eine Kündigungsfrist einzuhalten. Bei unbefristeten Mietverträger muss die Kündigung durch den Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen. Es besteht also eine dreimonatige Kündigungsfrist. Um zu gewährleisten, dass der Vermieter die Kündigung, die stets schriftlich erfolgen muss, auch wirklich pünktlich erhält, ist ein Einschreiben zu empfehlen.

Gibt es im Mietvertrag die Angabe, dass der Mieter auch während eines kürzeren Zeitraums kündigen kann, so muss die gesetzliche Frist nicht eingehalten werden. Dem Mieter stehen beispielsweise im Internet zahlreiche Vorlagen zur Verfügung, an die er sich bei dem Schreiben halten kann; allerdings muss dieses auch nur die Kündigungsabsicht vom Mietvertrag klar ausdrücken - einen Grund muss man beispielsweise nicht angeben.

Erfolgt die Kündigung durch den Vermieter, kann der Mieter dieser unter gewissen Umständen widersprechen. Dies ist der Fall, wenn

  • die Mieterin sich in einer fortgeschrittenen Schwangerschaft befindet
  • der Mieter nicht dazu in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden
  • der Mieter schwer krank ist
  • der Wohnungswechsel auch einen Schulwechsel bedeutet, wenn der Schüler bzw. die Schülerin sich kurz vor dem Abschluss befindet
  • der Mieter sehr alt ist

Mietwohnungen: Kein Gesetz regelt die Raumtemperatur

Nirgendwo ist geregelt, was eine zumutbare Raumtemperatur in Mietwohnungen ist. Nicht einmal der Zeitraum der „Heizperiode“ ist durch ein Gesetz vorgeschrieben. Das führt immer wieder zu Streit zwischen Mietern und Vermietern.

Die Apothekenzeitschrift Senioren Ratgeber weist aber darauf hin, dass der Bundesgerichtshof schon vor Jahren entschieden habe, der Vermieter müsse einen „zeitgemäßen Wohnstandard“ gewährleisten. Eine Temperatur von 20 Grad liege an der unteren Grenze des Zumutbaren. Für Bäder sowie Toiletten gilt nach Angaben des Deutschen Mieterbundes sogar eine Mindesttemperatur von 22 Grad.

Sinkt die Temperatur unter 16 Grad Celsius, muss die Heizung sofort angeschaltet werden. Wer nicht frieren will, sollte Regelungen für das Heizen schon im Mietvertrag treffen.

Mieter selten schuld, wenn sich Schimmelpilz bildet

Ist die Bildung von Schimmelpilz in einer Mietwohnung auf Baumängel zurückzuführen, so ist der Vermieter für die Beseitigung zuständig. Dies gilt sogar dann, wenn der Pilzbefall durch regelmäßiges Lüften hätte vermieden werden können, der Vermieter aber nicht darauf aufmerksam gemacht hatte.

Die Apothekenzeitschrift Senioren Ratgeber berichtet über mehrere Gerichtsurteile, die Mietern Recht gaben. So entschied das Landgericht Lüneburg, dass es Mietern nicht zuzumuten sei, „tagsüber im Abstand von wenigen Stunden stoßzulüften oder regelmäßig mit mehr als zwanzig Grad zu heizen“, um so einer Schimmelbildung vorzubeugen.

Aktenzeichen Landgericht Berlin: 64 S 320/99
Aktenzeichen Landgericht Neubrandenburg: 2 S 297/01
Aktenzeichen Landgericht Lüneburg: 6 S 70/00

Nicht alles gilt noch, was der Mietvertrag vor vielen Jahren festlegte

Ein Mietvertrag gilt nicht unverändert für alle Zeiten. Besonders bei der Kündigungsfrist und bei Schönheitsreparaturen hat es rechtliche Änderungen gegeben, die auch für alte Mietverhältnisse gelten.

„Sobald der Mieter ohne Bezug auf den Zustand der Wohnung zu Schönheitsreparaturen verpflichtet wird, gilt die Regelung als unwirksam“, erklärt Ulrich Ropertz, Jurist beim Deutschen Mieterbund in Berlin im Apothekenmagazin Senioren Ratgeber. Änderungen gibt auch bei der Kündigungsfrist: Sie ist mittlerweile vereinheitlicht worden.

Früher hing sie von der Mietdauer ab und konnte auf ein Jahr anwachsen – eine arge Belastung, wenn ältere Menschen etwa überraschend in ein Pflegeheim wechseln möchten. Heute kann man grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen.

Nebenkostenabrechnung darf geringe Abweichungen haben, aber nicht beim Mieterwechsel

Bei einem Mieter-Wechsel ist eine genaue Abrechnung erforderlich zur Vermeidung von Nachteilen

Männliche Hand hält Schlüssel mit Haus-Schlüsselanhänger hoch
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Die Nebenkostenabrechnung muss jährlich erfolgen, doch können darin auch, zeitlich bedingt, geringe Abweichungen vorhanden sein, wenn es nicht zum Nachteil des Mieters ist.

Aber bei einem Mieter-Wechsel muss alles genau abgerechnet werden, so auch das Urteil vom Bundesgerichtshof. Bei dem strittigen Fall ging es um eine Abrechnung des Wasserverbrauchs. Der Vermieter hatte die, von dem zuständigen Wasserwerk errechnete, Nachzahlung aus dem vergangenen Jahr und die Abschlagszahlungen für das laufende Jahr in einer Summe in der Nebenkosten-Abrechnung dargelegt.

Gesetzliche Regelung der Nebenkostenabrechnung

Eine der Mieterinnen fand dies nicht in Ordnung und klagte vor Gericht, was aber dem Vermieter Recht gab, denn die Nebenkostenabrechnung muss, wie es der Gesetzgeber vorschreibt, spätestens innerhalb eines Jahres nach dem Abrechnungszeitraum erstellt sein, aber der Vermieter darf auch Nachzahlungen aus dem Vorjahr noch mit in die aktuelle Abrechnung aufnehmen. Außerdem wohnte die Mieterin schon mehrere Jahre in diesem Haus, so dass überhaupt kein Nachteil für sie dadurch entstand.

Wichtig ist aber eine ganz genaue Abrechnung, wenn ein Mieter-Wechsel geschieht, weil es ansonsten zu einer ungerechten Kostenverteilung kommen könnte.

Wenn die Wohnung kleiner ist als im Mietvertrag angegeben

Mieter können bei einer erheblich kleineren Wohnung, als im Vertrag angezeigt, fristlos kündigen

Winzige Personen stehen auf riesigem Mietvertrag
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Der Mieter kann den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn er bemerkt, dass die Wohnung wesentlich kleiner ist, als im Vertrag angegeben und er dies bei Vertragsbeginn nicht wusste. Das hat der Bundesgerichtshof so entschieden.

Fristlose Kündigung des Mieters

Bei dem vorliegenden Fall hatte ein Mieter erst nach drei Jahren festgestellt, dass seine Wohnung erheblich, um 22,63 Prozent, von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abwich. Nach der Feststellung durch einen Sachverständigen, kündigte der Mieter den Mietvertrag fristlos, aber der Vollständigkeit halber auch mit der normalen Drei-Monats-Frist. Der Vermieter aber lehnte die fristlose Kündigung ab und bestand auf weitere Mietzahlung für die drei Monate.

Positives Urteil für Mieter

Der Fall kam zum Bundesgerichtshof, wo das Urteil zu Gunsten des Mieters gefällt wurde, denn es liegt ein erheblicher Mangel vor, wobei der Mieter eine 100 Quadratmeter große Wohnung angemietet, aber nur eine 77 Quadratmeter große erhalten hat. Eine fristlose Kündigung sei aber nicht möglich, wenn der Mieter schon bei der Vertragsunterzeichnung weiß, dass die Wohnung kleiner ist. Im Bürgerlichen Gesetzbuch steht auch im § 543, dass eine fristlose Kündigung eines Mietvertrages von beiden Vertragspartnern möglich ist, wenn eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar geworden ist.

Mangelnder Schallschutz ist kein Grund für Mietminderung

Bei Instandsetzung und gleichem Zustand wie bei Mietbeginn keine Mietminderung

Blonde Frau mit genervtem Blick hält sich Ohren zu, weißer Hintergrund
Blonde Frau hält sich genervt die Ohren zu © Robert Kneschke - www.fotolia.de

Ein Vermieter ist vom Gesetz her verpflichtet für eine vertragsgerechte Wohnung zu sorgen. Wenn dann Mängel auftreten, die nicht durch Verschulden des Mieters geschehen, und diese nicht beseitigt werden, so kann eine Mietminderung möglich sein.

Aber man muss dabei auch sehen, was "vertragsgemäßer Zustand" und "Zustand bei Mietbeginn" ist. Hierbei kommt es aber immer auf die beim Hausbau geltenden Bedingungen an, so haben sich in den letzten Jahren die Vorschriften beim Schallschutz enorm verändert.

Bei einem vorliegenden Fall, wollte ein Mieter eine Mietminderung durchsetzen, weil er regelmäßig den Mieter in der Wohnung darüber laufen hörte, nachdem in der oberen Wohnung ein neuer Bodenbelag, anstelle von PVC Fliesen, verlegt wurde, also mangelnder Trittschallschutz. Aber das aktuelle Urteil vom Bundesgerichtshofes (BGH) lautet kein Mangel, weil beim damaligen Hausbau die Werte eingehalten wurden.

Anders sieht es nachträglichen Ausbauten aus, so beispielsweise im Dachgeschoss, wo dann die aktuellen Werte zählen. Die Erneuerung von Fußböden sind übrigens "nur" Instandsetzungen.

Mietrecht - hier einige ungewöhnliche Urteile

Taubenfütterung, Haltung eines Hahnes, Installation einer Satellitenschüssel - nur bedingt erlaubt

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Es ist leider nicht immer vermeidbar, eine Meinungsverschiedenheit zwischen Vermieter und dem Mieter. Aber man muss ja nicht immer gleich zum Gericht gehen, doch manchmal ist man echt erstaunt, warum einige das Gericht bemühen, beziehungsweise wie das Gericht urteilt.

Hier nun einige "Kostproben" mit dem sich unsere Gerichte auseinandersetzen müssen. Bei einem Fall hatte der Mieter das Fahrzeug seines Vermieters, der einen roten Chevrolet Corvette Stingway fuhr, als "Zuhälterwagen" bezeichnet, worauf es zur fristlosen Kündigung der Wohnung kam, die aber als unzulässig erklärt wurde. Wenn Mieter Tauben füttern, so können sie schnell mit einer fristlosen Kündigung, nachdem der Vermieter dies untersagt hat, rechnen. Ein Hahn hat in reinen Wohngebieten nichts zu suchen, wie ein Gericht befand und darf nur zu bestimmten Zeiten krähen.

Wie das geht? Kündigung für Eigenbedarf wird auch meistens vom Gericht befürwortet, aber nicht wenn die Wohnung für eine minderjährige Tochter mit Freund beansprucht wird. Essensdüfte aus einer benachbarten Pizzeria führen zu einer Mietminderung. Darf man Satellitenschüsseln installieren, auch wenn Kabelanschluss vorhanden ist? Wenn es besonders wichtig ist, beispielsweise bei ausländischen Mietern, ist dies in Ordnung, nur als Information - nein.

Auch wie man seine Toilette benutzt, beispielsweise im Stehen pinkeln, ist reine Privatsache und auch der Nachbar kann sich nicht beim Vermieter beschweren. Übrigens sollen Mietverträge immer leserlich unterschrieben werden.

Nebenkostenabrechnungen müssen innerhalb eines Jahres vorliegen

Regelung gilt nicht nur für private, sondern auch für gewerblich genutzte Wohnungen

Richter Hammer mit Sockel aus Holz auf weißem Hintergrund
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Vermieter müssen, wie jetzt ein Urteil vom Landgericht in Darmstadt besagt, die Nebenkostenabrechnungen innerhalb eines Jahres dem Mieter, wenn er aus der Wohnung auszieht, erstellen. Spätere Nachforderungen seitens der Vermieters sind nicht mehr möglich.

Mieter verweigerte Nachzahlung, weil Abrechnung erst nach über 12 Monaten kam

Zu dem gerichtlichen Beschluss kam es, weil ein Vermieter seinem Mieter, nach dessen Auszug aus der Wohnung, erst nach über 12 Monaten die Nebenkostenabrechnung mit den Nachforderungen erstellt hatte. Der ehemalige Mieter verweigerte aber die Nachzahlung, weil er nicht mehr mit einer Nachforderung gerechnet habe.

Das Landgericht gab dem ehemaligen Mieter recht mit dem Hinweis auf Vertrauensschutz und der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung zeitnah zum Vertragsende erstellen. Wenn also noch Nachforderungen sind, sollten die Vermieter auf die Frist achten, was aber nicht nur für private sondern auch gewerblich genutzte Wohnungen gilt.

Übrigens gelten, auch wenn der Mieter nicht auszieht, bestimmte Fristen, so darf der Abrechnungszeitraum maximal ein Jahr betragen und die Abrechnung muss spätestens nach 12 Monaten der Mieter erhalten.

Beim Mietvertrag kommt es manchmal durch Standardklauseln zum Streit

Vor Unterzeichnung eines Mietvertrags sollte die aktuelle Rechtslage überprüft werden

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Normalerweise sollte auch in einem Mietvertrag alles so geregelt sein, dass es zu keinerlei Missverständnissen und somit zu Streitigkeiten kommen kann. Aber immer wieder kommt es dennoch wegen einer oder mehrerer Klauseln zum Rechtsstreit. Deshalb sollte auch der Vermieter immer auf die aktuelle Rechtslage achten, bevor der Mietvertrag unterschrieben wird, weil er ansonsten schlecht abschneidet.

Wenn eine Klausel gegen das aktuelle Recht verstößt und der Mieter dadurch benachteiligt wird, ist diese unwirksam und der Mieter bekommt Recht.

Beispiele für häufige Streitpunkte

Bei der Tierhaltung kann zwar ein Vermieter darauf bestehen, dass Hunde und Katzen nicht mit einziehen, aber Kleintiere, wie beispielsweise Hamster, sind dabei ausgeschlossen.

Auch bei der Hausmusik muss ein Vermieter, wenn die vorgeschriebenen Zeiten eingehalten werden, diese dulden. Bei Mehrfamilienhäusern gibt es auch oftmals Ärger wegen der im Hausflur stehenden Kinderwagen, doch hier muss der Vermieter im Zweifelsfalle für geeignete Abstellräume sorgen, damit auch die Fluchtwege frei bleiben.

Für Reparaturen in einer Wohnung, die nicht in die Obhut des Mieters gehören, wie zum Beispiel ein tropfender Wasserhahn, ist der Vermieter zuständig, so auch für den ordentlichen Betriebszustand der Heizung.

Wer was bei Reparaturen in Mietwohnungen bezahlen muss

In einigen Fällen können Wohnungsmängel zur Mietminderung führen

Lächelnder Installateur an Waschbecken
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Mieter und Vermieter streiten sich oft über die Kostenübernahme bei Reparaturen oder überhaupt bei Mängeln. Auch wenn bei der Wohnungsübergabe noch alles in bester Ordnung war, so kann im Laufe der Jahre natürlich auch Verschleiß Reparaturen erforderlich machen.

Ein paar Beispiele

Bei kleineren Gegenständen, wie beispielsweise Türklinken oder Wasserhähnen ist natürlich der Mieter selber gefragt. Oft gibt es auch Ärger wegen Schimmel, Baulärm oder wenn der Aufzug einmal streikt, so dass viele Mieter gleich an Mietminderung denken. Hier ist beispielsweise in einem Neubaugebiet immer mit Baulärm zu rechnen, bei Schimmelpilzen kann auch der Mieter durch falsches Verhalten, zum Beispiel nicht ausreichendes Lüften der Räume, die Schuld haben.

Für die ordentliche Benutzung eines Aufzugs ist immer der Vermieter zuständig und so kann dies bei einer erheblichen Beeinträchtigung im Endeffekt zu einer Mietminderung führen. Die Durchführung von Kleinreparaturen sind auch meistens durch den Mieter selbst zu machen, wobei beim Austausch von Heizungsthermostaten beispielsweise doch ein Fachmann gerufen werden muss, was dann auch der Vermieter bezahlen muss.

Wenn der Mieter seinen vertraglichen Pflichten nicht nachkommt - Die Ängste der Vermieter

Vermieter können ihren Mietern nur bei Vorliegen triftiger Gründe ausnahmslos kündigen

Winzige Personen stehen auf riesigem Mietvertrag
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Nicht umsonst fordern die meisten Vermieter von den Personen, die vielleicht in Zukunft ihre Immobilie bewohnen werden, im Vorhinein Gehaltsabrechnungen, eine Schufaauskunft und die Kopie des Personalausweises sowie einige andere persönliche Daten.

Fehlende Mietzahlungen und verwüstete Wohnungen

Immer wieder kommt es vor, dass Mieter gegen die vertraglich festgelegten Regeln verstoßen und ihren Vermietern den letzten Nerv rauben. Am schlimmsten wird es wenn die Zahlung der Miete nicht erfolgt oder der Mieter die Wohnung komplett verwüstet hat. In solchen Fällen will man die Leute am besten sofort wieder loswerden, aber das ist garnicht so einfach, denn dabei muss sich auch der Vermieter an einige Regelungen halten.

Erhebliche Verletzungen des Mietrechts müssen vorliegen für eine Kündigung

Liegt kein solcher triftiger Grund vor, warum der Vermieter dem Mieter die Wohnung kündigen will, muss er die festgelegte Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten, bei erheblichen Verletzungen gegen das Mietrecht kann dem Mieter allerdings fristlos gekündigt werden.

Will der Mieter die Wohnung jedoch nicht verlassen, darf der Vermieter nicht leichtsinnig handeln und die Wohnung einfach leerräumen, denn dann macht er sich selber strafbar. In solchen Fällen muss er beim Gericht eine Räumungsklage einreichen, was jedoch mit einem langen und teuren Aufwand verbunden ist, der zunächst einmal auf Kosten des Vermieters geht.

Persönliches Gespräch suchen

In jedem Fall sollte der Vermieter zunächst das Gespräch mit seinen Mietern suchen und das Problem direkt ansprechen bevor er irgendwelche weiteren Maßnahmen einleitet. Hilft das jedoch nichts, sollte er lieber eine Menge Geduld und ein dickes Portemonnaie mitbringen, falls die ganze Sache doch noch vor Gericht endet.

Was bei der Kaution zu beachten ist

Besonders wichtig ist vor dem Einzug die Erstellung eines Übergabeprotokolls

Schlüsselbund und Geldscheine auf Mietvertrag
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Die Kaution ist eine Rückversicherung des Vermieters gegenüber seines Mieters. Treten Schäden im Haushalt auf oder kommt der Mieter den Forderungen des Vermieters nicht nach, kann der Vermieter diese Schäden durch die Kaution ausbügeln. Passiert dies während des Mietvertrages, muss der Mieter die Summe wieder auffüllen.

Hinweise zur Kautionssumme und zum Übergabeprotokoll

In der Regel beträgt die Kautionssumme maximal das dreifache einer Monatsmiete. Dabei wird auch nur der Nettowert ohne Nebenkosten berechnet. Außerdem wird dieser Multiplikator auf die Miete beim Einzug angewendet. Steigert sich die Miete in den Jahren, darf der Vermieter keine Nachzahlungen fordern.

Vor Einzug sollte auf jeden Fall ein Übergabeprotokoll angefertigt werden. Darin werden Schäden und Mängel am besten mit Foto festgehalten. Diese Prozedur wiederholt sich dann wieder beim Auszug. So lässt sich leicht feststellen, ob der derzeitige Mieter für die Schäden verantwortlich ist. Beide werden sowohl vom Vermieter als auch dem Mieter unterschrieben.

Wiederbeschaffung der Kaution

Ein anderes heikles Thema ist die Wiederbeschaffung der Kaution. Am Anfang des Einzugs geht dies immer schnell über die Bühne, aber will man das Geld hinterher wieder einfordern, dauert es meistens Monate. Insofern beim Auszug kein Übergabeprotokoll vorliegt, hat der Vermieter 6 Monate Zeit, Mängel oder Schäden anzumerken.

In dieser Zeit ist es auch ratsam den Vermieter nicht mit Forderungen nach der Kaution zu nerven, um nicht eine besonders genaue Untersuchung des Vermieters zu provozieren. Traten keine weiteren Beanstandungen seitens des Vermieters auf, sollte man eine fristbestimmte Rückzahlung festlegen.

Übrigens darf Verschleiß zum Beispiel auf Laminat oder Teppichböden in der Regel nicht von der Kaution beglichen werden. Man geht davon aus, dass solche Schäden schon in der Miete enthalten sind.

Außerdem muss der Vermieter die Kaution auch separat von seinem eigenen Geld aufbewahren, damit bei eigenen Schulden oder einer Pleite kein Dritter Bedarf von ihr machen kann. Sollte die Immobilie aus irgendeinem Grund den Besitzer wechseln, darf der Mieter trotzdem seine Kaution einfordern.

Vermieter wollen immer mehr wissen - Informationsbeschaffung fragwürdig

Schufa-Auskunft - Datenbanken speichern zu viele Informationen über den Mieter

Schlüsselbund und Geldscheine auf Mietvertrag
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Mittlerweile hält es eigentlich jeder für normal, seinen zukünftigen Vermietern eine Schufa-Auskunft auszuhändigen. Persönliche Angaben über Kochgewohnheiten oder Partnerschaftsstatus kommen auch öfter mal vor. Dabei gibt es im Grunde genommen nur eine wichtige Information, die der Vermieter wissen muss: Ob bzw. dass man seine Miete bezahlen kann.

B-Minus-Auskunft und Infos über Privatinsolvenz sind in Ordnung

Der Deutschen Mieterbund warnt vor solchen neugierigen Vermietern. Sobald man die eigene Schufa-Auskunft aushändigt, weiß er über alles Bescheid: Handyverträge, Bankkonten, Internetshopping, Kredite.

Es ist jedoch akzeptabel, wenn der Vermieter selbst bei der Schufa nach Informationen über den Mieter bittet: Er erhält dann die B-Minus-Auskunft, die sich lediglich auf deutlich negative Informationen bezieht, und selbst da nur auf die Schuldensumme. Die Gläubiger werden nicht genannt.

Außerdem muß der Vermieter über Privatinsolvenz oder einer eidesstattlichen Versicherung Bescheid wissen.

Das Problem mit den Datenbanken

Es gibt jedoch Wege und Möglichkeiten, wie der Vermieter doch an mehr Informationen kommt, diverse Internetportale helfen dabei. Darunter auch der "Haus & Grund SolvenzCheck", bei dem alle Schuldnerverzeichnisse der deutschen Amtsgerichte auf Einträge durchsucht werden.

Nun fassten die Bundesdatenschutzbeauftragten einen Beschluss: Datenbanken dürfen nur noch Forderungen und Schulden über 1.500€ abspeichern. Das Problem bei diesem Beschluss ist allerdings, dass er nicht bindend ist und einige Anbieter weiterhin mit fragwürdigen Methoden arbeiten.

Bei der Deutschen Mieterdatenbank in Bremen (auch genannt "demda") ist man mit ganz harten Mitteln bei der Sache. Hier werden nicht nur Schulden und Kredite abgespeichert, auch wo der Mieter zum Zeitpunkt der Abfrage wohnt und was diese Wohngegend über ihn aussagt. Dabei seie nichts aus der Luft gegriffen, beteuert der Geschäftsführer.

Eine neue Untersuchung der Stiftung Warentest zeigte nun, dass solche und auch größere Firmen wie die Schufa oftmals gar nicht zuverlässig sind, und raten Mietern dazu ein mal im Jahr die kostenlose Selbstauskunft einzuholen um zu prüfen, ob überhaupt alle Daten korrekt sind.

Bei Unfällen durch rutschiges Laub haftet der Hauseigentümer

Den Fußweg vom Laub befreien - sicherheitshalber wird eine Haftpflichtversicherung empfohlen

Braunes Herbstlaub
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So langsam kommt wieder der Herbst und somit fallen auch die Blätter von den Bäumen, die besonders bei Nässe schnell zu einer Unfallgefahr werden können. Deshalb ist es wichtig, das Laub immer möglichst schnell zu entfernen, denn im Falle eines Unfalls muss der Hauseigentümer dafür haften. Dafür gibt es aber die privaten Haftpflichtversicherungen, die dann diese Schäden regulieren.

Vermieter kann Pflicht der Fußwegreinigung auf Mieter übertragen

Wenn ein Hausbesitzer seine Immobilie vermietet, so kann er die Pflichten der Fußwegreinigung auch auf den Mieter übertragen, so wie es auch im Winter bei der Schneeräumung üblich ist, und im Falle eines Unfalls den Mieter dann haftbar machen, deshalb empfiehlt es sich für Mieter ebenfalls eine private Haftpflichtversicherung abzuschließen.

Wie oft gekehrt werden muss, hängt von den Umständen ab, denn wenn viel Laub herunterfällt, so muss man halt öfters kehren, doch braucht man nicht mit dem Besen bewaffnet den ganzen Tag vor der Tür stehen und auf das letzte Blatt warten.

Was müssen Mieter bei einem Wechsel des Vermieters beachten

Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, gilt der alte Mietvertrag weiterhin

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Auf was sollen Mieter achten, wenn der Eigentümer der Wohnung wechselt? Es kann eventuell hierbei zu einer Selbstnutzung durch den neuen Besitzer kommen, so dass man als Mieter mit einer Kündigung wegen Eigenbedarf rechnen muss oder vielleicht wird auch die Miete erhöht. Auch könnten Modernisierungen vom neuen Besitzer vorgenommen werden.

Alter Mietvertrag behält seine Gültigkeit

Eins steht fest - dass der alte Mietvertrag weiterhin gültig ist und der neue Besitzer alle Rechte und Pflichten des alten Eigentümers übernimmt. Deshalb ist auch ein neuer Mietvertrag, den viele neue Besitzer abschließen wollen, nicht notwendig.

Bei einem neuen Mietvertrag könnten für den Mieter ungünstigere Vertragsbedingungen vereinbart sein, so dass man sich besser fachlich beraten lassen sollte. Auch sollte man die Miete, solange man nicht explizit über den Eigentumswechsel informiert wird, immer an den alten Besitzer weiter überweisen. Im Zweifel kann man sich vom neuen Besitzer den Grundbucheintrag zeigen lassen.

Mieterhöhung erst ab einem bestimmten Zeitpunkt möglich

Eine eventuelle Mieterhöhung kann der neue Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete vornehmen, doch muss die letzte Mieterhöhung wenigstens ein Jahr zurückliegen und die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. Dies gilt aber nicht bei Modernisierungen, wobei hier bis zu 11 Prozent der Kosten auf die Miete umgelegt werden dürfen.

Meistens handelt es sich dabei auch um energiesparendeMaßnahmen, so dass auch der Mieter davon profitiert. Aber Reparaturkosten sind keine Modernisierungsmaßnahmen und dürfen deshalb auch nicht auf den Mieter abgewälzt werden.

Schäden oder Schimmel in der Wohnung - Bundesgerichtshof stellt sich hinter die Vermieter

Einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) zufolge ist es nicht zulässig, die Miete zu kürzen, wenn der Vermieter nichts von den Schäden weiß. In solchen Streitfragen geht es häufig um Schimmelbefall. Eine Mietminderung ist in solchen Fällen meistens gerechtfertigt, sie muss jedoch angekündigt werden, damit der Vermieter reagieren kann.

Dem Urteil des BGH zufolge ist es ein Kündigungsgrund, wenn der Mieter die Zahlungen kürzt, ohne dies vorher kommuniziert zu haben. In dem verhandelten Fall hatten Mieter aus Berlin, deren Wohnung über mehrere Zimmer hinweg mit Schimmel befallen war, vier Monate Miete gezahlt. Der Vermieter war jedoch nicht darüber informiert worden, dass die Wohnung derart befallen war. Dem BGH zufolge könne der Vermieter seinen Teil des Mietvertrages, nämlich eine intakte Wohnung zur Verfügung zu stellen, nicht erfüllen, wenn er nichts von Mängeln wisse. Er sei in diesem Sinne also vertragstreu, und die Mieter hatten den vollen Mietpreis zu bezahlen.

Höhere Miete - Gutachten oder Mietspiegel entscheidend?

Die Miete einer Wohnung richtet sich nach dem örtlichen Mietspiegel. Auch das Gutachten eines Sachverständigen kann dessen bindende Wirkung nicht aufheben. Das urteilte jetzt das Landgericht Frankfurt (Az: 2-11 S 339/09). Der Mietspiegel bietet eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete im frei finanzierten Wohnungsbau.

Ein Wohnungseigentümer hatte von seinem Mieter eine höhere monatliche Zahlung verlangt, als sie laut Mietspiegel erlaubt war. Er begründete die Erhöhung mit einem Gutachten, das ein Sachverständiger für ihn angefertigt hatte. Um seiner Forderung Nachdruck zu verleihen, klagte der Vermieter vor Gericht.

Das Landgericht Frankfurt wies die Klage jedoch ab. Ein qualifizierter Mietspiegel habe größere Relevanz als ein privates Gutachten, so die Richter, da er auf mehr Vergleichsdaten beruhe.

Soll das Mietrecht wegen einigen schwarzen Schafen verschärft werden?

Anzahl der Mietnomaden ist geringer als vermutet - Ist eine Veschärfung des Mietrechts nötig?

Schlüsselbund und Geldscheine auf Mietvertrag
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Wie eine aktuelle Studie belegt, ist die Zahl der Fälle der sogenannten Mietnomaden doch niedriger, als zuvor noch geschätzt wurde. So war anfangs die Rede von mehreren Tausend Fällen, so dass auch die schwarz-gelbe Bundesregierung Handlungsbedarf sah.

Naivität der Vermieter

Aber jetzt zeigte sich auch, dass viele Vermieter zu gutgläubig sind, so dass schon im Vorfeld diese Fälle erst gar nicht auftreten müssten. Aber da auch oftmals die Mieter nicht Schlange stehen, so sind dann die Vermieter auch nicht immer wählerisch und verzichten auf bestimmte Nachweise, wie beispielsweise Einkommensnachweis oder eine Schufa-Auskunft.

Zahlen der Mietnomaden ist kleiner als erwartet

Manche Vermieter hatten auch die vereinbarte Kaution nicht erhalten und nach der Mietvertragsunterzeichnung ging es manchmal erst richtig los, so wurde wegen angeblicher Mängel in der Wohnung die Miete überhaupt nicht bezahlt.

Von den 1.500 durch die Studie untersuchten Fällen, waren dann auch "nur" 426 echte Fälle von Mietnomaden-Betrug, wobei dann nur maximal drei Monatsmieten bezahlt wurden. Und bevor man die unliebsamen Mieter wieder los wird, dauert es meistens ein gutes Jahr, denn erst kommt die Kündigung, danach die Räumungsklage, die aber auch ein knappes halbes Jahr bis zur Urteilsverkündung in Anspruch nimmt, und die eigentliche Räumung zieht sich danach nochmals hin, denn der Vermieter muss den Transport und die Kosten für eine Einlagerung der Möbel aus seiner Tasche vorstrecken.

Skeptik gegenüber Erneuerung des bestehenden Mietrechts

So kommen dann schnell als Gesamtschaden zwischen 10.000 bis 20.000 Euro zusammen. Aber ob eine Verschärfung des Mietrechts, nur wegen einiger schwarzer Schafe, nötig ist, dass bezweifelt auch der Mieterbund. Die Studie wurde von den beiden Forschern Markus Artz und Florian Jacoby von der Forschungsstelle für Immobilienrecht der Universität Bielefeld durchgeführt.

Ein neuer Mietvertrag ist bei einem Eigentümerwechsel nicht notwendig

Mieter brauchen bei einem Wechsel des Eigentümers der Wohnung oder des Hauses keinen neuen Mietvertrag unterschreiben, denn der alte Vertrag gilt in allen Punkten weiter, wie der Deutsche Mieterbund (DMB) erklärt. So übernimmt der neue Besitzer automatisch alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnis.

Das einzige, was sich ändert, das ist die Kontoverbindung, wohin man dann seine Miete überweisen muss, doch vorher muss der neue Eigentümer dies zum Beispiel über einen Grundbuchauszug nachweisen. Auch eine Mitteilung des bisherigen Eigentümers über den Eigentumswechsel und dementsprechend die Miete an den neuen Besitzer zu zahlen reicht vollkommen aus.

Bei einer Mieterhöhung gelten die gleichen Bedingungen wie beim ehemaligen Vermieter, das heißt der neue Besitzer muss die gesetzlichen Vorgaben bei dem ortsüblichen Mietspiegel weiterhin beachten.

Auch kann der neue Eigentümer nicht einfach den Mietvertrag kündigen, es sei denn, es besteht ein begründeter Eigenbedarf, so dass aber auf jeden Fall die Kündigungszeiten eingehalten werden müssen.

Wenn in einer Wohnung Schimmel auftritt, muss der Vermieter diesen beseitigen

Größerer Schimmelbefall muss durch den Vermieter wieder entfernt werden

Keller Holztür nach Wasserschaden, Schimmel, Feuchtigkeit
water damaged basement © palms - www.fotolia.de

In vielen Wohnungen oder Häusern in Deutschland gibt es Feuchtigkeitsschäden, so dass sich dann auch Schimmel bilden kann. Doch wer ist für die Beseitigung zuständig?

Wer muss den Schimmel beseitigen?

Im Normalfall, wenn es sich beispielsweise um kleinere Stellen in einem Bad, meistens auch ohne Fenster, handelt, so erledigt dies der Mieter selber.

Aber bei größeren Schäden ist der Vermieter zuständig, den man auch rechtzeitig informieren sollte, damit dieser die Beseitigung in die Wege leitet. Auch wenn ein Mieter einer Wohnung einen Mietvertrag unterschrieben hat, in dem die Klausel steht "Wohnung wird wie besichtigt übernommen", so sind diese Schäden vom Vermieter zu beseitigen, wie auch das Amtsgericht in Berlin entschieden hat.

Behandelter Fall

Bei diesem Fall stellte ein Mieter beim Abschluss des Mietvertrages fest, dass sich an einer Wand in der Wohnung Schimmelflecken zeigten, wobei aber laut dem Vermieter die Ursache schon beseitigt wurde und man nur noch die Flecken überstreichen muss.

Doch nach Monaten verstärkte sich der Schimmel und der Mieter ging vor Gericht, das ihm auch Recht gab, denn der Vermieter ist verpflichtet diesen Schimmel zu beseitigen. Das auch, wenn die Klausel im Mietvertrag stand, denn eine feuchte Wohnung wollte der Mieter bestimmt nicht haben und die Ursachen waren ihm auch nicht bekannt.

Was gehört alles zu den Nebenkosten bei einer Miete

Nebenkostenabrechnung sind oft falsch, doch als Mieter können Sie Fehlern auf den Grund gehen

Nahaufnahme Thermostat einer Heizung, mittlere Wärmestufe, grauer Hintergrund
heizkosten 2 © emmi - www.fotolia.de

Wie die Stiftung Warentest feststellte, müssen Mieter pro Quadratmeter Wohnfläche zusätzlich 2,19 Euro an Nebenkosten bezahlen. Doch was gehört eigentlich alles dazu und welche Kosten darf ein Vermieter nicht berechnen?

Zuerst einmal gilt, dass der Vermieter innerhalb eines Jahres die Nebenkostenabrechnung für das zurückliegende Jahr erstellen und übergeben muss, ansonsten verfällt der Anspruch von Nachforderungen. Wenn die monatlichen Abschlagszahlungen zu niedrig angesetzt waren, so können nämlich Nachforderungen entstehen, aber eventuell auch Rückzahlungen, was aber selten der Fall ist.

Diese Kosten müssen die Mieter tragen

So sind also erst einmal die Heizkosten und Warmwasseraufbereitung zu nennen, wobei eine Umlage nur über die Wohnungsgröße unzulässig ist. Aber die Heizkosten müssen mindestens zu 50 Prozent und höchstens zu 70 Prozent vom tatsächlichen Verbrauch berechnet werden, damit der Mieter mehr zum Sparen angeregt wird.

Bei einer Hausvermietung werden aber diese Kosten direkt vom Mieter an den Energieversorger bezahlt. Auch die Wartung einer Heizung kann der Vermieter mitberechnen. Über die angefallenen Gesamtkosten ist der Mieter dementsprechend dann in der Abrechnung korrekt zu informieren.

Der Wasserverbrauch wird über Zähler abgerechnet und hierzu gehören auch die Grundgebühren und eine eventuelle Wartung. Aber zu den Nebenkosten gehören noch weitere Positionen, so einmal die Müllentsorgung, Straßenreinigung, Schornsteinfeger und auch Hausversicherungen sowie die Grundsteuern. Diese gesamten Kosten werden nach einem Umlageschlüssel verteilt.

Darauf sollten Sie achten

Einen Hausmeister müssen die Mieter nicht alleine bezahlen, wenn dieser auch eventuell für Reparaturen oder Wohnungsabnahmen zuständig ist, so liegen die Kosten bei 10 bis 15 Prozent, wie auch Stiftung Warentest meint. Wenn ein Mieter seine Nebenkostenabrechnung anzweifelt, so kann man sich bei den Mietervereinen beraten lassen, aber vorher am besten mit den Abrechnungen der Vorjahre vergleichen.

Wer mit seinem Vermieter eine Brutto- oder Inklusivmiete vereinbart hat, der hat mit einer Nebenkostenabrechnung nichts zu tun, denn dann sie diese Kosten alle schon in der monatlichen Miete enthalten und eine Erhöhung der Nebenkosten entfällt.

Was man seinem zukünftigen Vermieter verschweigen darf

Seinem Vermieter darf man vieles verschweigen nicht aber die finanzielle Lage sowie Mieteranzahl

Winzige Personen stehen auf riesigem Mietvertrag
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Wer auf Wohnungssuche ist, dem werden von seinem zukünftigen Vermieter oftmals viele Fragen gestellt, auf die man aber nicht antworten braucht, beziehungsweise diese nicht wahrheitsgemäß beantworten muss.

Fragen die unwahrheitsgemäß beantwortet werden dürfen

So sind dies beispielsweise Fragen zum Familienstand, Fragen zur Gesundheit oder auch ein eventueller Kinderwunsch. Auch bei Fragen zu Musikinstrumenten, Sportarten, aber auch zum Rauchen und sogar bei den Haustieren muss man sich nicht wahrheitsgemäß äußern. So könnte es ja gut möglich sein, dass man seinen Hund oder Katze vor dem Einzug doch noch abschafft. Aber der Vermieter kann die Haltung von Hund oder Katze im Mietvertrag verbieten, so dass man sich dann vor dem Unterschreiben des Mietvertrages entscheiden muss, ob Wohnung oder Hund.

Angaben zur finanziellen Situation sowie Anzahl der Mieter sind Pflicht

Was man aber unbedingt wahrheitsgemäß beantworten muss, das sind Fragen über die Anzahl der Wohnungsmieter und auch über die finanzielle Lage des Hauptmieters. Im Prinzip kann der Vermieter viele Fragen stellen, ob man diese beantwortet ist eine andere Sache, aber manchmal ist es doch besser, wenn man unbedingt die Wohnung mieten möchte, dass man dem Vermieter etwas erzählt, auch wenn es vielleicht nicht ganz der Wahrheit entspricht.

Viele Mietverträge enthalten unwirksame Klauseln

Wie der Deutsche Mieterbund (DMB) berichtet, haben etwa rund 90 Prozent aller abgeschlossenen Mietverträge ungültige, somit unwirksame, Klauseln. So sollte die Mietverträge juristisch überprüft werden.

Hierbei handelt es sich in den fast 19 Millionen Verträgen um Regelungen, die entweder direkt gegen das Gesetz verstoßen oder aber die Mieter benachteiligen. Besonders bei Renovierungen und Schönheitsreparaturen wird den Mietern zum Teil vorgeschrieben, in welcher Farbe dies zu erfolgen hat. Doch auch bei den Mieterrechten, Kündigungsregelungen und immer wieder bei der Tierhaltung treten Probleme auf, weil sie nicht einwandfrei geregelt sind. Wenn also eine Klausel unwirksam ist, so gilt dann die gesetzliche Regelung, beispielsweise das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

Da aber auch nicht nur in den von Privatvermietern selbst verfassten Verträgen, sondern auch in den sogenannten "Musterverträgen", beispielsweise von Maklern oder sogar Hauseigentümervereinen, solche Klauseln vorhanden sind, rät der Mieterbund dazu, vor der Unterschrift den Vertrag von einem Experten prüfen zu lassen.

Vermieter darf nicht unerlaubt bei seinem Mieter entrümpeln

Eigentum darf nicht ohne Einwilligung des Mieters entsorgt werden

Karton mit verschiedenen Kinderspielzeugen und Puppen
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Auch wenn ein Vermieter in den Mieträumen vorhandene Gegenstände für Müll halt, so darf er diese ohne Genehmigung des Mieters nicht entsorgen, denn diese eigenmächtige Selbstjustiz kann teuer werden. So wurde eine Vermieterin von Garagen vom Berliner Kammergericht zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von zirka 50.000 Euro verurteilt.

Vermieterin entsorgte Garageninhalt ihres Mieters

Bei dem Fall handelte es sich um einen Kfz-Meister, der in einer Garage nach Aufgabe seines eigentlichen Betriebs dort seine Werkstattausrüstung sowie auch alte Reifen und sonstiges Zubehör gelagert hatte. Aber als der Mieter einmal abwesend war, hatte die Vermieterin die Garage einfach wieder in Besitz genommen und ausgeräumt und dabei alle vorhandenen Gegenstände als Müll entsorgt.

Mieter erhält Schadensersatz

Nach Angaben des Mieters aber hatten diese Werkstattausrüstung, sowie die Reifen, Felgen und Motoren noch einen Gesamtwert von 53.435 Euro, für die er vom Vermieter nun einen Schadenersatz forderte und bekam.

Auch wenn eine Brandgefahr von den dort liegenden Motorteilen, die zum Teil noch Öl enthielten, bestanden hätte, so darf ein Vermieter nicht einfach die ausgeräumten Gegenstände entsorgen, sondern muss den Mieter dementsprechend dazu auffordern, beziehungsweise dürfen die Dinge nicht beschädigt werden oder einfach verschwinden.

Alle Jahre wieder stellt sich die Frage, ab wann ein Vermieter die Heizung anstellen muss

Pflichten des Vermieters bezüglich Heizungsanlage und Temperatur in der Wohnung des Mieters

Nahaufnahme Thermostat einer Heizung, mittlere Wärmestufe, grauer Hintergrund
heizkosten 2 © emmi - www.fotolia.de

Alle Jahre wieder ist zwar auch Weihnachten, aber auch im Spätsommer oder Früh-Herbst sind die Tage und besonders die Abende manchmal schon recht kühl. Dann stellt sich bei den Mietern immer wieder die Frage, wann muss der Vermieter eigentlich die Heizung anstellen, damit man nicht im dicken Pullover im Zimmer den Abend verbringen muss.

Vom Gesetz her gibt es dafür keine Vorschrift, doch in den meisten Mietverträgen ist dies geregelt, doch wenn man eine solche Klausel nicht findet, so gilt allgemein der 1. Oktober als Stichtag, wie auch die allgemeine Rechtsprechung zeigte. Als Ende der Heizperiode wird in der Regel das Ende des Monats April angenommen.

Schlecht isolierte Wohnungen als Ausnahme

Aber in manchen Wohnungen ist es auch außerhalb dieser beiden Termine, besonders wenn die Wohnungen schlecht isoliert sind, kälter als 18 Grad und hier muss der Vermieter die Heizung in Betrieb nehmen, wenn laut Wettervorhersage dies für die nächsten ein oder zwei Tage auch weiterhin der Fall ist.

Welche Zimmertemperaturen müssen durch die Heizung erreicht werden?

So gelten für Wohnräumen, Küche und auch Schlafzimmer eine Raumtemperatur von 20 Grad, für ein Bad sogar 22 Grad. Für einen Flur reichen aber 15 Grad aus. In den Nachtstunden dürfen die Temperaturen allgemein auf 18 Grad abgesenkt werden.

Wenn die Mieter jedoch frieren, so haben sie auch das Recht, ihre Miete dementsprechend zu kürzen, so sind 10 bis 20 Prozent normal, doch bei einem Totalausfall im Winter können die Kürzungen auch bis zu 75 Prozent hoch sein.

Die Pflichten von Mieter und Vermieter

Der Vermieter hat grundsätzlich die Pflicht für eine warme Wohnung zu sorgen, aber der Mieter muss dies im Prinzip nicht auch nutzen, wenn er zum Beispiel auch bei hohen Minustemperaturen nachts mit offenen Fenstern schlafen möchte.

Aber hier muss der Mieter auch aufpassen, dass dadurch in der Wohnung keine Schäden auftreten, wie beispielsweise eine Schimmelbildung oder gar das Einfrieren von Wasserrohren. Dies ist besonders auch für die Personen wichtig, die den Winter in wärmeren Gefilden verbringen wollen.

Mieter aufgepasst – BGH stärkt die Rechte von Vermietern

Vermieter muss Informationen über Neuerungen in der Wohnung nur noch ungefähr mitteilen

Rote Blumen in Vase auf Tisch im Ess-Wohnraum einer Wohnung
Blumenvase im Wohnraum © Günter Menzl - www.fotolia.de

Auch wenn der Deutsche Mieterbund das Urteil des Bundesgerichtshof (BGH) kritisiert, ab sofort reicht es aus, wenn Vermieter bei Wohnungsmodernisierungsmaßen die Mieter stichwortartig über die geplanten Maßnahmen informieren.

Bei dem vom BGH zu entscheidenden Fall ging es um einen Vermieter, der seinen Mietern mitteilte, er wolle Heizungsrohre erneuern, eine Elektroinstallation in die Wand vornehmen und einen Balkon anbauen. Da sowohl Bauzeit als auch der Betrag für die anschließende Mieterhöhung genannt wurde, reichte dies dem BGH als Information für die Mieter aus.

Realitätsnahes Bild reicht aus

Lediglich stichwortartig müssen die Informationen über geplante Maßnahmen, Baubeginn, geschätzte Dauer und der zu erwartende Mietmehrbetrag bis drei Monate vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen dem Mieter genannt werden. Diese Angaben sollen laut dem BGH ausreichen, damit sich die Mieter ein „realitätsnahes Bild“ machen können.

Vorher geforderte detaillierte Angaben darüber wann, wie und wo in der Wohnung modernisiert wird, sind ab sofort nicht mehr nötig. Der Deutsche Mieterbund kritisiert dieses Entkräften der Rechte von Mietern.

Beweislast beim Mieter

Bei einem Verstoß gegen die Einhaltung von angemessenen Betriebskosten trägt der Mieter die Beweislast

Rechte des Mieters: aufgeschlagenes Gesetzbuch mit großem Paragraphen davor
Mieterrechte © M. Schuppich - www.fotolia.de

Wer bei seinem Vermieter einen Verstoß gegen die Einhaltung von angemessenen Betriebskosten vermutet und die Forderungen daher nicht leisten möchte, trägt die Beweislast.

Zwar müssen Vermieter bei der Ausstellung von Betriebskosten auf ein angemessenes Verhältnis von Kosten und Nutzen achten, vermuten Vermieter hierbei jedoch einen Verstoß, müssen sie dies selbst beweisen. So das Urteil vom Amtsgericht Köln.

Wirtschaftliche Verhältnismäßigkeit

In angetragener Sache verweigerte ein Mieter die Zahlung von 250 Euro im Rahmen einer Betriebskostennachzahlung. Die Kosten für die Müllentsorgung würden gegen das Gebot der wirtschaftlichen Verhältnismäßigkeit verstoßen, so der Beklagte. Durch das Aufstellen von gelben und blauen Tonnen, hätte der Vermieter die Kosten um ein Drittel verringern können.

Beweislast des Mieters

Da der Vermieter jedoch argumentierte, dass für das Aufstellen weiterer Mülltonnen auf dem Grundstück kein Platz vorhanden sei, hätte der Mieter für seinen Erfolg beim Gericht genau erklären müssen, wo die Tonnen hätten aufgestellt werden können. Da er diesem Gebot nicht nachgekommen ist, wollten die Richter seine Begründung nicht akzeptieren und entschieden den Fall zugunsten des Vermieters.

Zu lange Abrechnungen sind nicht zumutbar

Wegen einer sehr umfangreichen Abrechnung der Betriebskosten muss ein Mieter keine Betriebskosten zahlen, so das Amtsgericht Köln. Dabei hat der Vermieter es vermutlich nur gut gemeint. Er stellte auf über 80 Seiten dar, aus welchen Posten sich die Betriebskosten zusammensetzten und erläuterte dabei auch die einzelnen Betriebskostenarten sowie deren Berechnungsgrundlagen.

Die Richter befanden, dass eine solch ausführliche Aufstellung der Kosten für den Mieter nicht mehr nachzuvollziehen sei und sprachen ihn infolge dessen frei den Betrag von 767 Euro zu zahlen. Einem durchschnittlichen Mieter könne nicht zugemutet werden, die Aufstellung zu den einzelnen Betriebskosten nachzuvollziehen.

Doch nur, wenn die Betriebskostenabrechnung für den Mieter nachvollziehbar sei, habe der Vermieter einen rechtsfähigen Anspruch auf Nachzahlungen.

Mängel in der Wohnung schnell dem Vermieter melden

Wenn in der Mietwohnung ein Schaden entsteht, sollte dies dem Vermieter umgehend gemeldet werden

Keller Holztür nach Wasserschaden, Schimmel, Feuchtigkeit
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Kommt es zu einem Wohnungsmangel, egal ob

sollten Mieter dies dem Vermieter umgehend melden, sonst kann es teuer werden. Denn kommt es zu einer Verschlimmerung des Schadens, weil nicht sofort gehandelt wurde, dann kann der Vermieter vom Mieter Schadensersatz verlangen, erklärt Ulrich Ropertz, ein Sprecher vom Deutschen Mieterbund.

So zum Beispiel wenn ein tropfender Wasserhahn das Feuchtwerden der Wohnung zur Folge hat. Dann muss der Mieter die Kosten für die Renovierung tragen.

Vermieter muss die Möglichkeit haben, den Mangel zu beseitigen

Mieter sollten daher jeden Schaden ernst nehmen, sei er auch noch so klein, warnt der Experte. Will ein Mieter wegen eines Mangels eine Mietminderung, muss er den Mangel vorab ebenfalls dem Vermieter mitteilen.

Denn bevor eine Mietminderung geltend gemacht werden kann, muss der Vermieter die Möglichkeit haben diesen Schaden zu beseitigen. Ropertz erklärt weiter, dass es keine Frist dafür gibt, bis wann ein Mieter einen Schaden gemeldet haben muss.

Es hänge vom Einzelfall ab, wann der Mietminderungsanspruch verloren gehe. Allerdings sei der Vermieter auch dann verpflichtet den Schaden zu beheben, also unabhängig vom Zeitpunkt der Schadensmeldung.

Besichtigungstermine rechtzeitig ankündigen

Mindestens drei bis vier Tage im Voraus sollte einem berufstätigen Mieter der Besichtigungstermin angekündigt werden

Rechte des Mieters: aufgeschlagenes Gesetzbuch mit großem Paragraphen davor
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Ist der Vermieter auf der Suche nach neuen Mietern, die Wohnung aber noch an andere Mieter vermietet, dann muss ein Besichtigungstermin rechtzeitig angekündigt werden. Sind die Mieter berufstätig, müsse der Termin zumindest drei bis vier Tage vorab angekündigt werden, berichtet ein Sprecher vom Deutschen Mieterbund aus Berlin.

Kündigung wegen Verbieten des Wohnungszutritts ist nicht zulässig

Wie das Landgericht Berlin nun entschieden hat, darf der Vermieter aber dem bisherigen Mieter nicht kündigen, wenn dieser ihm den Zutritt zur Wohnung untersagt. Im zu entscheidenden Fall ging es um einen Vermieter, der seinem Mieter die Kündigung eingereicht hatte, weil dieser ihm zu einem Besichtigungstermin, der auch angekündigt war, nicht die Haustür öffnete. Die Richter entschieden, dass eine Kündigung erst dann angebracht gewesen wäre, wenn der Vermieter den Mieter daraufhin abgemahnt hätte und dieser ihn zu einem weiteren Termin ebenfalls nicht eingelassen hätte.

Mieter kann sich auf sein Recht auf Privatsphäre berufen

Grundsätzlich müssen Mieter nur dann Besichtigungen zulassen, wenn der Vermieter einen wichtigen Grund dafür hat. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Wohnung weiter vermietet oder verkauft werden soll oder wenn Maßnahmen zur Sanierung anstehen. Ansonsten darf der Mieter sich auf sein Recht der Privatsphäre berufen und den Eintritt zu seiner Wohnung verweigern.

Achtung vor dem Überstreichen von Dielen

Als ein Vermieter seinem Mieter wegen Eigenbedarf die Kündigung aussprach, wollte dieser die Dielen in seiner Wohnung wieder in der Ursprungsfarbe streichen, wie es im Mietvertrag auch vereinbart worden war. Dies wollte der Vermieter ihm zusammen mit der Räumungsklage verbieten.

Und die Richter vom Amtsgericht Berlin-Neukölln gaben ihm Recht. Zwar gehöre das Anstreichen von Dielen zu so genannten Schönheitsreparaturen dazu, doch wenn der Vermieter dies ausdrücklich nicht wünsche, müsse ein Mieter diesem Wunsch auch nachkommen. Dabei spiele es auch keine Rolle, ob der Mieter die Dielen selbst bearbeitet habe zu Beginn seines Einzugs. Der Wunsch des Vermieters gehe hier auf jeden Fall vor.

Psychische Erkrankung schützt vor Kündigung

Wenn ein Mitbewohner einer Mehrfamilienwohnung aufgrund einer seelischen Erkrankung seine Mitmenschen tyrannisiert und belästigt, ist nach einem Urteil des Landgericht Heidelbergs schwer, diesen aus der Wohnung zu bekommen. Vor Aussprache einer Kündigung müssen die Interessen aller Beteiligten zunächst genau gegeneinander abgewogen werden.

Das Gericht hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem Mann an Schizophrenie erkrankt war und in der Nacht die restlichen Mieter des Hauses durch Lärm stark belästigte. Einmal griff er sogar während einer Mietbesichtigung die Interessenten und die Maklerin an, so dass sich der Vermieter gezwungen sah, die Kündigung auszusprechen.

Da der Mann nicht nur zu einer Belästigung, sondern auch zu einer Bedrohung geworden war, sahen die Richter die Kündigung für rechtmäßig. Schließlich sei es nicht die Aufgabe der Bevölkerung einen psychisch Erkrankten zu betreuen, sondern die des Staates und seiner Einrichtungen.

Was der Vermieter alles wissen sollte und was nicht

Die meisten Vermieter möchten wissen mit wem sie es bei ihrem künftigen Mieter zu tun haben. Als Faustregel gilt jedoch, dass Mieter in der Regel keine Auskunft geben müssen. Allerdings sollten Mietinteressenten bedenken, dass der Vermieter auch nur an den vermieten wird, der ihm Auskunft gibt. Experten empfehlen daher bereitwillig Auskunft zu geben, in Bezug auf Adresse, Beruf, Familienstatus und Tierhaltungswunsch.

Skeptisch sollte man allerdings werden, wenn der Vermieter Dinge wissen möchte, die nichts mit dem Mietverhältnis zu tun haben. Fragen nach dem Gesundheitsstatus, der zugehörigen Religion oder das Vorhandensein einer Rechtsschutzversicherung sollte man entweder überhaupt nicht oder falsch beantworten. Das ist auch rechtlich gesehen in Ordnung.

Nur wenn man auf Fragen lügt, die in Bezug mit dem Mietvertrag stehen, kann das eine Kündigung rechtfertigen, sollten die Lügen später enttarnt werden.

Mieter darf Nebenkostenzahlung nicht eigenmächtig kürzen

Weil eine Mieterin eigenmächtig die monatlichen Vorauszahlungen für die Nebenkosten gekürzt hatte, erhielt sie von ihrem Vermieter die Kündigung mit der Räumungsklage, was auch der Bundesgerichtshof (BGH) in seinem Urteil bestätigte.

Bei einem Fall hatte also eine Mieterin aus Berlin, nachdem die Betriebs- und Heizkosten mehrmals erhöht worden waren, die Höhe der Nebenkosten angezweifelt und ihre Vorauszahlungen eigenmächtig gekürzt. Aber nach einem Jahr schickte der Vermieter der Frau die Kündigung und reichte die Räumungsklage ein. Das wollte die Mieterin nicht akzeptieren, denn der Vermieter hätte zuerst auf Zahlung der ausstehenden Nebenkosten klagen müssen, doch der Bundesgerichtshof (BGH) gab dem Vermieter Recht, so dass Mieter, die ihre Vorauszahlungen nicht in voller Höhe leisten, auch mit einer Räumungsklage rechnen müssen.

In einem anderen Urteil hatte der BGH schon den Vermietern den Rücken gestärkt, so darf ein Vermieter die Kündigung an den Mieter auch schicken, wenn dieser wegen eines angeblichen Mangels einfach die Miete kürzt.

Mietkaution darf nur für seine Zwecke verwendet werden

Wie der Bundesgerichtshof urteilte, dürfen Mietkautionen nur für ihre Zwecke verwendet werden. Eine Kaution soll ein bestimmtes Mietverhältnis absichern. Hat der Mieter beim Vermieter anderweitige Schulden, dürfen diese nicht mit der Mietkaution abgerechnet werden.

Im Fall ging es um einen Vermieter, der seinem Mieter die Kaution in Höhe von knapp über 1000 Euro nicht wiedergeben wollte, weil es noch offenstehende Forderungen aus einem weiteren Mietverhältnis gab. Diese Aufrechnung hielten die Richter jedoch für unrechtmäßig. Kautionen seien an den konkreten Mietvertrag gebunden und dürfen nicht zweckentfremdet werden.

Der Vermieter muss dem Mieter seine Kaution zurückgeben.

Was der Vermieter in Sachen Haustierhaltung verbieten darf und was nicht

Füng verschiedene Haustiere vor weißem Hintergrund - Hund, Katze, Hamster, Meerschweinchen und Maus oder Ratte
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Immer wieder stolpert man in Mietverträgen über Formulierungen wie diese: "Haustiere jeglicher Art sind in der Wohnung nicht erlaubt." Diese Pauschalaussage ist in jedem Fall unwirksam, da sogenannte Kleintiere wie Zierfische, Wellensittiche oder kleine Nagetiere nach deutschem Mietrecht auch ohne Einwilligung des Vermieters gehalten werden dürfen.

Grundsätzlich fallen hierunter die meisten Tiere, die zum Beispiel im Käfig oder Aquarium gehalten werden und nicht frei in der Wohnung herumlaufen.

Ein bisschen anders steht die Sache mit größeren Nagetieren wie zum Beispiel Frettchen. Die frechen Nager werden als Haustiere immer beliebter, können jedoch auch einigen Schaden anrichten. Ihre Haltung muss in jedem Fall vom Vermieter genehmigt werden.

Ähnliches gilt für Katzen und Hunde.

Eine Ausnahme stellen Mietverträge dar, in denen Haustierhaltung grundsätzlich erlaubt ist. Hier muss nur in besonderen Fällen, beispielsweise beim Halten von Kampfhunden, trotzdem Rücksprache gehalten werden.

Bei Unsicherheiten gilt: Besser vorher fragen, als später das Nachsehen haben - das gilt insbesondere bei der Neuanschaffung von Haustieren. Unabhängige Informationen rund um die eigenen Rechte und Pflichten als Mieter erhält man zum Beispiel im Mieterschutzverein.

Draußen kalt? Vermieter stehen in der Pflicht: Zimmertemperatur von 20 Grad muss gewährleistet sein

Jetzt, wo die Temperaturen wieder sinken, will man es sich in seinen vier Wänden schön gemütlich machen. Vermieter stehen dabei in der Pflicht, dass die Mieter während der Heizperiode ihre Wohnungen auf Temperaturen von mindestens 20 bis 22 Grad heizen können.

Das gilt aber nur für Stunden zwischen 6 Uhr am Morgen bi 23 Uhr am Abend. Außerhalb dieser Zeit muss eine Erwärmung auf 18 Grad möglich sein. Sonst können Mieter einen Mangel geltend machen und gegebenenfalls die Miete mindern. Kommt es im Winter zu einem Heizungsfall, ist eine fristlose Kündigung rechtmäßig.

Wenn es außerhalb der Heizsaison kalt werden sollte, muss der Vermieter selbst da die Heizung andrehen. Dauerhafte Zimmertemperaturen von unter 18 Grad muss kein Mieter dulden. Vertragsklauseln, die von diesen Regelungen abweichen, sehen die Richter in der Regel als unwirksam an.

Abfluss verstopft, Wasserhahn undicht? - Was muss der Mieter selber zahlen?

Die Kosten für kleinere Reparaturen übernehmen in Deutschland grundsätzlich die Mieter. Und das, obwohl laut Gesetz eigentlich der Vermieter dazu verpflichtet ist, Schäden am Eigentum zu beheben und für die dafür notwendigen Kosten zu einzustehen. Nur, wenn im Mietvertrag abweichende Klauseln von dieser Regelung getroffen wurden, kann es sein, dass auch der Mieter für die Kosten dieser Kleinigkeiten aufkommen muss.

Diese Regelung ist aber nur dann rechtmäßig, wenn nicht mehr als Bagatellschäden vom Mieter übernommen werden müssen. Alles andere wäre eine unzulässige Benachteiligung des Mieters.

Welche Kosten im schlimmsten Fall auf einen Mieter zukommen können, ist von Fall zu Fall verschieden. Bisher wurde eine Maximalhöhe von 100 Euro für zumutbar gehalten.

Wann haben Mieter Anspruch auf Mietminderung?

Wie das Amtsgericht in Berlin-Mitte bei einem Fall entschied, aber das Urteil ist noch nicht rechtskräftig, muss ein Vermieter auch einen sauberen Hauseingang achten. Auch gehören neben der Wohnung auch Kellerräume, Dachboden oder Garagen dazu.

Doch was war geschehen? Ein Mieter, der in einem Haus neben einer Kneipe wohnt, hatte sich bei seinem Vermieter über die ständige Verschmutzung des Hauseingangs, wo nächtliche Passanten ihre Notdurft verrichteten, beklagt. Als sich nichts änderte, kürzte der Mieter die Miete um sieben Prozent, aber der Vermieter bestand auf die volle Miete und reichte Klage ein.

Die zuständigen Richter gaben dem Mieter Recht, denn zu einem ordnungsmäßigen Gebrauch einer Wohnung muss diese auch über einen einigermaßen sauberen Weg erreichbar sein. Doch auch bei anderen Belästigungen, beispielsweise dauernder Kneipenlärm oder auch Gestank von einer Imbissbude sowie selbst starke Raucher in der Nachbarwohnung können Gründe für eine Mietminderung darstellen.

Reformen des Mietrechts treten Anfang April oder Mai in Kraft

Diese unterstützenden Neuregelungen kommen auf Vermieter und Mieter zu

Rechte des Mieters: aufgeschlagenes Gesetzbuch mit großem Paragraphen davor
Mieterrechte © M. Schuppich - www.fotolia.de

Ab Anfang April oder Mai dieses Jahres soll die nun beschlossene Reform des neuen Mietrechts in Kraft treten. Dabei werden Mieter wie auch Vermieter von den Änderungen profitieren.

Anreiz zur Gebäudesanierung

Um den Anreiz für energiesparende Gebäudesanierungen für Vermieter zu erhöhen, dürfen Mieter wegen dem damit verbundenen Baulärm sowie auch Schmutz ihre Miete in den ersten drei Monaten nicht kürzen. Ein Ausnahmefall gilt nur dann, wenn die Wohnung nicht nutzbar ist. Von den Kosten für die Sanierung dürfen die Vermieter weiterhin maximal elf Prozent auf die Miete umlegen, wobei sie ausgleichend weniger für Energie bezahlen müssen.

Weitere Neuregelungen für Vermieter und Mieter

Wenn Vermieter Opfer sogenannter Mietnomaden werden, so soll eine beantragte Zwangsräumung zukünftig von den Gerichten schneller bearbeitet werden, damit ihr finanzieller Verlust möglichst gering gehalten wird.

Aber auch für die Mieter gibt es positive Neuregelungen, so darf eine Mieterhöhung, besonders in Großstädten, bei Bestandsmieten nicht mehr alle drei Jahre um 20 Prozent, sondern nur noch um 15 Prozent erhöht werden, was aber vom jeweiligen Bundesland festgelegt wird.

Wenn der Hausschlüssel verloren geht, muss nicht immer der Mieter für Schlossaustausch zahlen

Wenn der Hausschlüssel verloren geht, kann es vor allem für Mieter sehr teuer werden. Da davon auszugehen ist, dass Fremde mit dem Schlüssel in das Haus und die Wohnung eindringen können, muss nicht nur das Schloss der Wohnungstür ausgetauscht werden, sondern auch das Schloss der Haustür und dann braucht natürlich noch jeder Mieter einen neuen Schlüssel. Doch nicht in jedem Fall muss der Mieter für diese Kosten aufkommen, wie das Amtsgericht in Berlin Spandau in einem Fall entschied.

In dem Fall wurde dem Mieter bei einem Überfall unter anderem der Schlüsselbund abgenommen. Der Vermieter verlangte von dem Mieter daraufhin für den Schlossaustausch und die Anfertigung neuer Schlüssel aufzukommen, da eine entsprechende Klausel im Mietvertrag ihn vor jeglicher Verantwortung beim Schlüsselverlust der Mieter bewahrte. Das Gericht entschied jedoch zu Gunsten des Mieters, da der Schlüsselverlust nicht selbstverschuldet war und dies durch die Klausel im Mietvertrag nicht berücksichtigt wurde.

Trägt der Mieter selbst also keine Schuld an dem Verlust seines Hausschlüssels und hat nicht fahrlässig gehandelt, muss der Vermieter für die Kosten aufkommen.

BGH kippt Quotenklausel in Mietverträgen - Mieter müssen nicht mehr renovieren

Wer in einer Wohnung oder auch einem Haus zur Miete wohnt, für den galten bislang strenge Vorschriften, was das Renovieren der Wohnräume betrifft. Vor allem wurde das Mietern beim Auszug bewusst. Inzwischen hat das BGH allerdings weitere Klauseln gekippt und somit die Rechte der Mieter weiter gestärkt.

Hunderttausende Mieter müssen nun nicht mehr zwangsläufig renovieren, da die bislang gültige Quotenklausel nicht mehr in diesem Umfang rechtskräftig ist. In nahezu allen Mietverträgen steht inzwischen eine Klausel über die sogenannten Schönheitsreparaturen. Auch ein Fristenplan, in welchem Zeitabstand zu renovieren ist, steht in zahlreichen Verträgen. Zieht der Mieter jedoch vorher aus, ist er nicht verpflichtet, zu renovieren.

Bislang konnte die Quotenklausel zumindest eine prozentuale Beteiligung an den Renovierungskosten herbeiführen. Was nun allerdings nicht mehr ohne Weiteres umsetzbar ist. Der Vermieter darf nicht mehr vorschreiben, welches Unternehmen diese Arbeiten übernimmt. Das ist dem Mieter gegenüber ungerecht. So entschied jetzt das BGH. Wer also vor der Frist der ersten festgesetzten Renovierung auszieht, ist nicht mehr verpflichtet, selber zu renovieren und kann auch nicht mehr herangezogen werden, um sich an den Kosten zu beteiligen.

Eine Beratung beim örtlichen Mieterbund sollte jeder in Anspruch nehmen, der unmittelbar vor einem Auszug steht, um sich gegen ungerechtfertigte Forderungen schützen zu können.

Mieter dürfen vom Vermieter erfahren, was ihr Nachbar an Heizungskosten bezahlen muss

Nahaufnahme Thermostat einer Heizung, mittlere Wärmestufe, grauer Hintergrund
heizkosten 2 © emmi - www.fotolia.de

Der größte Streitpunkt zwischen Mietern und Vermietern ist die Nebenkostenabrechnung und hierbei die Abrechnung der Heizkosten. Doch oftmals ist es schwierig für einen einzelnen Mieter diese Abrechnung zu kontrollieren, denn in seiner Nebenkostenabrechnung steht nur sein eigener Verbrauch.

Verbrauchswerte mit den Nachbarn vergleichen

Doch wie das Landgericht in Berlin jetzt urteilte, kann ein Mieter auch die Verbrauchswerte seiner Nachbarn erfahren, wenn er danach fragt. Wenn der Vermieter dies aber verweigert, so kann der Mieter die Zahlung einer Nachforderung in voller Höhe verweigern.

Verteilungsschlüssel Heizkosten

Doch auch bei dem sogenannten Verteilungsschlüssel gibt es immer wieder Ärger. Wie der Deutsche Mieterbund erklärt, müssen zwischen 50 und 70 Prozent der Heizkosten über den tatsächlichen Verbrauch ermittelt werden, so dass alle Wohnungen auch mit einem Verbrauchszähler ausgerüstet sein müssen, die einmal jährlich abgelesen werden. Die restlichen Prozente, also 30 bis 50 Prozent werden je nach Wohnfläche umgelegt.

Änderung des Verteilungsschlüssels nur bei energetischer Modernisierung

Dieser Verteilungsschlüssel wird einmal festgelegt und kann nur geändert werden, wenn eine energetische Modernisierung erfolgt. In älteren Gebäuden ist der Verteilungsschlüssel mit 70 zu 30 Prozent vorgeschrieben, wenn die Wärmeschutzverordnung von 1994 nicht erfüllt ist. Außerdem muss die Heizungsanlage mit Öl oder Gas betrieben werden.

Nebenkosten: Mieter müssen Wartung von Gasthermen und Etagenheizung zahlen

Nahaufnahme Thermostat einer Heizung, mittlere Wärmestufe, grauer Hintergrund
heizkosten 2 © emmi - www.fotolia.de

In vielen Mehrfamilienhäusern haben die Mieter eigene Etagenheizungen oder Thermenanlagen für warmes Wasser. Neben den Verbrauchskosten müssen die Mieter auch die jährliche Wartung zahlen. Wie diese Kosten abgerechnet werden, entscheidet der Mietvertrag.

Üblich ist etwa die Regelung, dass die Thermenwartung in den Betriebskosten enthalten ist. Dann kann der Mieter seinen Anteil in der jährlichen Betriebskostenabrechnung nachlesen. Separate Forderungen sind nicht zu befürchten.

Wenn die Liste der in den Betriebskosten enthaltenen Leistungen die Wartung ausschließt, muss der Mieter die Rechnung extra zahlen. Im Vertrag regelt dies meist der Posten "Instandhaltung".

Abgesehen vom Bezahlen hat der Mieter jedoch keine weiteren Pflichten. Die Auftragsvergabe ist Sache des Vermieters. Um die Kosten niedrig zu halten, ist er dabei gehalten, einen günstigen Anbieter zu wählen.

Bei Untervermietung an Touristen droht Kündigung

Klingel-Schild an Wohnungswand, bei jeder Klingel steht "frei"
Wohnungssuche © DeVIce - www.fotolia.de

Die Erlaubnis zur Untervermietung umfasst nicht die Aufnahme wechselnder Feriengäste. Nach dem Gang durch mehrere Instanzen entschied der Bundesgerichtshof, dass Eigentümer kündigen dürfen, wenn der Mieter seine Wohnung tageweise Touristen überlässt.

Im verhandelten Fall zog der Mieter bereits 2003 in eine Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin ein. Da er die Räume nur selten nutzte, holte er sich 2008 die Genehmigung, zeitweise Untermieter aufzunehmen.

Eine vorherige Prüfung der Untermieter durch die Vermieterin schlossen die Parteien schriftlich aus. Nach einem Eigentümerwechsel im Jahr 2011 beanstandeten die neuen Eigentümer die Nutzung als Touristenunterkunft. Durch Internet-Inserate waren sie auf die tageweise Vermietung aufmerksam geworden.

Zustellung amtlicher Schreiben ist bei kurzzeitigen Feriengästen nicht möglich

Sie forderten den Mieter auf, seine Wohnung nicht länger an Feriengäste zu vergeben – andernfalls drohten sie mit der Kündigung. Nach mehrmaligen Abmahnungen und Kündigungsschreiben beauftragten sie schließlich die Justiz mit der Klärung des Falles.

In der letzten Instanz stärkte der Bundesgerichtshof den Eigentümern den Rücken: die Untervermietung an Touristen unterscheidet sich gravierend von einer auf Dauer angelegten Untervermietung.

Außerdem habe die ehemalige Eigentümerin verlangt, dass potentielle Untermieter eine Postvollmacht erhalten müssten, damit amtliche Schreiben auch bei Abwesenheit des Hauptmieters als offiziell zugestellt gelten. Dies sei bei kurzzeitigen Feriengästen nicht gegeben.

Nach einem Vermieterwechsel – wer rechnet die Betriebskosten ab?

Schlüsselbund und Geldscheine auf Mietvertrag
Mietvertrag © Andre Bonn - www.fotolia.de

Nach einem Vermieterwechsel stellt sich für Mieter die Frage, wer jetzt für die Abrechnung der Betriebskosten zuständig ist. Nach einem Urteil des BGH ist das klar geregelt. Die Kosten für das laufende Jahr muss der neue Vermieter abrechnen. Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus vorherigen Jahren aus, bleibt der alte Vermieter verantwortlich.

Was in der Theorie so einfach klingt, führt in der Praxis jedoch häufig zu Problemen. Nach dem Kauf eines Hauses oder dem Tod des bisherigen Eigentümers gerät die Betriebskostenabrechnung leicht in Vergessenheit. Auch wenn Mieter dann Klarheit haben wollen - anfordern sollten sie die Rechnung nicht. Denn ein Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode erlischt der Anspruch auf Nachzahlung.

Abgerechnet wird generell für zwölf Monate. Manche Vermieter versuchen zwar das Rechnungsjahr zu verkürzen und schicken eine Rechnung, sobald der neue Eigentümer das Haus übernommen hat, aber zulässig ist das nicht. Kosten für Versicherungen, Winterdienst und Co. müssen auf das gesamte Jahr umgelegt werden.

Nach Angaben des Mieterbundes ist jede zweite Betriebskostenabrechnung falsch. Gerade nach einem Vermieterwechsel sollte man deshalb genau hinschauen. Fehlen etwa die Angaben zu den Gesamtkosten, zum Verteilerschlüssel, zu geleisteten Vorauszahlungen oder den anteiligen Kosten für den Mieter ist die Abrechnung formal unwirksam.

Makler darf in Inseraten schummeln - nur die Größenangabe im Vertrag zählt

Winzige Personen stehen auf riesigem Mietvertrag
mietvertrag symbol © scatterly - www.fotolia.de

Übertreibt ein Makler mit der Größenangabe für eine inserierte Wohnung, kann der Mieter zu viel bezahlte Miete nicht zurückfordern. Das gilt zumindest dann, wenn der Mietvertrag die richtige Quadratmeterzahl nennt oder gar keine Angaben zur Wohnungsgröße enthält. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts München ist es Sache des Mieters, sich Klarheit zu verschaffen.

Keine konkrete Angabe im Mietvertrag

Im verhandelten Fall hatte ein Makler eine Wohnung in begehrter Lage mit 164 Quadratmetern beworben. Ein später überreichter Grundrissplan nannte 156 Quadratmeter. Die Mietinteressentin verließ sich auf diese Angabe und unterzeichnete einen Vertrag über monatlich 2.450 Euro zuzüglich Nebenkosten – eine konkrete Wohnungsgröße war im Vertrag nicht aufgeführt.

Nach dem Einzug ließ die Mieterin die Wohnung professionell vermessen. Ergebnis: 126 Quadratmeter. Für die fehlende Fläche forderte sie rückwirkend 6.642 Euro Miete zurück. Außerdem wollte sie künftig weniger zahlen. Beides lehnte der Vermieter ab.

Unterschrift macht Anspruch auf Rückzahlung ungültig

Das Gericht bestätigte diese Haltung. Wenn ein Mietvertrag keine Angaben zur Wohnungsgröße enthalte, sei das ein Hinweis, dass der Vermieter keine verbindlichen Zusagen machen wolle.

Unterschreibt der Mieter den Vertrag dennoch, hat er keinen Anspruch auf Rückzahlungen. Ein zur Mietminderung führender Mangel liegt nur dann vor, wenn eine schriftlich vereinbarte Wohnfläche in der Realität um mehr als 10 Prozent abweicht.

Konfliktfall Hausordnung: Welche Vorschriften sind erlaubt?

Junges Paar sitzt vor Kartons in neuer Wohnung
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Wer eine Wohnung mietet, nimmt die Hausordnung meist kaum zur Kenntnis. Dabei sind die darin enthaltenen Regelungen für alle Bewohner verbindlich - ob Ruhezeiten, Treppenhausreinigung oder sommerliches Grillen.

Manche Vermieter gehen mit ihren Vorschriften jedoch zu weit. Was muss der Mieter akzeptieren, und wo darf er sich getrost über die Hausordnung hinwegsetzen?

Grenzen der Regulierungswut

Für ein einheitliches Erscheinungsbild darf der Vermieter etwa verlangen, dass Mieter ausschließlich grüne Blumenkästen anbringen dürfen. Und auch die Farbe von Markisen oder das Format der Fußmatte können verbindlich geregelt werden, ebenso wie Ruhezeiten oder der Turnus beim Treppenhausputzen.

Hinter der Wohnungstür hat der Vermieter jedoch wenig zu melden. So dürfen Mieter in ihren Räumen getrost in Schuhen laufen, auch wenn die Hausordnung verlangt, dass sie Pantoffeln tragen. Auch das Rauchen auf dem Balkon darf nicht verboten werden, da es die Grundrechte der Mieter verletzt.

Häufiger Streitpunkt in Mehrfamilienhäusern ist das Abstellen von Fahrzeugen. Damit das Treppenhaus nicht als Rumpelkammer missbraucht wird, darf die Hausordnung konkrete Vorschriften machen. Wenn im Hauseingang ausreichend Platz für Rollatoren und Kinderwagen ist, dürfen Mieter diese aber trotz Verbot zeitweise dort abstellen. Anders bei Fahrrädern. Sobald es anderweitige Parkmöglichkeiten gibt, ist ein Verbot rechtmäßig.

Wo es keine schriftlich formulierte Hausordnung gibt, gilt das allgemeine Gebot der Rücksichtnahme. Das ist allerdings nicht zu verwechseln mit Gewohnheitsrechten: so etwas kennt das Mietrecht nicht.

Vorsicht bei eigenmächtigen Sanierungen in Mietwohnungen

Arbeiter bei Renovierung: Laminat wird verlegt
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Nicht jede Wohnungssanierung in einer Mietwohnung kann man bei einem Auszug von seinem Vermieter als Ausgleich zurückfordern. Manchmal ist sogar das Gegenteil der Fall, so dass man die Veränderungen wieder rückgängig machen muss.

Aus dem Grunde sollte man, bevor man beispielsweise ein Bad aufwendig in Eigenregie saniert, mit dem Vermieter darüber reden. Besonders wenn bei diesen Modernisierungsarbeiten auch die Bausubstanz betroffen ist, ist man verpflichtet, vorher die Genehmigung des Vermieters einzuholen, wie auch der Deutsche Mieterbund (DMB) warnt.

Auch kleine Veränderungen mit Folgen absegnen lassen

Aber neben aufwendigen Sanierungsarbeiten in Bädern gilt dies natürlich auch für die Fußböden, so beispielsweise für die Verlegung von Laminat und besonders bei Parkett, wenn es fest verklebt wird. Auch kleinere Veränderungen benötigen die Zustimmung des Vermieters, wie zum Beispiel das Kürzen von Türblättern, weil man vielleicht einen Teppichboden verlegen will und die Türen dann nicht mehr aufgehen.

Auch die Erneuerung von Sicherheitsschlössern und die Anbringung von den sogenannten Türspionen bedürfen der Zustimmung durch den Vermieter. Doch wenn zum Beispiel im Bad eine dringende Sanierung nötig ist, so sollte man dies vor dem Einzug mit dem Vermieter regeln oder sich eigenständige Arbeit auf eine eventuell zukünftige Mieterhöhung anrechnen lassen.

Dank Nachmieter vorzeitig aus dem Mietvertrag? Wie ist die Rechtslage?

Winzige Personen stehen auf riesigem Mietvertrag
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Freie Wohnungen sind begehrt. Wer vorzeitig aus seinem Mietvertrag aussteigen möchte, findet meist schnell einen Nachmieter. Diesen muss der Vermieter aber nicht akzeptieren.

Um vor der Frist auszuziehen, gibt es für Mieter nur drei Wege: sie haben einen entsprechenden Passus im Vertrag vereinbart, sie können einen besonderen Härtefall nachweisen – oder sie beweisen Verhandlungsgeschick.

Vertrag mit "Nachmieterstellung"

Wenn der Mietvertrag eine sogenannte Nachmieterstellung erlaubt, können Mieter jederzeit ausziehen – sobald sie einen geeigneten Nachfolger gefunden haben, der ihre Pflichten übernimmt. Für eine Ablehnung braucht der Vermieter gewichtige Gründe.

Berechtigtes Interesse und Härtefälle

In strittigen Fällen prüfen die Gerichte genau, ob berechtigte Interessen für einen vorzeitigen Auszug vorliegen. Dazu gelten etwa beruflich bedingte Umzüge oder Familienzuwachs. Bei diesen Gründen muss der Vermieter einen Nachmieter akzeptieren.

Auch langfristige Zeitmietverträge kann man meist früher beenden. Voraussetzung ist allerdings, dass der Nachmieter sich die Wohnung leisten kann und ein nahtloser Übergang der Zahlungen erfolgt.

Gütliche Einigung

Wer bisher ein gutes Einvernehmen mit seinem Vermieter hatte, kann sich in aller Regel auch über einen vorzeitigen Auszug einigen. Letztlich erleichtert es dem Vermieter sogar die Arbeit, wenn er einen Nachmieter gestellt bekommt: Er spart Geld für Inserate und muss keine Besichtigungstermine organisieren.

Mietwohnung umgestalten – wann muss der Vermieter zustimmen?

Arbeiter bei Renovierung: Laminat wird verlegt
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Ob Teppich, Katzenklappe oder Einbauküche - wenn Mieter ihre Wohnung umgestalten wollen, sollten sie das mit dem Vermieter absprechen. In vielen Fällen brauchen sie sogar eine ausdrückliche Zustimmung.

Was ist erlaubt?

Möchte ein Mieter seine Wände farbig streichen, muss er dazu niemanden um Erlaubnis fragen. Bunte Farben muss er beim Auszug jedoch durch einen dezenten Anstrich überdecken. Und auch ansonsten sind alle Veränderungen erlaubt, die sich ohne Schäden an der Bausubstanz wieder rückgängig machen lassen.

Der Mieter darf deshalb auch eigenhändig einen neuen Teppich verlegen oder eine Einbauküche montieren lassen. Bei Auszug müssen aber alle Klebereste und Bauteile entfernt sein. Liegt bereits ein Teppich in der Wohnung, ist der Vermieter verpflichtet, diesen zu ersetzen, wenn er verschlissen ist.

Was ist zustimmungspflichtig?

Bauliche Veränderungen muss der Mieter sich genehmigen lassen. Will er etwa eine Wand einziehen oder eine Katzenklappe in die Balkontür einsetzen, muss er den Eigentümer fragen. Das Gleiche gilt bei neuen Fliesen im Bad. Viele Vermieter knüpfen ihre Zustimmung hier an bestimmte Bedingungen.

Oft muss sich der Mieter verpflichten, die Arbeiten von einem Fachmann durchführen zu lassen. Das kostet viel Geld. Noch teurer wird es, wenn der Vermieter verlangt, dass die Wohnung bei Auszug im ursprünglichen Zustand zu übergeben ist. Dann wird ein Rückbau erforderlich.

Mieter sollten deshalb versuchen, ihre Renovierungskosten abzusichern. Denkbar ist etwa eine Entschädigungsvereinbarung, falls der Mieter wegen Eigenbedarfs ausziehen muss. Investiert der Mieter in die Modernisierung, sollte er sich absichern, dass seine Miete anschließend nicht erhöht wird.

Sonderfall: notwendige Veränderungen

Sollte der Vermieter auf Baumaßnahmen angewiesen sein, um die Wohnung weiterhin nutzen zu können, muss der Vermieter zustimmen. Das gilt etwa für den behindertengerechten Umbau oder einen Treppenlift für Senioren.

Hausrecht für Mieter: Vermieter darf Mietwohnung nicht ohne Erlaubnis fotografieren

Mieter kann entscheiden, ob, was und von wem in der Wohnung fotografiert werden darf

Möchte der Vermieter Fotos von einer ihm gehörenden Mietwohnung machen, um sie auf dem Wohnungsmarkt anzubieten, benötigt er die Zustimmung des Mieters. Dieser übt das Hausrecht aus und kann entscheiden, ob, was und von wem in der Wohnung fotografiert werden darf. Der Vermieter darf zum Beispiel keine Fotos der Räume im Rahmen von Online-Angeboten ins Netz stellen, wenn der Mieter das nicht ausdrücklich erlaubt.

Privatsphäre der Mieter

Dies hat der Deutsche Mieterbund (DMB) mitgeteilt. Er beruft sich dabei auf zahlreiche Urteile, etwa vom Landgericht Frankenthal (AZ.: 2 S 218/09), vom Amtsgericht Berlin-Schöneberg (Az.: 15/11 C 592/03) und vom Amtsgericht Frankfurt (Az.: 33 C 2515/97-67). Diese Regelung trifft auch auf gewerbliche Objekte zu. Die grundrechtlich geschützte Privatsphäre der Mieter unterliegt einem besonderen Schutz.

Anders ist die rechtliche Lage, wenn der Vermieter mögliche Beschädigungen an der Mietsache dokumentieren möchte. Dann darf er zur Beweissicherung oder wenn es erforderlich ist, Schäden zu reparieren, fotografieren.

Recht auf Untervermietung – auch ohne Erlaubnis des Vermieters?

Schlüsselbund und Geldscheine auf Mietvertrag
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Ob Auslandsaufenthalt, Auszug der Kinder oder Aufbesserung des Kontos – Untervermieten kann in vielen Lebenslagen interessant sein. Bevor man einzelne Räume oder die ganze Wohnung anderen überlässt, sollte man jedoch die rechtlichen Aspekte kennen.

Für die Untervermietung ist generell eine Erlaubnis des Vermieters erforderlich. Am besten lassen Mieter sich diese schriftlich geben. Dabei sollten sie außerdem wissen, wann der Vermieter diese Erlaubnis erteilen muss – und wann er sie versagen darf.

Berechtigtes Interesse

Wenn der Mieter ein "berechtigtes Interesse" an der Untervermietung hat, muss der Vermieter einwilligen. Dazu zählen etwa Fälle, in denen der Mieter aufgrund eines finanziellen Engpasses gezwungen ist, seine Kosten zu reduzieren. Auch wenn die Kinder ausgezogen sind oder die Wohnung während eines beruflichen Auslandsaufenthaltes leer steht, darf untervermietet werden.

Das gilt allerdings nur für einzelne Räume und für dauerhafte Vermietungen. Will der Mieter seine Wohnung als Feriendomizil für Touristen anbieten, braucht er dazu eine ausdrückliche Erlaubnis – die der Vermieter verweigern darf.

Auch die komplette Untervermietung der Wohnung ist zustimmungspflichtig. Mindestens ein Raum muss für den Hauptmieter reserviert bleiben.

Vermieter muss Renovierung nach Küchenbrand bezahlen

Urteil: Bei einer vorhandenen Gebäudeversicherung haftet der Vermieter für Brandschäden

Richter Hammer auf Gesetzesbuch
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Vermieter müssen Brandschäden beseitigen, auch wenn der Mieter den Brand verursacht hat. Er darf im Schadensfall als Gegenleistung für eine anteilig von ihm bezahlte Versicherungsprämie erwarten, einen Nutzen von der Versicherung zu haben. Will der Vermieter die Schäden nicht beseitigen, hat der Mieter das Recht, die Miete entsprechend zu kürzen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden.

Behandelter Fall

Im aktuellen Fall hatte eine Familie geklagt, deren damals 12-jährige Tochter Öl in einem Kochtopf auf dem Herd erhitzt hatte. Sie verließ jedoch zeitweise die Küche bei eingeschalteter Herdplatte. Währenddessen entzündete sich das Öl. Die Küche und weitere Räume der Wohnung wurden beschädigt.

Der Vermieter wollte seine Gebäudeversicherung nicht in Anspruch nehmen, da dies nach eigener Aussage zu einem Anstieg der Versicherungskosten für den Gesamtbestand aller Mietwohnungen geführt hätte. Die Beseitigung des Brandschadens lehnte er ab, da der Mieter die Mietmängel schuldhaft verursacht habe. Daraufhin wollten die Mieter 60 Prozent weniger Miete zahlen.

Urteil des Bundesgerichtshofs

Der BGH entschied jetzt, dass bei einer vorhandenen Gebäudeversicherung der Vermieter grundsätzlich verpflichtet ist, diese Versicherung in Anspruch zu nehmen und Schäden zu beseitigen. Der Mieter könne davon ausgehen, dass ihm seine Aufwendungen für die Wohngebäudeversicherung im Schadensfall zu Gute kämen, urteilten die Bundesrichter.

Den Mietern billigte das Landgericht Bonn daher einen Miet-Abschlag von 15 Prozent zu.

Offen ließ der BGH, ob es Ausnahmefälle geben kann, wenn die Versicherungsprämie deutlich teurer würde. Inwieweit die Kosten tatsächlich steigen würden, haben die Vorinstanzen jedoch nicht geklärt.

Igel sind Wildtiere: Haltung in der Wohnung kann zur Kündigung führen

Wenn der Wildtiergeruch zur Belastung für andere Mieter wird, droht die Kündigung

Rechte des Mieters: aufgeschlagenes Gesetzbuch mit großem Paragraphen davor
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Immer wieder lesen Menschen verletzte Igel auf der Straße auf um sie zuhause aufzupäppeln und gesund zu pflegen. Wer daraus ein Hobby macht, muss jedoch mit einer Kündigung durch den Vermieter rechnen.

Dies erfuhr eine Frau aus Berlin, die regelmäßig verletzte Igel in ihrer Wohnung betreute und dabei mehrere Igel gleichzeitig hielt. Die Nachbarn ärgerten sich so sehr über den Wildgeruch, der aus der Wohnung drang, dass sie sich bei der Vermieterin beschwerten. Diese sprach daraufhin eine Abmahnung aus, die jedoch von der Igelfreundin ignoriert wurde.

Regeln zur Kleintierhaltung

Prompt folgte die Kündigung des Mietvertrages, gegen die sich die Mieterin juristisch wehren wollte. Das Amtsgericht Spandau gab jedoch der Vermieterin recht: Igel seien Wildtiere und fallen nicht unter die gesetzliche Regelung zur Kleintierhaltung.

Der aus der Wohnung dringende intensive Wildtiergeruch könne durchaus zu einer unerträglichen Belastung für die Nachbarn führen. Da sich die Mieterin uneinsichtig zeigte und nicht auf ihre Igel verzichten wollte, sei eine Kündigung des Mietvertrages gerechtfertigt.

Tierarzt und Igelstation

Tierschützer empfehlen übrigens seit langem, dass gefundene verletzte Igel nicht zuhause aufgepäppelt werden sondern zu einem Tierarzt gebracht werden sollen.

Dieser übernimmt die medizinische Erstbehandlung und kümmert sich anschließend darum, dass das Tier zu einer professionellen Igelstation kommt. Dort wird es fachgerecht betreut und anschließend ausgewildert.

Gericht erlaubt Mietern das Pinkeln im Stehen

Eine Sitzpinkel-Klausel im Mietvertrag ist juristisch nicht haltbar

Ansicht von oben: Toilettenschüssel mit hochgeklapptem Sitz und Deckel
Toilettenschüssel © Alterfalter - www.fotolia.de

Mieter, aber auch Mieterinnen, dürfen weiter im Stehen pinkeln. Das hat das Amtsgericht Düsseldorf nun in einem Verfahren entschieden (Az.: 42 C 10583/14). Demnach gehöre dies zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung.

Schaden durch Urinieren im Stehen

Das Gericht entschied damit zu Gunsten eines Mieters, der die Auszahlung der Mietkaution in Höhe von 3000 Euro verlangte. Der Hausbesitzer rechnete jedoch Kosten in Höhe von 1900 Euro für die Reinigung des Marmorfußbodens dagegen, die durch Urinspritzer im Badezimmer erforderlich gewesen sei.

Doch der Richter befand, das der Vermieter kein Recht besitze, die Kaution zum Teil einzubehalten. Er habe niemals auf die Empfindlichkeit des Bodens hingewiesen, so der Richter. Ob die Schäden wirklich durch das Urinieren im Stehen entstanden sind, sei zudem nicht geklärt.

Eingriff in privates Verhalten

Experten weisen zudem darauf hin, dass eine Sitzpinkel-Klausel im Mietvertrag juristisch nicht haltbar sei. In ein derart privates Verhalten dürfe ein Vermieter nicht eingreifen. Außerdem sei es ohnehin nicht überprüfbar und machen daher auch wenig Sinn.

Fristlose Kündigung des Mietvertrags bei Zahlungsrückstand möglich

Ist ein Mieter mehrmals oder mit mehreren Monatsmieten im Rückstand, darf der Vermieter ihm ohne Mahnung kündigen

Rechte des Mieters: aufgeschlagenes Gesetzbuch mit großem Paragraphen davor
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Wohnungseigentümer dürfen ihren Mietern kündigen, wenn diese an zwei aufeinander folgenden Terminen - etwa September und Oktober - mit mehr als einer Monatsmiete in Rückstand sind. Eine Kündigung ist auch dann möglich, wenn Mietschulden von wenigstens zwei Monatsmieten bestehen.

Diese Regelung gilt ebenfalls, wenn Dritte, zum Beispiel das Jobcenter, es versäumt haben, den Mietzins auf das Konto des Vermieters zu überweisen. Darauf hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil hingewiesen (Az.: VIII ZR 175/14).

Schuldenausgleich macht Kündigung unwirksam

Die Kündigung darf fristlos und ohne Mahnung erfolgen, da der Zahlungstermin im Mietvertrag gewöhnlich verbindlich geregelt ist. Der Ausgleich der Mietschulden durch den Mieter macht eine fristlose Kündigung allerdings unwirksam.

Nach der Klageerhebung durch den Vermieter bleiben zwei Monate Zeit, um Mietschulden bis zum letzten Cent auszugleichen. Eine öffentliche Stelle darf die Zahlung der Schulden übernehmen. Eine fristlose Kündigung ist dann hinfällig. Hat der Vermieter auch noch ordentlich gekündigt, also mit der gesetzlichen Kündigungsfrist, bleibt diese jedoch weiterhin bestehen.

Klauseln zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag meist ungültig

Welche Klauseln im Mietvertrag (un-)wirksam sind

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Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) enthalten 90 Prozent aller Mietverträge in Deutschland falsche Angaben oder unwirksame Klauseln. Die Vereinbarungen verstoßen entweder eindeutig gegen das Gesetz oder wurden von Gerichten als unzulässig eingestuft.

Klauseln zu Schönheitsreparaturen

Zwei Drittel aller Klauseln zu Schönheitsreparaturen dürften unwirksam sein, so der DMB. Gerade bei individuellen Vereinbarungen sollten Mieter besonders wachsam sein. Auch mündliche Regelungen sind zulässig.

Unwirksame Klauseln und ihre Folgen

Befindet sich eine unwirksame Klausel im Mietvertrag ist jedoch nicht der gesamte Vertrag ungültig. Dann greift die gesetzliche Regelung, die meistens vom Bürgerlichen Gesetzbuch vorgegeben ist. Mieter dürfen Abweichungen ignorieren. Eine Kündigung der Wohnung darf deshalb nicht erfolgen.

So müssen Mieter nicht renovieren, wenn Vermieter in Klauseln vorschreiben, dass Mieter sowohl regelmäßig Schönheitsreparaturen als auch eine Endrenovierung durchführen müssen (BGH, Az:. VIII ZR 308/02).

Feste Fristen für Schönheitsreparaturen, etwa "alle drei Jahre für Küche und Bad", sind nicht zulässig (BGH, Az:. VIII ZR 361/03). Ein Mieter muss lediglich das reparieren, was er selbst verwohnt hat.

Befristung eines Mietvertrages

Die Befristung eines Mietvertrages bedarf der Begründung des Vermieters - etwa Eigenbedarf. Eine fehlende Erklärung macht die Befristung unwirksam.

Beide Parteien können sich im Mietvertrag auf einen beidseitigen Kündigungsverzicht einigen. Dieser darf jedoch nicht mehr als vier Jahre betragen. Längere Laufzeiten sind ungültig, zumindest für den Mieter.

Vermieter dürfen bei Zutrittsverweigerung Mietern die Wohnung fristlos kündigen

Wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist, darf der Vermieter kündigen

Rechte des Mieters: aufgeschlagenes Gesetzbuch mit großem Paragraphen davor
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Der Vermieter hat nicht das Recht in Abwesenheit des Mieters die Wohnung zu betreten, es sei denn, es besteht Gefahr im Verzug. Darunter fällt etwa ein Wasserrohrbruch. Der Vermieter muss die Möglichkeit haben, Schäden begutachten und beseitigen zu können. Verweigert der Mieter trotz Voranmeldung des Vermieters den Zugang zur Wohnung, kann der Vermieter bei Gericht eine einstweilige Verfügung beantragen.

Fristlose Kündigung

Stehen in einer Wohnung dringende Renovierungsarbeiten aufgrund von Schimmelbefall an, ist der Mieter verpflichtet, seinem Vermieter Zutritt zu gewähren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Grundsatzurteil entschieden (Az.: VIII ZR 281/13).

Im vorliegenden Fall war ein Mietshaus von Hausschwamm befallen worden - eine Renovierung deshalb dringend erforderlich. Erst zog der Mieter in ein Hotel, doch dann wollte er weitere Arbeiten nicht mehr zulassen und verwehrte seinem Vermieter den Zutritt. Daraufhin erhielt er die fristlose Kündigung.

Unzumutbares Mietverhältnis

Der BGH hob in seinem Urteil hervor, dass der Vermieter grundsätzlich das Recht habe, fristlos zu kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten sei. Ob diese Voraussetzungen jedoch auch in diesem Fall vorliegen, wollte der BGH nicht entscheiden und verwies die Angelegenheit an die Vorinstanz zurück.

Diese hätte bei ihrer Entscheidung für den Mieter Umfang und Dringlichkeit der Arbeiten sowie die Beeinträchtigungen für den Mieter klären müssen. Ein Vermieter habe jedoch ein erhebliches wirtschaftliches Interesse an einer baldigen Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme, erklärten die Bundesrichter.

Wie das Mietrecht Nutzung und Pflege des Gartens regelt

Die Gartenpflege und Nutzung unterliegen vertraglichen Regelungen oder Hausordnungen

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Über die Nutzung des Garten eines Mehrfamilienhauses entsteht nicht selten Streit. Ein Nutzungsrecht besteht nur, wenn es mit dem Vermieter vereinbart ist. Die Bewohner der Wohnung im Erdgeschoss erhalten nicht automatisch das Recht zur Benutzung des Gartens.

Gartennutzung mehrerer Parteien

Entscheidend ist allein der Mietvertrag. Enthält er keine Regelungen, existiert auch mietrechtlich kein Nutzungsrecht. Dann hat der Vermieter jedoch auch kein Recht darauf, die Mieter an den Kosten für die Gartenpflege zu beteiligen.

Dürfen mehrere Mietparteien den Garten nutzen, kann der Eigentümer eine Art Hausordnung erlassen. Diese beinhaltet auch die Art und Dauer der Nutzung. Verstehen sich die Mieter untereinander, können sie auch eigene Vereinbarungen treffen. Ohne Zustimmung des Vermieters dürfen jedoch keine Eingriffe in die Anlage des Gartens oder sonstige bauliche Veränderungen vorgenommen werden.

Gartennutzung eines Einfamilienhauses

Wurde, etwa bei einem Einfamilienhaus, der Garten nur einer einzigen Mietpartei überlassen, darf diese im Garten im üblichen Umfang

Dann darf der Eigentümer aber auch keine Vorschriften über die Pflege machen. Sollte es nach Beendigung des Mietverhältnisses zu keiner Einigung mit dem Vermieter kommen, ist der Mieter verpflichtet, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen.

Märchen über das Mietrecht – fünf häufige Irrtümer zwischen Mieter und Vermieter

Nicht alles, was man über das Mietrecht hört, ist auch juristisch korrekt

Schlüsselbund und Geldscheine auf Mietvertrag
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Nicht jeder juristische Ratschlag für Mieter ist korrekt. Tatsächlich ist das Mietrecht juristisch so komplex, dass selbst Anwälte oft nachschlagen müssen. Um Konflikte zu vermeiden, sollten Mieter sich deshalb gut informieren. Wir stellen fünf der hartnäckigsten Irrtümer vor.

Nachmieter reicht

Wir leben in einer mobilen Gesellschaft. Die langen Kündigungsfristen von Wohnungen wirken da wie eine Bremse. Wenn Mieter vorzeitig ausziehen wollen, müssen sie bis zum Vertragsende zahlen.

Dass es ausreicht, dem Vermieter drei potentielle Nachmieter zu präsentieren, ist ein Gerücht. Viele Vermieter sind zwar kulant und akzeptieren den Nachfolger, verpflichtet sind sie dazu aber nicht.

Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Mietvertrag ausdrücklich eine Nachmieter-Klausel enthält. Oder bei Zeitmietverträgen. Wenn ein Härtegrund vorliegt, etwa ein berufsbedingter Umzug oder der Wechsel ins Seniorenheim, muss der Vermieter einen geeigneten Nachmieter akzeptieren

Mietminderung nur mit Erlaubnis

Für eine Mietminderung kann es viele Gründe geben. Bevor ein Mieter seine Zahlung kürzt, muss er den Vermieter jedoch über die Mängel informieren – am besten schriftlich.

Bis die Schäden behoben sind, darf er dann weniger überweisen. Eine Genehmigung des Vermieter braucht er dazu nicht.

Lebenspartner darf ohne Erlaubnis einziehen

Wer einen Partner gefunden hat, möchte mit diesem meist auch zusammen leben. Dann lautet die Frage: zu Dir oder zu mir? Grundsätzlich erlaubt das Mietrecht die Aufnahme vom Lebenspartnern in die Wohnung. Der Vermieter muss allerdings zuvor einwilligen.

Versäumt ein Mieter, das Einverständnis einzuholen, riskiert er die Kündigung. Um Mieter vor Willkür zu schützen, darf der Vermieter die Erlaubnis aber nur in Ausnahmefällen verweigern. Wenn eine Frau bereits mit zwei Kindern auf 50 Quadratmetern lebt, wäre die Wohnung durch einen zusätzlichen Erwachsenen etwa überbelegt.

Untermieter kann sich in Vertrag einkaufen

Wenn der Untermieter die Wohnung allein übernehmen will, braucht er einen neuen Mietvertrag. Daran ändert sich auch nichts, wenn er bereits dreimal hintereinander die Miete überwiesen hat.

Woher das Geld auf dem Konto kommt, ist für den Vermieter egal. Sein Vertragspartner ist immer der Hauptmieter.

Eine Party pro Monat ist erlaubt

Manche Menschen feiern gern. Wie oft sie Gäste einladen oder die Sektkorken knallen lassen, liegt dabei ganz in ihrem persönlichen Ermessen. Für alle Feste gilt allerdings: die Partyfans müssen Rücksicht auf Nachbarn nehmen, und ab 22 Uhr ist generell die Nachtruhe einzuhalten. Dass Mieter es einmal im Monat hemmungslos krachen lassen dürfen, ist also ein Gerücht.

Betriebskosten von der Steuer absetzen – so können Mieter sparen

Auch Mieter können die Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen und Arbeitskosten für Handwerker absetzen

Nahaufnahme Cd Steuererklärung neben Formular zur Einkommensteuererklärung
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Haushaltsnahe Dienstleistungen und Arbeitskosten für Handwerker können die Steuerlast reduzieren. Wer glaubt, diesen Rabatt gäbe es nur für Eigentümer, der irrt. Auch Mieter können die Kosten für

steuerlich geltend machen. Das gilt für die in den Betriebskosten ausgewiesenen Beträge ebenso wie für eigene Rechnungen.

Wie viel können Mieter sparen?

Die Kosten für Material lassen sich generell nicht absetzen. Von den Lohnkosten dürfen jedoch 20 Prozent direkt von der Steuer abgezogen werden. Haben Reinigungskräfte, Gärtner und Winterdienst 600 Euro gekostet, reduziert sich die Steuerschuld um 120 Euro.

Maximal können 20.000 Euro jährlich geltend gemacht werden, das entspricht einer steuerlichen Entlastung von 4.000 Euro. Für reine Handwerkerleistungen ist die Ersparnis auf 1.200 Euro gedeckelt.

Wie beantrage ich den Steuerrabatt?

Um die haushaltsnahen Dienstleistungen nachzuweisen, reicht für Mieter die Betriebskostenabrechnung. Sie dürfen allerdings nicht alle Posten in die Steuererklärung aufnehmen.

sind nicht absetzbar. Arbeitskosten für die Zählerablesung oder die Wartung der Satellitenanlage werden dagegen vom Fiskus bezuschusst. Ebenso

  • die Kehrarbeiten vom Schornsteinfeger,
  • die Reinigung der Dachrinnen oder
  • das Entfernen von Graffiti.

Eigene Rechnungen sammeln

Wenn Mieter eigene Putzhilfen oder Handwerker beschäftigt haben, sollten sie diese Rechnungen ebenfalls beim Finanzamt einreichen. In der Praxis kommt es dabei oft vor, dass eigenen Ausgaben in einem anderen Jahr berücksichtigt werden als die Ausgaben des Vermieters. Da die Betriebskostenabrechnung oft erst im Sommer des darauf folgenden Jahres verschickt wird, kommen sie für die regulären Steuerfristen zu spät. Das macht aber nichts.

Für den Fiskus entscheidet das Datum auf der Abrechnung. Schickt der Vermieter die Abrechnung für 2014 erst im September 2015, werden die Kosten in 2015 berücksichtigt.

Schneller Weg zum Geld

Wer die zeitgleich entstandenen Kosten gleichzeitig absetzen möchte, kann die Steuererklärung zunächst auch ohne haushaltsnahe Dienstleistungen abgeben. Falls der Steuerbescheid fertig ist, bevor man die Daten nachreichen konnte, legt man einfach Widerspruch ein. Die endgültige Steuer wird dann erst berechnet, wenn die Betriebskostenabrechnung vorliegt.

Ab Juni gilt das Bestellerprinzip – was sollten Wohnungssuchende wissen?

Wer keine Maklergebühr zahlen möchte, sollte diese Tipps zur bevorstehenden Wohnungssuche beherzigen

Zwei Arme, eine Hand reicht der anderen einen Schlüsselbund
Handing Overe the Keys © Andy Dean - www.fotolia.de

Ab dem 1. Juni 2015 gilt bei der Vermittlung einer Mietwohnung das Bestellerprinzip: wer den Makler beauftragt hat, muss ihn auch bezahlen. Für Wohnungssuchende kann das eine spürbare finanzielle Erleichterung bringen. Lohnt es, mit dem Mietvertrag zu warten - und auf welche Tricks von Makler muss man sich einstellen?

Wie funktioniert das Bestellerprinzip?

Bisher können Makler für die Vermittlung von Wohnraum eine Provision von zwei Nettokaltmieten verlangen, zuzüglich Umsatzsteuer. Beträgt die Grundmiete 800 Euro, darf der Makler also 1904 Euro in Rechnung stellen. In aller Regel muss der Mieter diese Summe zahlen, auch wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat.

Genau das ändert sich mit dem neuen Mietrechtsnovellierungsgesetz. Ab Juni muss derjenige die Provision zahlen, der auch den Auftrag gegeben hat. In den meisten Fällen ist dies der Vermieter. Dazu muss es nicht einmal einen schriftlichen Maklervertrag geben. Auch mündliche Absprachen reichen. Und hier liegt bereits die erste Tücke des Bestellerprinzips.

Provision auf Umwegen

Dass Makler ersatzlos auf Provisionen verzichten, ist unwahrscheinlich. In einer verbandsinternen Umfrage haben 15 Prozent der Makler angekündigt, keine Mietwohnungen mehr zu vermitteln – die übrigen werden neue Geschäftsmodellen entwickeln.

Mieterverbände befürchten etwa, dass Makler sich Aufträge künftig am Telefon erschleichen könnten. Der Trick ist einfach: Rufen Wohnungssuchende wegen eines Inserats an, erklärt ihnen der Makler, die annoncierte Wohnung sei bereits vergeben. Er wisse aber von einem ähnlichen Objekt, nach dem er sich gern erkundigen könne. Stimmt der Interessent zu, hat er einen Vermittlungsauftrag geschlossen.

Seriös sind solche Praktiken nicht. Das Gros der Makler wird aber nicht umhin kommen, die Entlohnung für ihre Arbeit auf anderen Wegen zu sichern. Denkbar ist etwa auch, dass Makler ihre Leistungen einzeln anbieten und abrechnen. Wohnungssuchende müssten dann beispielsweise für den Besichtigungstermin, die Bonitätsprüfung oder den Mietvertrag separat zahlen.

Vermieter wiederum könnten die Maklerkosten mit Hilfe von Ablöseforderungen auf den Mieter abwälzen. Statt Provision muss dieser dann Zahlungen für Möbel oder Einrichtungsgegenstande leisten. Tipp: wenn die Ablösesumme 50 Prozent über dem aktuellen Wert der Einrichtung liegt, kann man sich das Geld per Klage wieder holen.

Mietvertrag bis zum Juni aufschieben?

Nach Schätzungen wird die Zahl der Neuvermietungen in den nächsten Wochen sinken. Viele Wohnungssuchende wollen den Umzug bis zum Juni aufschieben. Wer es nicht eilig hat, sollte tatsächlich warten, bis die Maklerprovision entfällt. Dann darf er allerdings jetzt noch gar nicht aktiv werden. Denn über die Provision entscheidet nicht das Datum auf dem Mietvertrag, maßgeblich ist allein der Vermittlungsauftrag. Wer am 30. Mai auf ein Inserat reagiert, muss zahlen, selbst wenn der Einzugstermin erst im Oktober ist.

Die Suche hinauszuzögern, kann aber auch Nachteile haben. Experten rechnen damit, dass sich das Angebot auf dem freien Wohnungsmarkt messbar verknappen wird. Vor allem in begehrten Lagen werden Vermieter ihre Wohnungen künftig öfter unter der Hand vergeben.

Wer keine Maklergebühr zahlen möchte, kann außerdem gezielt nach provisionsfreien Wohnungen suchen. In Kleinanzeigen-Börsen inserieren vornehmlich Vermieter, und auch bei den großen Immobilienportalen kann man entsprechende Suchfilter eingeben.

Wann Mieter wegen Vertragsverstößen eine Abmahnung erhalten dürfen

Wenn sich Streitigkeiten nicht im Gespräch beseitigen lassen, kann eine Abmahnung erfolgen

Winzige Personen stehen auf riesigem Mietvertrag
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Wenn Vermieter einen Mieter abmahnen wollen, sollten sie dies schriftlich tun. Zwar gelten auch mündliche Abmahnungen als gültig, sie lassen sich jedoch nur schwer nachweisen. Bei einer möglichen Verhandlung vor Gericht wegen einer Kündigung gelten nur die Vertragsverletzungen, die ausdrücklich aufgeführt und belegt werden können. Die Pflichten von Vermieter und Mieter finden sich im Mietvertrag.

Die ordnungsgemäße Abmahnung

In einer ordnungsgemäßen Abmahnung muss der Vermieter das Verhalten, das er beanstandet, konkret benennen. Dazu zählen auch

  • Tag,
  • Uhrzeit,
  • Dauer und
  • Art des Vorfalls.

Bevor es zu einer schriftlichen Abmahnung kommt, hilft manchmal aber auch ein persönliches Gespräch mit dem "störenden" Mieter. Vieles lässt sich schon auf diese Weise klären.

Vertragswidriges Verhalten

Eine Abmahnung soll eine letzte Chance bieten, das Verhalten zu ändern. Erst wenn dies nicht gelingt, können Vermieter kündigen oder auf Unterlassung des vertragswidrigen Verhaltens klagen. Dazu gehört es etwa, die Miete pünktlich zu zahlen. Rücksichtnahme und Lärmvermeidung zählen ebenfalls dazu.

Eine Untervermietung, ohne beim Vermieter nachzufragen, wird zu den Anlässen für eine Abmahnung gerechnet. Mieter müssen gleichfalls die Heizpflicht bei niedrigen Temperaturen befolgen sowie sich für Ein- und Umbauten eine Erlaubnis beschaffen.

Die vorsätzliche Beschädigung der Wohnung oder des Gebäudes oder das Ausbleiben der Mietzahlungen rechtfertigen übrigens eine sofortige Kündigung - auch ohne Abmahnung.

Quadratmeterzahl nicht immer maßgeblich für die Höhe der Miete

Vermerk schließt Rückforderungen nach zu viel gezahlter Miete aufgrund einer falschen Flächenangabe aus

Rechte des Mieters: aufgeschlagenes Gesetzbuch mit großem Paragraphen davor
Mieterrechte © M. Schuppich - www.fotolia.de

Die Größe einer Wohnung ist einer der Faktoren, die die Höhe der Miete bestimmen. Flächenabweichungen aufgrund einer falschen Quadratmeterzahl begründen einen Sachmangel der Wohnung und berechtigen den Mieter zur Mietminderung um mehr als zehn Prozent. Auch wenn der Vermieter im Mietvertrag die Quadratmeterzahl mit "circa" angegeben hat, muss die Größe stimmen. Ausnahmen sind jedoch möglich, wie jetzt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (Az.: 11 C 545/13) entschieden hat.

Raum oder Flächenangabe

Im aktuellen Fall sollte die Wohnung laut Mietvertrag "ca. 220 qm" groß sein, war es jedoch nicht. Die Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter enthielt jedoch zusätzlich den Vermerk, dass die Angabe der Fläche aufgrund möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes herangezogen werde. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache werde bestimmt durch die Angabe der vermieteten Räume.

So entschied das Gericht

Diese Regelung schließt nach Ansicht des Gerichts jegliche Rückforderung nach zu viel gezahlter Miete aufgrund einer falschen Flächenangabe aus. Demnach richte sich der Umfang der vermieteten Fläche nach den genannten Räumen und nicht nach der Quadratmeterzahl. Allerdings machten die Richter dem Vermieter die Auflage, die nächste Betriebskostenabrechnung nach der korrekten Flächenangabe anzufertigen.

Was Vermieter bei der Aufnahme von Flüchtlingen beachten sollten

Wer Flüchtlinge bei sich wohnen lassen möchte, sollte die Vorgaben der Kommunen berücksichtigen

Zwei Arme, eine Hand reicht der anderen einen Schlüsselbund
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Rund 800.000 Flüchtlinge sollen in diesem Jahr nach Deutschland kommen. Damit alle eine Unterkunft erhalten, ist der Staat auch auf private Wohnungen angewiesen. Vermieter, die Migranten aufnehmen wollen, können sich bei der zuständigen Behörde melden. Dies ist in der Regel das Sozialamt der Kommune. Mit diesem wird auch der Mietvertrag geschlossen.

Anders ist die Situation mit Personen, die bereits eine Asylberechtigung erhalten haben. In solchen Fällen können Vermieter direkt einen Mietvertrag mit dem Interessenten abschließen.

Vorgaben der Kommunen

Wer Flüchtlinge bei sich wohnen lässt, sollte das auch in deren Interesse nur mit Vertrag machen. Ohne eine solche Vereinbarung haben diese lediglich den Status von Gästen. Es gibt dann keine Kündigungsfristen. Daher lehnen Kommunen solch ein Vorgehen in der Regel ab. Um einen Flüchtling als Untermieter aufzunehmen, ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich.

Tipps von Pro Asyl

Wer ein Zimmer kostenfrei oder günstig zur Verfügung stellt, sollte sich mit der Kommune zumindest auf die Übernahme der Kosten für Heizung oder Erstausstattung einigen, empfiehlt Pro Asyl. Die Versicherungsbeiträge für Wohnung oder Haus steigen durch die Aufnahme von Flüchtlingen entgegen anderslautender Meldungen nicht an. Es ist daher nicht erforderlich, seine Policen anzupassen.

Arbeiten in der Mietwohnung: In jedem Fall muss der Vermieter gefragt werden

Das Melden einer gewerblichen Nutzung ist nicht nur gesetzlich verpflichtend, sondern kann auch produktiv sein

Blaues Gesetzbuch mit der Aufschrift "Mietrecht" neben einem Richterhammer
Gesetzbuch mit Richterhammer - Mietrecht © Zerbor - www.fotolia.de

Wer zur Miete wohnt, bekommt von seinem Vermieter das Recht, die Räumlichkeiten im Rahmen des Mietvertrags zu nutzen. Handelt es sich nicht um eine Gewerbefläche, darf die Wohnung zunächst auch nur für das private Leben genutzt werden, solange im Mietvertrag nichts von gewerblicher Nutzung steht.

müssen die geschäftliche Nutzung dem Vermieter ankündigen und genehmigen lassen. Wer das nicht macht, kann eine Abmahnung riskieren.

Pflicht zur Nachfrage

Trotz der Pflicht zur Nachfrage gibt es eine gute Nachricht für Homeoffice-Angestellte, Freiberufler und Gewerbeinhaber, die für ihre Arbeit weder den Wohncharakter der Räume ändern, noch die Nachbarn durch Geräusche oder Gerüche belästigen.

Sind beide Faktoren gegeben, darf der Vermieter die geschäftliche Nutzung gar nicht verbieten. Das hat der Bundesgerichtshof entschieden. Dennoch muss die Nutzung gemeldet werden und zwar spätestens, wenn die Geschäftsadresse genutzt, oder beim Gewerbeamt die Betriebsstätte eingetragen wird.

Gründe für die Abmahnung und/oder Kündigung

  1. Untersagen kann der Vermieter die Nutzung, wenn bauliche Maßnahmen für die berufliche Nutzung notwendig wären. Das verändert die Grundstruktur der ihm gehörenden Wohnung.

  2. Laute Geräuschpegel etwa durch Gesangs- und Musiklehrer, die in der Mietwohnung arbeiten möchten, muss er ebenfalls nicht hinnehmen. Auch der Fall Tagesmutter kann bereits mit dieser Begründung eine Ablehnung nach sich ziehen.

  3. Geruch durch Tiere und Maschinen sind ebenfalls ein Grund der Ablehnung.

  4. Ein vierter Punkt ist der Faktor Publikumsverkehr. Werden die Räume beispielsweise durch Makler, Friseure, Kosmetiker, Raumplaner, Reisevermittler und alle Berufe mit ständigen Kundenkontakt genutzt, kann das den Vermieter stören, da das Wohnbild der Anlage verändert wird.

Viele Vermieter lassen in Grenzfällen durchaus mit sich reden, weshalb das freundliche Anfragen nicht nur gesetzlich verpflichtend ist, sondern auch produktiv sein kann. Beispielsweise kann eine teilgewerbliche Nutzung vereinbart werden und die Regeln dafür neu in den Mietvertrag aufgenommen werden.

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Quellenangaben

  • Bildnachweis: Mietvertrag © Andre Bonn - www.fotolia.de
  • Bildnachweis: White Paper Notes © Giraphics - www.fotolia.de
  • Bildnachweis: Mieterrechte © M. Schuppich - www.fotolia.de
  • Bildnachweis: mietvertrag symbol © scatterly - www.fotolia.de
  • Bildnachweis: Mietvertrag für Wohnräume © Alexander Raths - www.fotolia.de

Autor:

Paradisi-Redaktion - Artikel vom (zuletzt überarbeitet am )

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