Miete und Mietvertrag - Grundlagen des Mietrechts und praktische Hinweise

Wohnt man zur Miete, zahlt man monatlich einen bestimmten, im Mietvertrag geregelten Betrag an seinen Vermieter. Dafür darf man die Wohnung oder auch das Haus bewohnen und - mit gewissen Einschränkungen - nach seinem Geschmack gestalten. Beim Abschluss des Mietvertrags gilt es, einige Punkte zu beachten; wichtig ist es, die Grundlagen des Mietrechts zu kennen. Lesen Sie alles Wissenswerte zum Thema Miete und Mietvertrag und informieren Sie sich über die Bestandteile des Mietrechts.

Wissenswertes rund um die Miete und den Abschluss eines Mietvertrags

Miete - eine Definition

Begibt man sich auf Wohnungssuche, wird zumindest die erste Unterkunft in der Regel eine Wohnung zur Miete darstellen. Der Wohnraum stellt also kein Eigentum dar; stattdessen zahlt man als Mieter dem Eigentümer, dem so genannten Vermieter, zu Beginn eines neuen Monats einen bestimmten Beitrag. Dieser wird vertraglich zwischen den beiden Parteien festgelegt.

Durch Unterzeichnung des Mietvertrags verpflichtet sich der Vermieter, dem Mieter den Nutzen des Mietgegenstands - in diesem Fall den Wohnraum - zu gewähren. Der Mieter auf der anderen Seite steht in der Pflicht, die Miete, also das vereinbarte Entgelt, zu bezahlen. Über die weiteren Pflichten von Mieter und Vermieter informieren wir hier in unserem separaten Artikel.

Die Festlegung der Miete muss, sofern man den Vertrag für länger als ein Jahr schließt, schriftlich erfolgen. Der Betrag wird im Mietvertrag genannt; dabei setzt ergeben Kaltmiete plus Nebenkosten die Gesamtmiete, die so genannte Warmmiete. Lesen Sie hier, wie sich die Miete genau zusammensetzt. Hinzu kommt die Nebenkostenabrechnung, bei der aber neben einer Nachzahlung auch eine Rückerstattung möglich ist.

Endet das Mietverhältnis, ist der Mieter dazu verpflichtet, den Wohnraum wieder zu verlassen; in dem Fall kann anschließend ein neuer Mieter einziehen. Das Mietverhältnis kann dabei entweder durch den Ablauf der vereinbarten Zeit - falls diese angegeben wurde - enden, oder aber durch die Kündigung.

Die Grundlagen des Mietrechts

Die Gesetzes- und Normenflut nimmt in Deutschland von Jahr zu Jahr zu. Auch das Mietrecht mit zahlreichen Vorschriften sowohl zum Schutze des Mieters als auch zum Schutze des Vermieters hat weiter an Umfang gewonnen.

Außerdem trägt die ständige Rechtssprechung dazu bei, den Überblick völlig zu verlieren. Bei spezifischen Problemen und Rechtsstreitigkeiten bleibt häufig nur der Gang zum Fachanwalt. Es gibt jedoch einige wenige Grundsätze, die beide Parteien, sowohl Mieter als auch Vermieter, auch ohne tieferen juristischen Background kennen sollten.

Als oberster Grundsatz gilt: Mietverträge zwischen Privatpersonen sind frei gestaltbar. Allerdings kann der Vermieter die Höhe des Mietzinses nicht völlig frei bestimmen.

Bei einem überhöhten Mietzins kann sich der Mieter auf den so genannten "Wucherparagraphen" beziehen. Dieser bestimmt, dass der Mietzins mindestens 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und zugleich die Unerfahrenheit des Mieters ausgenutzt werden muss.

Die Grundlagen des Mietrechts sollte man als Mieter kennen
Die Grundlagen des Mietrechts sollte man als Mieter kennen

Mieterhöhung

Das Wirtschaftsstrafgesetz sieht eine weitere Beschränkung im Falle einer extremen Wohnungsnot vor. Herrscht Wohnungsknappheit in dem gesamten Stadtgebiet, so darf der Mietzins um maximal 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen. Die ständige Rechtssprechung machte dabei deutlich, dass eine Wohnungsknappheit lediglich in bestimmten Stadtteilen dabei nicht ausreicht.

Ist der Mietvertrag abgeschlossen, so darf sich der Mieter auf die einjährige Sperrfrist berufen, innerhalb derer keine Mieterhöhung vorgenommen werden darf. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mietzins jedoch problemlos an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichen werden, allerdings mit der Einschränkung, dass innerhalb von drei Jahren die Erhöhung maximal 20 Prozent betragen darf.

Weiterhin bedarf eine Mieterhöhung die Willenserklärung beider Parteien, das bedeutet, dass eine Erhöhung des Mietzinses nur zustande kommt, wenn beide Parteien einverstanden sind. Der Vermieter ist dabei gesetzlich angehalten, dem Mieter Gründe für die Erhöhung vorzulegen, die der Mieter dann innerhalb von zwei folgenden Monaten überprüfen kann.

Renovierungsarbeiten und Energiekosten

Eine Ausnahme für Mietzinserhöhung stellen jedoch Renovierungsarbeiten an der Immobilie dar. Renovierungsarbeiten sind dabei jedoch stark von allgemeinen Modernisierungsarbeiten abzugrenzen, da bloße Reparaturen und Modernisierung keine Mietzinserhöhung rechtfertigen.

Wird der Wert der Immobilie auf Grund der Renovierungsarbeiten angehoben oder sinken durch die Arbeiten Energiekosten in Form von Strom-, Wasserkosten, etc. so darf der Vermieter bis zu elf Prozent von der Höhe der Baukosten auf den Mietzins aufschlagen. Zum Schutze des Mieters ist der Vermieter jedoch verpflichtet den Mieter mindestens zwei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich zu informieren, detailliert über die bevorstehenden Arbeiten aufzuklären und die Mietzinserhöhung anzukündigen.

Ratsam ist, vor Konsultierung eines Anwaltes die ortsüblichen Mieten einzuholen. Städte und Gemeinden bieten ihre Mietspiegel zum Teil bereits online an. Sollte der Mietzins überhöht sein und kann mit dem Vermieter keine Einigung erzielt werden, so ist die Einholung fachkundigen Rates unverzichtbar.

Zur Miete Wohnen - bevorstehende Aufgaben

Die meisten jungen Menschen können es gar nicht erwarten, bis sie endlich aus dem Elternhaus ausziehen und ein selbständiges Leben beginnen können. Es locken Freiheit und Unabhängigkeit, und endlich kann man sich der lästigen Kontrolle durch die Eltern entziehen und tun und lassen, wozu man gerade Lust hat. Doch ein Paradies auf Erden gibt es nicht, denn mit der eigenen Wohnung sind auch viele Pflichten und Aufgaben verbunden.

Wohnt man erst einmal eine Weile alleine, so wird man sich bestimmt wehmütig an einige der Vorzüge des "Hotel Mama" zurück erinnern. Vieles, was als selbstverständlich und Grundvoraussetzung galt, muss man nun selbst erledigen. Zwar hat man in der eigenen Wohnung eine größere Freiheit, aber eben auch viele Pflichten.

Die grundsätzlichste Pflicht ist es, die Miete pünktlich zu bezahlen. Kann man sich bereits eine Eigentumswohnung leisten, so müssen auch hier die Kreditraten pünktlich überwiesen werden, denn die Bank ist ein harter Verhandlungspartner. Man muss also für ein regelmäßiges Einkommen sorgen und dafür in der Regel auch arbeiten gehen.

Als Mieter hat man auch Pflichten
Als Mieter hat man auch Pflichten

Aufgaben im Haus

Je nach Art der Hausgemeinschaft ist es möglich, dass man im Haus und Garten bestimmte Aufgaben übernehmen muss. Diese Tätigkeiten sind meist schon im Mietvertrag geregelt.

Gibt es keinen Hausmeister und keinen Reinigungsdienst, so müssen die Bewohner ihr Treppenhaus selbst sauber halten und auch den Straßenabschnitt vor dem Haus pflegen. Dazu gehört vor allem im Winter auch das lästige Schneeschippen. In den meisten Hausgemeinschaften sind diese Pflichten im Rahmen der so genannten Kehrwoche geregelt, und ihre zuverlässige Ausführung wird von den Mitbewohnern überwacht.

Eine weitere Pflicht ist die Rücksichtnahme auf andere Hausbewohner. Sie ist in der Hausordnung schriftlich niedergelegt. Konnte man in seinem Elternhaus zum Beispiel ungestört laute Musik hören, Türen knallen und Lärm machen, wenn man nachts nach Hause kam, so kann dieses Verhalten in einer Mietwohnung sehr schnell zu Beschwerden durch die Mitbewohner führen.

Aufgaben in der Wohnung

Auch in der Wohnung selbst gibt es Vieles zu tun. Im eigenen Interesse sollte man seinen Müll regelmäßig entsorgen und die Wohnung grundsätzlich sauber halten und pflegen. Undankbare und meist zeitintensive Aufgaben, die zuhause quasi von Zauberhand erledigt wurden.

Auch regelmäßiges Lüften ist angebracht. Ferner sollte man die überlassene Mietsache nach Möglichkeit pfleglich behandeln, da sonst beim Auszug vom Vermieter eine größere Abschlagszahlung verlangt werden kann.

Doch zunächst einmal gilt es, einen Mietvertrag zu unterschreiben...

Grundregeln für den Abschluss eines Mietvertrags

Möchten Sie eine Wohnung mieten oder vermieten? Dann möchten Sie sich bestimmt gut absichern, und beim Abschluss des Mietvertrags nicht übervorteilt werden. Worauf Sie bei Ihrem Mietvertrag ganz besonders achten, und welche Punkte in ihm genau definiert werden sollten, dazu haben wir hier einige hilfreiche Tipps für Sie.

Vertragsparteien

Im Mietvertrag muss ganz klar definiert sein, wer der Vermieter und wer der Mieter der Immobilie ist. Dem Mieter ist es nur nach Rücksprache mit dem Vermieter gestattet, die Wohnung an Dritte weiter zu vermieten; hier spricht man von einer so genannten Untervermietung.

Der Mietvertrag sollte ebenfalls Angaben darüber enthalten, an wieviele Personen die Immobilie vermietet wird. Besonders bei kleineren Wohnungen ist dies wichtig, damit der Vermieter sicher gehen kann, dass die Wohnung nicht von zu vielen Personen bewohnt wird.

Beim Abschluss des Mietvertrags müssen einige Dinge beachtet werden
Beim Abschluss des Mietvertrags müssen einige Dinge beachtet werden

Absprache der Konditionen des Mietvertrags

Egal ob Sie Mieter oder Vermieter sind, ein wasserdichter Mietvertrag ist für Sie gleichermaßen wichtig. Das übliche Vorgehen besteht darin, dass die vermietende Partei - der Besitzer/Vermieter der Immobilie oder der mit der Vermietung beauftragte Makler - einen Mietvertrag beschafft, aufsetzt und vorlegt.

Der Mieter ist jedoch nicht gezwungen, diesen Mietvertrag zu unterschreiben, sondern kann durchaus auch Änderungswünsche äußern. Je mehr Details im Mietvertrag bereits vorab geregelt sind, desto weniger wird es später zu Streitfällen und Unstimmigkeiten kommen können.

Standard Mietverträge stehen im Internet zum Download bereit oder können bei Maklern gegen eine geringe Gebühr angefordert werden. Aus einer seriösen Quelle bezogen, sind diese Vorlagen rechtsverbindlich und enthalten alle wichtigen Punkte.

Bei Abschluss eines Mietvertrags sollten Sie sich also keinesfalls auf eine mündliche Vereinbarung verlassen, sondern immer ein Schriftstück fordern. Auch selbst aufgesetzte Schreiben enthalten nicht immer alle notwendigen Informationen.

Informationen zur Geschäftsbeziehung

Der Mietvertrag enthält alle Informationen, die die Geschäftsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter regeln. Sehr wichtig ist es, dass im Mietvertrag auch die Lage, Adresse und der Umfang der Mietsache aufgeführt sind.

Bei einer Mietwohnung muss also deren genaue Anschrift ersichtlich sein, ebenfalls muss geklärt sein, ob Gemeinschaftsräume, Stellplätze, Tiefgarage und Nebenräume im Mietpreis enthalten sind.

Name und Anschrift des Mieters müssen im Mietvertrag ersichtlich sein. In den meisten Fällen ist der Mieter damit einverstanden, sich beim Vermieter auch auszuweisen, damit seine Identität überprüft werden kann.

Die Kontaktdaten des Vermieters sollten ebenfalls im Mietvertrag ersichtlich sein. Der Mietvertrag sollte einen Passus enthalten in dem geklärt wird, ob der Mieter die Mietsache unter- oder weitervermieten darf, und für wieviele Personen die Mietsache zur Nutzung bereit steht.

Festlegung der Mietkosten und Beginn des Mietverhältnisses

Ein weiterer wichtiger Punkt im Mietvertrag ist die genaue Festlegung der Mietkosten. Diese teilen sich auf in die Kaltmiete und die zu erwartende monatliche Abschlagszahlung.

Die Mietnebenkosten müssen im Mietvertrag genau aufgeführt sein, um spätere Missverständnisse bei der Abrechnung auszuschließen. Hier muss deutlich gemacht werden, dass der Mieter die von ihm verursachten Kosten selbst zu tragen hat. Ebenfalls muss zum Schutze des Mieters sicher gestellt werden, dass diese auch exakt berechnet, abgelesen und nachgewiesen werden können.

Der Beginn des Mietverhältnisses sollte mit Datum festgehalten werden, ebenfalls die Kündigungsmodalitäten. Rechtlich zulässig sind befristete, aber auch zeitlich unbefristete Mietverträge mit einem bestimmten Kündigungszeitraum, der in der Regel 3 Monate zum Quartalsende beträgt.

Prüfen Sie, ob Ihr Mietvertrag diese Klausel so ausweist. Ein von vornherein befristeter Mietvertrag wird zum Beispiel dann abgeschlossen, wenn die Mietdauer überschaubar und von beiden Parteien aus auf einen bestimmten Zeitraum begrenzt ist.

Zuständigkeiten für die Renovierung

Im Mietvertrag ist klar geregelt, wer bei Ein- und Auszug die Renovierung zu übernehmen hat. Hierbei sind zwei Möglichkeiten gängig. Entweder übernimmt der Mieter eine frisch renovierte und gestrichene Wohnung, in die er ohne anfängliche Arbeiten direkt einziehen kann. Dann hat er diese bei Verlassen in einem ebensolchen Zustand wieder zu übergeben.

Oder aber der Mieter übernimmt die Renovierungsarbeiten vor Einzug selbst, und muss dann aber keine Renovierungsarbeiten beim Auszug übernehmen. Sonderregelungen können individuell abgesprochen werden, sollten dann aber in jedem Fall im Mietvertrag festgehalten werden.

Ebenso wird meist festgehalten, in welchem Umfang die notwendigen Renovierungsarbeiten zu leisten sind. Für Instandhaltungsarbeiten ist in der Regel der Besitzer zuständig.

Weitere Bestandteile

Neben den erwähnten Punkten gelten sind folgende Bestandteile bzw. deren Erwähnung typisch für einen Mietvertrag:

  • die Fälligkeit der Miete (in der Regel spätestens zum dritten Werktag eines neuen Monats)
  • Mitsicherheit in Form einer Kaution
  • Angaben zur Mietminderung im Falle diverser Mängel (typisches Beispiel wäre beispielsweise Schimmel in der Wohnung
  • Angaben über die Anzahl und Art der übergebenen Schlüssel
  • Angaben über mitgemietete Einrichtungsgegenstände
  • Nutzungsrechte von Gemeinschaftsräumen
  • Vorgaben über kleinere Renovierungsarbeiten
  • Angaben über den Zustand der Wohnung beim Auszug
  • Haustierhaltung

Nicht immer kann man sich über alle Punkte einigen; in vielen Fällen kommt es zu Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter. Hier erfahren Sie, wie Sie als Mieter damit umgehen können.

Hinweise zur Kündigung des Mietvertrags

Besonders in jüngeren Jahren ist es häufig so, dass man die Mietwohnung nach einpaar Jahren wieder verlässt, beispielsweise, weil man nun genug verdient, um sich eine größere Wohnung leisten zu können. Doch auch der Vermieter kann den Mietvertrag kündigen. Typisches Beispiel wäre etwa der Eigenbedarf.

Doch in der Regel geht das Ende des Mietverhältnisses vom Mieter aus. In diesem Fall hat er einige Punkte zu beachten.

Bei der Wohnungskündigung gilt es, eine Kündigungsfrist einzuhalten. Bei unbefristeten Mietverträger muss die Kündigung durch den Mieter spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgen. Es besteht also eine dreimonatige Kündigungsfrist. Um zu gewährleisten, dass der Vermieter die Kündigung, die stets schriftlich erfolgen muss, auch wirklich pünktlich erhält, ist ein Einschreiben zu empfehlen.

Gibt es im Mietvertrag die Angabe, dass der Mieter auch während eines kürzeren Zeitraums kündigen kann, so muss die gesetzliche Frist nicht eingehalten werden. Dem Mieter stehen beispielsweise im Internet zahlreiche Vorlagen zur Verfügung, an die er sich bei dem Schreiben halten kann; allerdings muss dieses auch nur die Kündigungsabsicht vom Mietvertrag klar ausdrücken - einen Grund muss man beispielsweise nicht angeben.

Erfolgt die Kündigung durch den Vermieter, kann der Mieter dieser unter gewissen Umständen widersprechen. Dies ist der Fall, wenn

  • die Mieterin sich in einer fortgeschrittenen Schwangerschaft befindet
  • der Mieter nicht dazu in der Lage ist, eine Ersatzwohnung zu finden
  • der Mieter schwer krank ist
  • der Wohnungswechsel auch einen Schulwechsel bedeutet, wenn der Schüler bzw. die Schülerin sich kurz vor dem Abschluss befindet
  • der Mieter sehr alt ist

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  • Mietvertrag für Wohnräume © Alexander Raths - www.fotolia.de

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