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Von Annett Biermann

Paragraphen, Normen und ständige Rechtssprechung. Das Mietrecht wird zunehmend komplizierter. Es gibt jedoch einige wissenswerte Grundsätze, an die sich sowohl Mieter als auch Vermieter halten sollten.

Die Gesetzes- und Normenflut nimmt in Deutschland von Jahr zu Jahr zu. Auch das Mietrecht mit zahlreichen Vorschriften sowohl zum Schutze des Mieters als auch zum Schutze des Vermieters hat weiter an Umfang gewonnen. Außerdem trägt die ständige Rechtssprechung dazu bei, den Überblick völlig zu verlieren. Bei spezifischen Problemen und Rechtsstreitigkeiten bleibt häufig nur der Gang zum Fachanwalt.

Es gibt jedoch einige wenige Grundsätze, die beide Parteien, sowohl Mieter als auch Vermieter, auch ohne tieferen juristischen Background kennen sollten. Als oberster Grundsatz gilt, Mietverträge zwischen Privatpersonen sind frei gestaltbar. Allerdings kann der Vermieter die Höhe des Mietzinses nicht völlig frei bestimmen. Bei einem überhöhten Mietzins kann sich der Mieter auf den so genannten "Wucherparagraphen" beziehen. Dieser bestimmt, dass der Mietzins mindestens 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen und zugleich die Unerfahrenheit des Mieters ausgenutzt werden muss.

Wohnungsknappheit

Das Wirtschaftsstrafgesetz sieht eine weitere Beschränkung im Falle einer extremen Wohnungsnot vor. Herrscht Wohnungsknappheit in dem gesamten Stadtgebiet, so darf der Mietzins um maximal 20 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete übersteigen. Die ständige Rechtssprechung machte dabei deutlich, dass eine Wohnungsknappheit lediglich in bestimmten Stadtteilen dabei nicht ausreicht.

Ist der Mietvertrag abgeschlossen, so darf sich der Mieter auf die einjährige Sperrfrist berufen, innerhalb derer keine Mieterhöhung vorgenommen werden darf. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mietzins jedoch problemlos an die ortsübliche Vergleichsmiete angeglichen werden, allerdings mit der Einschränkung, dass innerhalb von drei Jahren die Erhöhung maximal 20 Prozent betragen darf.

Weiterhin bedarf eine Mieterhöhung die Willenserklärung beider Parteien, das bedeutet, dass eine Erhöhung des Mietzinses nur zustande kommt, wenn beide Parteien einverstanden sind. Der Vermieter ist dabei gesetzlich angehalten, dem Mieter Gründe für die Erhöhung vorzulegen, die der Mieter dann innerhalb von zwei folgenden Monaten überprüfen kann.

Renovierungsarbeiten und Energiekosten

Eine Ausnahme für Mietzinserhöhung stellen jedoch Renovierungsarbeiten an der Immobilie dar. Renovierungsarbeiten sind dabei jedoch stark von allgemeinen Modernisierungsarbeiten abzugrenzen, da bloße Reparaturen und Modernisierung keine Mietzinserhöhung rechtfertigen. Wird der Wert der Immobilie auf Grund der Renovierungsarbeiten angehoben oder sinken durch die Arbeiten Energiekosten in Form von Strom-, Wasserkosten, etc. so darf der Vermieter bis zu elf Prozent von der Höhe der Baukosten auf den Mietzins aufschlagen.

Zum Schutze des Mieters ist der Vermieter jedoch verpflichtet den Mieter mindestens zwei Monate vor Beginn der Bauarbeiten schriftlich zu informieren, detailliert über die bevorstehenden Arbeiten aufzuklären und die Mietzinserhöhung anzukündigen. Ratsam ist, vor Konsultierung eines Anwaltes die ortsüblichen Mieten einzuholen. Städte und Gemeinden bieten ihre Mietspiegel zum Teil bereits online an. Sollte der Mietzins überhöht sein und kann mit dem Vermieter keine Einigung erzielt werden, so ist die Einholung fachkundigen Rates unverzichtbar.

QUELLENANGABEN

• Bildnachweis: mietvertrag symbol © scatterly - www.fotolia.de

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