Nebenkostenabrechnung - Bestandteile, Rechte und Pflichten
Mit der Nebenkostenabrechnung erhalten Miter jährlich einen Bescheid vom Vermieter oder von der Hausverwaltung, auf dem die geleisteten Beträge der Nebenkosten aufgeführt werden. Häufig wird dabei eine Nachzahlung fällig, die viele Mieter daran zweifeln lässt, ob die Posten korrekt angerechnet wurden. Lesen Sie über die Bestandteile der Nebenkostenabrechnung und informieren Sie sich, welche Kosten als Mieter nicht getragen werden müssen.
Nebenkostenabrechnung - eine Definition
Bei der Nebenkostenabrechnung auch Betriebskostenabrechnung handelt es sich um eine Abrechnung, die der Mieter jedes Jahr von seinem Vermieter oder der Hausverwaltung erhält. Dabei sind alle Betriebskosten - inklusive der Nebenkosten - die über das Jahr vorausgezahlt wurden, aufgelistet. Der Vermieter ist dazu verpflichtet, dem Mieter die Abrechnung spätestens innerhalb von 12 Monaten zukommen zu lassen.
Die Abrechnung muss folgende Inhalte aufweisen:
- eine Übersicht der Gesamtkosten für die abgerechnete Wohnung
- den gültigen Verteilerschlüssel samt Erläuterung
- den Betriebskostenteil, welcher auf die Wohnung entfällt
- die Abzüge (Vorauszahlungen, die der Mieter getätigt hat)
Sofern diese Anforderungen nicht erfüllt werden, hat die Abrechnung keine formelle Wirksamkeit. Hält der Mieter die Abrechnung für fehlerhaft, kann er nach deren Erhalt während eines Zeitraums von einem Jahr Widerspruch einlegen. Später können keine Einwände gegen die Nebenkostenabrechnung mehr geltend gemacht werden.
Ebenfalls entscheidend: der Abrechnungszeitraum bzw. die Erstellung der Abrechnung darf höchstens einen Zeitraum von 12 Monaten betragen. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, kommt es zur Verjährung; die Verjährungsfristbeträgt drei Jahre.
Was darf angerechnet werden?
Was darf der Vermieter eigentlich bei den Nebenkosten anrechnen? Auf den ersten Blick eine ganze Menge. Auf den zweiten Blick aber kommt es auch hier auf die Formulierung an - und da verstecken sich nicht selten auch einmal ungültige Klauseln im Mietvertrag.
Bestandteile der Betriebskostenverordnung und mögliche Ausnahmen
Dabei gelten strenge Bestimmungen. So darf der Vermieter grundsätzlich nur solche Kosten anrechnen, die gemäß Betriebskostenverordnung auch zulässig sind.
Die zweite Einschränkung klingt selbstverständlich, ist es aber leider nicht immer: Selbstverständlich gehören nur solche Posten dazu, die auch tatsächlich im Haus vorhanden sind. Kosten für einen Garten, den niemand nutzen darf, fallen also raus.
Doch auch hier kann es Ausnahmen und Sonderregelungen geben, deren Gültigkeit nicht selten von der konkreten Formulierung abhängt. Deshalb kann unser Artikel nur als grobe Orientierung dienen - für rechtliche Beratung im Einzelfall empfiehlt sich der Besuch zum Beispiel bei
- einem Mieterbund
- Mieterschutzverein oder
- einem Rechtsanwalt mit entsprechender Spezialisierung.
Hier findet man passende Ansprechpartner, die sich außerdem mit den neuesten Urteilen und Gesetzestexten rund ums Mietrecht auskennen.
Beispiele für eine Nebenkostenabrechnung
Ganz allgemein können zum Beispiel folgende Posten auf die Nebenkosten angerechnet werden: Selbstverständlichkeiten wie
- Grundsteuer
- Abwasser und
- Müllgebühren
zählen ebenso dazu wie der (Kalt-)Wasserverbrauch. Dieser kann entweder individuell abgerechnet (mit entsprechendem Zähler) oder auf die verschiedenen Mietparteien umgerechnet werden.
Als Verteilerschlüssel gilt entweder die Wohnfläche oder die Bewohnerzahl der jeweiligen Mietwohnung. Darüber hinaus können weitere Posten wie
- die Beleuchtung zum Beispiel im Treppenhaus
- Schornsteinfegergebühren und
- die Gebäudeversicherung
angerechnet werden. Darüber hinaus gibt es Posten, die von Fall zu Fall variieren:
- Zum Haus gehörige Gartenfläche
- die fachmännische Pflege dieser sowie
- die Dienste eines Hausmeisters
fließen häufig in die Nebenkostenabrechnung mit ein, ebenso wie Gemeinschaftseinrichtungen von der Waschmaschine bis zum Schwimmbad.
Häufig erhält man mit der Nebenkostenabrechnung eine nicht selten hohe Nachzahlung - viele Mieter fragen sich, obin diesem Zusammenhang auch alles mit rechten Dingen vor sich geht...
Ist tatsächlich jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch?
Jahr für Jahr erwarten Mieter die fällige Nebenkostenabrechnung mit Bangen und Schrecken, denn nur selten geht die Rechnung Null zu Null auf und eine dicke Nachzahlung reißt dann ein großes Loch im Finanzbudget.
Dass viele Vermieter versuche,n ihre eigenen Kosten dem Mieter auch noch so dezent und fast nebensächlich auf das Auge zu drücken, ist in bis zu jeder zweiten Abrechnung tatsächlich der Fall. Und da viele aufgeführte Posten aussehen, als wenn sie wirklich zu Lasten des Mieters gehen, wird vielfach stillschweigend, wenn auch mit einem Magengrummeln bezahlt.
Diese Kosten muss der Mieter nicht übernehmen
Hinsichtlich der Nebenkosten gibt es eine Faustregel an der man sich orientieren kann. So fallen durchschnittlich je Quadratmeter Wohnfläche höchsten 3 Euro an Kosten an, also bei einer 60qm Wohnung sind das 180 Euro.
Aufpassen sollte man als Mieter dann, wenn doppelte Leistungen mit abgerechnet werden sollen. Hierzu zählen unter anderem ein "Lohn" für den Hauswart und an einer anderen Stelle die einzeln von ihm ausgeführten Arbeiten, wie Gartenpflege und ähnliches.
Diese Zahlung kann man dann als Mieter getrost ignorieren, denn diese sind nicht zulässig. Auch die Posten
- "Hausverwaltung"
- "leere Wohnungen" oder
- "Reparaturen"
sind alleine Angelegenheit des Vermieters und müssen nicht von den Mietern übernommen werden.
Stellt man fest, dass auf der Nebenkostenabrechnung Posten aufgeführt sind, die so nicht korrekt sein können, dann sollte man zunächst auf keinen Fall zahlen, sondern sich entweder an den Mieterschutzbund oder die Verbraucherzentrale wenden. Betriebskostenspiegel sind auch ohne Mitgliedschaft erhältlich und geben einen recht guten Überblick über das, was wirklich von einem Mieter an Wohnungskosten getragen werden muss.
Bestenfalls erkundigen
Finden allerdings Modernisierungsmaßnahmen an der Wohnung statt, so etwa in Form von doppelt verglasten Fenstern, dann müssen sich die Kosten sowohl der Mieter als auch der Vermieter teilen. Hier steigt die Jahresmiete im Durchschnitt um 11 Prozent an und entspricht somit dem gesetzlichen Rahmen. Sich generell bei einer fachkundigen Stelle darüber zu erkundigen, was auch unter das Thema Kleinreparaturen und ähnliche Vertragsbedingungen fällt, erspart nicht nur einen Unfrieden zwischen den Mietparteien, sondern vor allem auch für den Mieter mitunter sehr viel Geld.