Das Grundbuch - Verzeichnis zur Erfassung der Rechte bezüglich eines eigenen Grundstücks

In Deutschland ist für alle Besitzer von Grundstücken eine Eintragung in das Grundbuch gesetzlich vorgeschrieben. Sie ist die Voraussetzung für den Erwerb von Rechten an Grund und Boden. Für Käufer von Grundstücken, für Banken und Notare ist das Grundbuch hingegen eine wichtige Informationsquelle, da hier beispielsweise auch Vorlasten und sonstige wertmindernde Umstände eingetragen sind. Lesen Sie alles Wissenswerte über das Grundbuch.

Christian Steinfort
Von Christian Steinfort

Das Grundbuch - eine Definition

Beim Grundbuch handelt es sich um ein öffentliches Register, welches auf der ganzen Welt von diversen staatlichen Stellen und Behörden als eine Übersicht über sämtliche Grundstücke, die sich in einem Bezirk befinden, geführt wird. Es beinhaltet Angaben über

  • den Eigentümer bzw. die Eigentümerin des Grundstücks
  • Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschulden
  • Beschränkungen und Lasten (Wegerechte, Vorkaufsrechte, Vormerkungen etc.)

Inhalt und Zuständigkeiten

Die Grundbücher werden von den Grundbuchämtern geführt, die in der Regel bei den jeweils zuständigen Amtsgerichten angesiedelt sind. Ein Eintrag (Grundbuchblatt) besteht grundsätzlich aus folgenden Teilen:

In der "Aufschrift" sind das zuständige Amtsgericht und die Grundbuchblattnummer aufgeführt. Im "Bestandsverzeichnis" erfolgt eine genaue Beschreibung des Grundstücks anhand der Daten, die vom Katasteramt mitgeteilt werden.

  • Der oder die Eigentümer werden in der "Abteilung I" aufgeführt. Außerdem wird hier auch die Art und Weise des Erwerbs vermerkt (z.B. Erbschaft, Auflassung [z.B. Übereignung und Grundbucheintragung], Zwangsversteigerung etc.).
  • In der "Abteilung II" sind alle Belastungen aufgeführt, außer Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Eingetragen werden hier beispielsweise Wegerechte, Wohnungsrechte, eingeschränkte Verfügungsrechte des oder der Eigentümer (z.B. durch Zwangsversteigerung, Gesamtvollstreckung, Erbfolgeregelungen).
  • In der "Abteilung III" sind schließlich eventuelle Grundschulden, Hypotheken und Rentenlasten eingetragen. Hierbei handelt es sich um sogenannte Belastungen durch Grundpfandrechte, wie sie häufig von Banken als Sicherheit für ein Darlehen bestellt werden.

Einsichtnahme und Änderungen

Die meisten Grundbücher liegen mittlerweile in elektronischer Form vor und können im Internet abgerufen werden, ansonsten kann eine Einsichtnahme direkt im Grundbuchamt erfolgen bzw. dort eine Abschrift angefordert werden. Die Einsichtnahme ist kostenpflichtig und nur möglich, wenn ein berechtigtes Interesse nachgewiesen werden kann (z.B. Kaufinteresse).

Erwähnenswert ist, dass bei einer Änderung im Grundbuch die betroffenen Daten nicht gelöscht werden. Stattdessen werden sie farblich markiert bzw. unterstrichen, um sämtliche Verläufe nachvollziehen zu können.

Der Eigentümer eines Grundstückes wird im Grundbuch eingetragen
Der Eigentümer eines Grundstückes wird im Grundbuch eingetragen

Welche Unterlagen sind für eine Grundbucheintragung erforderlich?

Der Regelfall für eine Grundbucheintragung ist der Erwerb eines Grundstücks (bebaut oder unbebaut). Der Eintrag in das Grundbuch erfolgt nicht automatisch, sondern muss beantragt werden.

Hierbei ist unbedingt zu beachten, dass der Kaufvertrag alleine noch nicht zum Erwerb des Eigentums an dem gekauften Grundstück führt. Erst mit dem Eintrag in das Grundbuch werden Käufer von Grundstücken auch deren Eigentümer.

Grundbuchberechtigung

Nur in bestimmten Fällen geht ein Grundstück ohne Grundbucheintragung an neue Eigentümer über. Dazu gehört beispielsweise der Übergang des Grundstücks an die Erben, wenn der Eigentümer verstirbt.

Hier spricht man dann von einer Grundbuchberichtigung. Auch bei Zwangsversteigerung erfolgt kein neuer Grundbucheintrag, sondern ebenfalls nur eine Grundbuchberichtigung.

Für den Antrag auf eine Grundbucheintragung ist eine notariell beglaubigte Eintragungsbewilligung erforderlich. Diese muss von der Person abgegeben werden, deren Rechte betroffen sind (z.B. Verkäufer). Zusätzlich bedarf es einer Auflassungserklärung.

Im Gegensatz zum Kaufvertrag, der (nur) die Verpflichtung seitens des Verkäufers enthält, das Grundstück an den Käufer zu übertragen, und seitens des Käufers die Verpflichtung, den Kaufpreis zu entrichten, ist die Auflassungserklärung die gemeinsame Erklärung von Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum den Besitzer wechseln soll. Diese Erklärung muss von einem Notar beurkundet werden, wobei Veräußerer und Erwerber gleichzeitig anwesend sein müssen (bzw. ein berechtigter Vertreter).

Des Weiteren wird üblicherweise eine Grundstücksverkehrsgenehmigung benötigt sowie eine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes und eine Bescheinigung der jeweiligen Gemeinde, dass sie das Vorkaufsrecht nicht ausüben wird.